E分野(鑑定・地価・投資①)

50問 • 1年前

シャロン3

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プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で経理処理を行い、これらを取りまとめて報告書を作成する。

○

プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修謎の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント (CM)も取り入れられはじめている。

○

不動産証券化において、アセットマネージャーが説明・情報開示責任を果たすために必要な情報は、管理業者の情報を基礎とするので、管理業者としては、特に投資家のために、透明性の高い説明と報告をする役割を担っている。

DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれる。

○

現存する建物の価値を維持することに加え、さらに管理の質を高め、長期的な観点から建物の価値を高める改修を行うことについて積極的な計画、提案を行うのはプロパティマネージャーの役割ではない。

近年、不動産事業は、業務が細分化し、それぞれ極めて高度で専門的な知識や経験・能力が必要とされているため、不動産証券化においても、アセットマネジメントとプロパティマネジメントのバンドリングが一般化している。

平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用過程の明確化の中で、収益費用項の統一化が図られ、PMフィーは運営費用として計上されるようになった。

○

アセットマネジメント事業者については、オーナーや信託の受益者から受託した資産運用業務の一環として賃貸住宅管理業者に管理業務を行わせている場合、当該アセットマネジメント事業者は、賃貸住宅管理業者との関係ではいわばオーナーや信託の受益者と同視しうる立場にあるものと考えられることから、この場合における当該アセットマネジメント事業者は、管理業務を行う事業を営んでいるとは解されず、賃貸住宅管理業の登録を受ける必要はない。

○

アセット・マネジメントは、投資家・所有者の代理人としてPMの選択・PMに対する指示などを行い、投資家に対しては投資利回りを最大化する責務を負うことである。

○

アセットマネージャーには、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案が求められる。

アセットマネジメントは、不動産投資について、資産運用の計画、決定・実施、実施の管理を行う業務である。

○

プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で精算を行う。

○

プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家のために行われる業務である。

○

不動産証券化において、プロパティマネージャーは投資一任の業務法人の資産運用業務など投資運用を行うので、投資運用業の登録が必要である。

中・長期的な改修・修繕の計画を策定し、実施する業務であるコンストラクションマネジメントは、プロパティマネジメント業務においても、取り入れられつつある。

○

賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ハイリスク・ハイリターンであるといえる。

10から20年の短期間については、コスト優先のアパートやローコストマンションの建設を提案し、20から30年の中期間については、コストよりも近隣マンションとの差別化を優先し付加価値のあるマンションの建設を提案する等、事業期間により提案内容を変えるのがよい。

○

管理業務を実施するのに必要な水道光熱費が報酬に含まれる場合、水道光熱費の説明は不要である。

○

賃貸不動産事業がそれ単独で充分な利益が見込めない場合であっても、相続税対策として確実で充分な効果が見込める場合には、当該事業を実施するとの判断も可能である。

○

ライフサイクルコストとは、建物がつくられてからその役割を終えるまでにかかる費用をトータルでとらえたもので、企画・設計建設その運用を経て修繕を行うのに必要となるすべての費用を合計したものをいうが、解体費用は含まない。

不動産の証券化では、個別の特約を設けることによって、多くは「ノンリコースローン」を採用している。

○

プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから独立して、自らの判断でプロパティマネジメント業務を行わなければならない。

限定価格とは市場性を有する不動産について、法令等の社会的要請を背景とする鑑定評価の目的で正常価格の前提となる諸条件を満たさず、正常価格と乖離する場合の価格をいう。

取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。

収益還元法には単期間の純利益を一定利回りによって還元する「DCF法」と複数期間の利回りと最終的な売却価格を還元する「直接還元法」がある。

NOI利回りは「年間家賃収入-不動産の価格×100」で計算する。

不動産投資におけるNPV法は、対象不動産に対する投資額と現在価値に換算した対象不動産の収益価格を比較して投資判断を行う手法であり、NPVがゼロを上回る場合、その投資は投資適格であると判断することができる。

○

不動産投資のNPV法(正味現在価値法)とは、対象不動産が将来生み出す予想収益の現在価値から投資額を差し引いて計算する方法である。

○

復帰価格とは直接還元法における、期間満了時点において売却した場合の対象不動産の正味価格のことである。

等価交換方式でマンションを建設した場合土地所有者は資金負担無しでマンション専有部分を取得できる。

○

建設協力金方式とは、建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する事業方式である。

○

DSCR(借入金償還余裕率)は、借入金の年間元利返済額を元利金返済前の年間キャッシュフロー(純収益)で除した比率であり、この比率が高いほど望ましいとされる。

直接還元法では割引率や復帰価格を考慮しない。

○

DSCR(借入金償還余裕率)は、元利金を返済前の年間キャッシュフロー(純利益)を借入金の年間元利返済額利で除した比率のことで、借入金返済の安全を測る尺度として用いられる。

○

不動産投資におけるデュー・デリジェンスとは、一般に、経済的（マーケティング）・法律的（権利関係）・物理的（土地建物の現況）側面等に照らして、対象不動産が投資に値する物件かどうか、詳細・多面的に調査するかことである。

○

レントロールとは賃貸借に出されている不動産の詳細を一覧表にしたものである。

〇

DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金の年間元利返済額を元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）で除した比率であり、この比率が高いほど望ましいとされる。

NOI利回りを計算する際には減価償却費と借入金利子は無視する。

〇

定期借地権方式は、土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法で、資金負担なしで権利を維持できるものの、一般に地代収入は他の方式による収益よりも低く、借地期間中の土地上建物の所有名義は、借地権者となる、というデメリットがある。

○

等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式があり、全部譲渡方式は、一旦デベロッパーに土地全部を譲渡し、出資割合に応じた土地付き建物を取得するものだが、部分譲渡方式はデベロッパ一が建物建設後、土地との交換で取得する建物の対価に相当する土地の持ち分のみ、デベロッパーに譲渡するものをいう。

○

建設協力金方式では、土地所有者が土地の上に建物を建てる際に、事業者が土地所有者に資金を提供するため、当該建物の所有名義は事業者となる。

NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。

○

NOI利回り(純利回り)とは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な評価で、ネット利回りやキャップレートともいわれる。

○

NOI利回りと表面利回りの違いは、後者は諸経費を考慮しないところにある。

○

NPVのメリットとしては、①投資の収益性を精緻に計算できる、②投資期間の異なる選択肢同士でも比較ができる、③不動産特有のリスクを織り込むことができる、などが挙げられる。

IRRとNPVの共通点は、時間の概念が含まれていることだが、IRRは収益額を評価するが、NPVは収益率を評価するところが違う。

一般的な建設協力金方式では、テナントが中途解約した場合、保証金の返還義務はなくなる。

○

基準階と1階を比べた場合、レンタブル比は基準階の方が小さい。

建物の規模が小さくなるとレンタブル比は低くなる。

○

借入金の返済方法は元利均等返済のほうが多く採用されている。

○

地区計画等①

地区計画等①

地区計画等②

地区計画等②

用途地域①

用途地域①

用途地域②

用途地域②

単体規定・建築確認

単体規定・建築確認

建ぺい率・容積率

建ぺい率・容積率

集団規定・建築協定

集団規定・建築協定

国土利用計画法

国土利用計画法

土地区画整理法

土地区画整理法

宅地造成等規制法

宅地造成等規制法

その他の規制

その他の規制

土地・立地・外構・駐車場

土地・立地・外構・駐車場

建物構造

建物構造

ガラス・サッシ

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防火

防火

電気・通信

電気・通信

給湯器・ガス

給湯器・ガス

給水

給水

給水

給水

民訴（支払督促・仮執行宣言）

民訴（支払督促・仮執行宣言）

C分野(総論③)

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C分野(債券①)

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C分野(債券②)

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C分野(国債・公債)

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C分野(株式①)

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C分野(株式②)

C分野(株式②)

C分野(株式信用取引)

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C分野(デリバティブ①)

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C分野(デリバティブ②)

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C分野(投資信託①)

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C分野(投資信託②)

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C分野(J-REIT)

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C分野(海外投資)

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C分野(ポートフォリオ①)

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D分野(所得税①)

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D分野(簿記・財務諸表の知識)

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D分野(印紙税・その他)

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E分野(鑑定・地価・投資②)

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E分野(固都税)

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F分野(相続税①)

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F分野(相続税②)

F分野(相続税②)

F分野(相続税③)

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F分野(相続税⑤)

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F分野(相続税⑥)

F分野(相続税⑥)

F分野(贈与税①)

F分野(贈与税①)

問題一覧

○

DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれる。

○

アセットマネージャーには、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案が求められる。

アセットマネジメントは、不動産投資について、資産運用の計画、決定・実施、実施の管理を行う業務である。

○

プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で精算を行う。

○

プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家のために行われる業務である。

○

不動産証券化において、プロパティマネージャーは投資一任の業務法人の資産運用業務など投資運用を行うので、投資運用業の登録が必要である。

○

賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ハイリスク・ハイリターンであるといえる。

○

管理業務を実施するのに必要な水道光熱費が報酬に含まれる場合、水道光熱費の説明は不要である。

○

不動産の証券化では、個別の特約を設けることによって、多くは「ノンリコースローン」を採用している。

○

プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから独立して、自らの判断でプロパティマネジメント業務を行わなければならない。

取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。

収益還元法には単期間の純利益を一定利回りによって還元する「DCF法」と複数期間の利回りと最終的な売却価格を還元する「直接還元法」がある。

NOI利回りは「年間家賃収入-不動産の価格×100」で計算する。

○

不動産投資のNPV法(正味現在価値法)とは、対象不動産が将来生み出す予想収益の現在価値から投資額を差し引いて計算する方法である。

○

復帰価格とは直接還元法における、期間満了時点において売却した場合の対象不動産の正味価格のことである。

等価交換方式でマンションを建設した場合土地所有者は資金負担無しでマンション専有部分を取得できる。

○

直接還元法では割引率や復帰価格を考慮しない。

○

レントロールとは賃貸借に出されている不動産の詳細を一覧表にしたものである。

〇

NOI利回りを計算する際には減価償却費と借入金利子は無視する。

〇

○

NOI利回り(純利回り)とは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な評価で、ネット利回りやキャップレートともいわれる。

○

NOI利回りと表面利回りの違いは、後者は諸経費を考慮しないところにある。

○

IRRとNPVの共通点は、時間の概念が含まれていることだが、IRRは収益額を評価するが、NPVは収益率を評価するところが違う。

一般的な建設協力金方式では、テナントが中途解約した場合、保証金の返還義務はなくなる。

○

基準階と1階を比べた場合、レンタブル比は基準階の方が小さい。

建物の規模が小さくなるとレンタブル比は低くなる。

○

借入金の返済方法は元利均等返済のほうが多く採用されている。

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