建ぺい率・容積率

シャロン3

問題数 35 • 11/25/2024

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近隣商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率は10分の8を超えてはならない。

近隣商業地域の容積率の最大値は1300%である。

その敷地内に一定の空地を有し、かつその敷地面積が一定規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの建蔽率、容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、関係規定による限度を超えるものとすることができる。

建蔽率は当該建築物の前面道路の幅員が12ｍ未満である場合においては、その幅員に応じて、制限される。

建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。

〇

建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が 2つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値(12m未満の場合に限る。)を用いて算定する。

敷地の周囲に広い公園や広場、道路等を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合、建蔽率も容積率も緩和されるが、建蔽率は「制限なし」になる一方、容積率は「その許可の範囲内で緩和」となる。

〇

第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域内においては、建築物の容積率の最高限度は200%である。

〇

商業地域内で、都市計画で指定された容積率 (指定容積率) が600%である幅員8mの法上の道路に面する敷地 100平方メートルに建てられる店舗用建物は、延べ面積480平方メートルが最大である。

〇

容積率は①前面道路の幅②敷地内か周囲の空き地がある③未利用部分のトレード④壁面位置の制限、のいずれかにより制限または緩和されることがある。

準工業地域の容積率の最大値は400%である。

建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがっており、建築物が敷地内のその一方の地域内のみに建築される時は、その容積率の限度は建物が属するほうの地域の規定による。

【語呂合わせ】容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の３分の１を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。

共同住宅の中央管理室は、建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積に床面積を算入しなくてもよい。

共同住宅のエレベーター機械室は、建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積に床面積を算入しなくてもよい。

高度利用地区は容積率の最高限度及び最低限度を定める地区で高さの制限は定めない。

〇

【まとめ】近隣商業地域の指定建蔽率は6/10、7/10、8/10のいずれかである。

【語呂合わせ】第二種中高層住居専用地域であっても防火地域内の耐火建築物であれば建蔽率制限の適用がないことがある。

隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を超えない建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、当該許可の範囲内において建蔽率による制限が緩和される。

〇

高さ制限や日影規制は天空率により緩和されることはない。

○

用途地域の指定のない区域内にある建築物では建蔽率制限は適用されない。

建蔽率は前面道路の幅員に応じて制限されることはない。

〇

建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路 (建築基準法第42条第1 項第4号に該当するものを除く。)に接する場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上、支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。

〇

用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都市計画において定められた数値以下でなければならない。

用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て50%から400%の範囲内で定めるのが原則である。

〇

都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率に関する制限を定めることはできない。

〇

第一種、第二種低層住居専用地域に関する都市計画には少なくとも建築物の容積率、建蔽率、高さの限度を定めなければならない。

〇

同一の地域で複数の建蔽率の指定がある場合、例えば用途地域としては40%、地区整備計画としては30%、風致地区では20%となっているなら、最も厳しいもの、本事例で言えば20%が適用される。

〇

都市計画区域または準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。

〇

隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、当該許可の範囲内において建蔽率による制限が緩和される。

〇

商業地域に関する都市計画では建蔽率を定める必要はない。

〇

用途地域のないところには日影規制はかからない。

日影規制は、第１種低層住居専用地域においては、高さが７ｍを超える建築物又は地階を除く階数が３以上の建築物に適用される。

建築物の屋上部分で、水平投影面積の合計が当該建築物の建築面稽の1/8以下の塔屋において、その一部に休憩室又は物置を設けたものは、当該建築物の階数に算入しない。

容積率の算定に当たって、建築物の敷地内に都市計画において定められた計画道路がある場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該敷地のうち計画道路に係る部分の面積は、敷地面積又は敷地の部分の面積に算入する。