E分野(鑑定・地価・投資③)

49問 • 2年前

シャロン3

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標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。

土地鑑定委員会が公示した標準地の価格等を記載した書面は、標準地の所在する都道府県の事務所において一般の閲覧に供される。

土地鑑定委員会の委員は、不動産の鑑定評価に関する事項又は土地に関する制度について学識経験を有する者のうちから、両議院の同意を得て国土交通大臣が任命する。

〇

土地鑑定委員会は標準地についての水道、ガス供給施設及び下水道の整備の状況を公示しなければならない。

〇

不動産の証券化に係る鑑定評価で純収益の見通し等について説明が求められる場合には、原則としてＤＣＦ法を適用する。

〇

公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とし、またその際には、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる2以上の標準地との比較を行う必要がある。

原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

〇

土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、標準地及びその周辺の土地の単位面積当たりの価格を官報で公示しなければならない。

NPV法(正味現在価値法)における、初期投資額とは、自己資金によるものだけを指す。

○

IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は不利と判定する。

NOI利回りは年間の「営業純収益÷不動産価格」で計算することができ、これが小さいほど収益性が高いことを示す。

レバレッジ効果とは、借入利子率が投資に対する収益率よりも上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果をいう。

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純利益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

○

地価公示は土地鑑定委員会が、公示区域内の標準地について、毎年１回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日（１月１日）における単位面積当たりの正常な価格を判定して行う。

〇

不動産について想定上の条件を設定する場合、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点が妥当なものでなければならない。

〇

国土交通大臣は、関係市町村の長に対し、その市町村が所在する都道府県の標準地の公示価格を記載してある書面と図面を送付し、関係市町村の長は、それを市町村事務所において利害関係人のみの閲覧に供する。

土地鑑定委員が、標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、必ず土地の占有者の承諾を得なければならない。

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。

不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。

地価公示の際の公示区域の選定は国土交通大臣がおこない、標準地は土地鑑定委員会が選定する。

〇

価格形成要因とは、不動産の評価を行なう際に、その価格の水準に与える要因のことで、その要因は「一般的な要因」「地域的な要因」「個別的な要因」の3つがある。また、一般的な要因は、さらに不動産の価格に影響する「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」の4つが挙げられる。

〇

賃料の評価において継続賃料を求める場合、賃料の評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行資料を合意しそれを適用した時点(直近合意時点)以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。

〇

標準地の単位面積当たりの正常な価格が判定されたときは、国土交通大臣は、その価格所在地等について官報で公示し、関係市町村に所要の図書を送付しなければならない。

土地鑑定委員会は、固定資産評価基準を定め、これを告示しなければならない。

「等価交換方式であれば、土地の所有権を一切手放すことなく、建物の一部の所有権を取得することができます」という説明は正しい。

日本語では「適正評価手続き」と訳され、投資家が投資をおこなう際、もしくは金融機関が引受業務をおこなう際に、投資対象のリスクリターンを適正に把握するために事前におこなう、一連の調査のことをデューデリジェンスという。

〇

DCF法は、将来の見込み収益だけでなく、保有期間終了後の売却予測価格を、現在価値に割引きした金額も加えて評価額を決定するが、直接還元法では売却予想価格は加味しない。

〇

直接還元法は、将来の見込み収益だけでなく、保有期間終了後の売却予測価格を現在価値に割引きした金額も加えて評価額を決定するが、DCF法では売却予想価格は加味しないという違いがある。

標準地の鑑定評価について虚偽の鑑定評価を行った不動産鑑定士、又は、正当な理由がなく、標準地の鑑定評価に際して知ることのできた秘密を漏らした不動産鑑定士は、6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処せられることがある。

○

土地鑑定委員が、標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、立ち入る1週間前までに、土地の占有者の承諾を得なければならない。

土地活用のうち、事業受託方式とは、土地所有者は自分の土地を所有したまま、デベロッパーに企画立案・建物の設計などを委託して、賃貸事業などを行う方法である。

○

収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

借入金併用型の不動産　投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を上回っている場合である。

NOI利回り計算式にある「年間賃料収入」は満室時の収入を入れて計算しなければならない。

原価法は基礎価格から不動産価格を算出する方法だが、積算法は基礎価格から賃料を求める方法であり、このどちらも、不動産の価値を強く反映させる場合に利用すると言える。

○

建設協力金方式により建設した建物については、契約期間満了後に借主であるテナント（事業会社）が撤去し、土地を貸主に更地で返還する手法が一般的である。

建設協力金方式は、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、当該建物はテナントの仕様に合わせた構造となり、用途の汎用性は低いものとなる傾向がある。

○

建設協力金方式により建設された建物は、相続税額の計算上、貸家として評価され、土地は貸家建付地として評価され、また、所定の要件を満たすことで、土地は貸家事業用宅地等として、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることもできる。

○

内部収益率とは、正味現在価値がちょうどゼロになる割引率のことである。

○

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。

建設協力金方式では、入居予定のテナントから保証金(建設協力金)を受取り、建物を建てた後に、保証金を差し引いた賃料を受け取ることになるが、通常この保証金は有利子にする。

建設協力金方式により建設された建物は、相続税額の計算上、貸家として評価され、土地は貸家建付地として評価され、また、所定の要件を満たすことで、土地は貸付事業用宅地等として、小規模宅地等についての相続税の価格の計算の特例の適用対象になる。

○

通常、マンションや事務所の基準階に対するレンタブル比は延べ床面積に対するレンタブル比より高くなる。

○

空き家対策推進法の適用対象には賃貸住宅も含まれる。

○

BCPは、企業が災害や事故で被害を受けても、重要な業務が中断しないこと、中断しても可能な限り短い期間で再開すること等、事業の継続を追求する計画である。

○

PFI事業におけるSPCは、ある特定の事業を実施することを目的として設立される会社で、PFI事業以外の投資は行わず、PFIの契約期間が終了すれば解散するものである。

○

CSRは企業の社会的責任のことで法令遵守や利益追求だけではなく企業が社会へ与える影響に責任を持ち、利害関係者からの要求に対し適切な意思決定をし一層の社会貢献を自主的に行うという考え方を指す。

○

CREは、企業が所有する不動産について、経営戦略的な視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させるという考え方である。

○

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地区計画等②

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用途地域②

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単体規定・建築確認

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建ぺい率・容積率

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集団規定・建築協定

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国土利用計画法

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土地区画整理法

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宅地造成等規制法

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その他の規制

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土地・立地・外構・駐車場

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建物構造

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ガラス・サッシ

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防火

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電気・通信

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給湯器・ガス

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給水

給水

給水

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民訴（支払督促・仮執行宣言）

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C分野(総論③)

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土地鑑定委員会が公示した標準地の価格等を記載した書面は、標準地の所在する都道府県の事務所において一般の閲覧に供される。

〇

土地鑑定委員会は標準地についての水道、ガス供給施設及び下水道の整備の状況を公示しなければならない。

〇

不動産の証券化に係る鑑定評価で純収益の見通し等について説明が求められる場合には、原則としてＤＣＦ法を適用する。

〇

NPV法(正味現在価値法)における、初期投資額とは、自己資金によるものだけを指す。

○

NOI利回りは年間の「営業純収益÷不動産価格」で計算することができ、これが小さいほど収益性が高いことを示す。

○

〇

土地鑑定委員が、標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、必ず土地の占有者の承諾を得なければならない。

地価公示の際の公示区域の選定は国土交通大臣がおこない、標準地は土地鑑定委員会が選定する。

〇

土地鑑定委員会は、固定資産評価基準を定め、これを告示しなければならない。

「等価交換方式であれば、土地の所有権を一切手放すことなく、建物の一部の所有権を取得することができます」という説明は正しい。

〇

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収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

NOI利回り計算式にある「年間賃料収入」は満室時の収入を入れて計算しなければならない。

○

内部収益率とは、正味現在価値がちょうどゼロになる割引率のことである。

○

通常、マンションや事務所の基準階に対するレンタブル比は延べ床面積に対するレンタブル比より高くなる。

○

空き家対策推進法の適用対象には賃貸住宅も含まれる。

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CREは、企業が所有する不動産について、経営戦略的な視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させるという考え方である。

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