特定賃貸借

63問 • 1年前

シャロン3

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普通借家によるサブリース契約では、業者に家賃減額請求されないように減額請求しない旨の特約を入れることが重要である。

既に賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。

○

特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。

○

特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。

○

特定賃貸借標準契約書では、貸主は、借主が家賃支払務を3か月分以上怠っている場合であっても、相当の期間を定めて当該義務の履行を催告することなく契約を解除することはできない、とされている。

○

特定賃貸借標準契約書は、賃貸住宅において借主が住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業(いわゆる民泊)を目的として転貸することは認めないことが前提となっているため、民泊を認める場合は、特約事項欄に記載する必要がある。

特定賃貸借標準契約書によれば、借主は、賃貸住宅の適切な維持保全を行うために必要な事項については、書面により貸主に情報の提供を求めなければならない。

特定賃貸借標準契約書によれば、特定賃貸借契約が終了した場合において借主が転借人から敷金の交付を受けているときは、これを転借人との間で精算し、転借人から貸主に敷金を交付させなければならない。

特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。

○

特定転貸事業者が特定賃貸借契約を更新する際、賃貸人に支払う家賃を減額するのみでその他の条件に変更がなければ、特定賃貸借契約締結時書面の交付は不要である。

特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。

○

特定転貸事業者が特定賃貸借契約締結時書面の交付を怠った場合、50万円以下の罰金に処される場合がある。

○

特定賃貸借契約締結時書面を電磁的方法で提供する場合、相手方がこれを確実に受け取ることができるよう、用いる方法について相手方の書面による承諾が必要である。

特定賃貸借契約書をもって特定賃貸借契約締結時書面とすることはできるが、特定賃貸借契約書と、特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全について賃貸人から受託する管理受託契約書を兼ねることはできない。

サブリース方式による賃貸住宅の管理業者は、入居者の最終決定権者にならない。

特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約書と同時に賃貸人に交付する必要はない。

○

特定賃貸借契約と管理受託契約を1 つの契約として締結する場合、管理受託契約の重要事項説明書と特定賃貸借契約の重要事項説明書を1つの書面にまとめることはできないが、管理受託契約の締結時書面と特定賃貸借契約の締結時書面を1つの書面にまとめることはできる。

転貸借契約に関する重要事項の説明および契約成立時の書面交付は、業務管理者が行わなければならない。

サブリース住宅標準契約書の特徴として「借主は、貸主(特定転貸事業者)に対して少なくとも3ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」という記載があるのが特徴のひとつである。

特定賃貸借では、借主による賃貸借の譲渡、増築・改築・移転・改造・工作物の設置は、事前または事後に貸主の承諾を得ない場合は禁止または制限される行為とされている。

特定賃貸借標準契約書によると、登記内容の変更等、特定賃貸借契約の履行に影響を及ぼす事由が生じた場合には、貸主は借主に対して、遅滞なく通知をしなければならない。

○

特定転貸事業者だけでなく、勧誘者も誇大広告等の禁止義務を負う。

○

サブリース方式による管理の場合、管理業者は原賃貸人の代理人の立場で賃貸物件を借り受けている。

特定転貸事業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明において、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に交付すべき書面(以下「特定賃貸借契約重要事項說明書」という。)に記載して説明すべき事項に「賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨」は含まれない。

○

「特定賃貸借契約重要事項説明書」では「特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨」は記載事項となっている。

○

サブリース方式において、サブリース業者が入居者から家賃、敷金、共益費等を受領する場合、これらはサブリース業者が賃貸人の立場として受領するものであることから、管理業務には該当しない、とされている。

○

次の四つのうち、管理受託方式と比べた場合の「サブリース方式の特徴」として正しい説明は三つである。 ①契約関係がシンプル ②空室率上昇の影響は直接オーナーが負う ③礼金や更新料がオーナーに支払われないことがある ④賃料減額請求される可能性が高い

サブリース方式ではサブリース業者は、転借人に対して立通交渉をしても弁護士法に抵触しないが、管理受託方式では、護士法に抵触し違法となるおそれがある。

○

管理受託方式は民法における委任契約であり、借地借家法の適用はないが、サブリース方式のマスターリース契約は転貸であるため、借地借家法が適用される。

○

借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借に該当しない。

特定転貸事業者と、再転貸をおこなうことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。

○

特定賃貸借契約とは、賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう、と定義されているため、賃借人が親族や子会社等人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者と契約する場合は特定賃貸借ではない。

○

国土交通大臣は、特定転貸事業者だけでなく、勧誘者に対しても、当該違反の是正のための措置その他の必要な措置を取るように指示処分をすることができる。

○

特定賃貸借標準契約書では、貸主は、当該物件の登記内容の変更等、本契約の履行に影響を及ぼすものとして別表第1に掲げる事由が生じた場合には、借主に対して、遅滞なく通知をしなければならないとされている。

○

特定賃貸借標準契約書では、貸主は本物件の住宅総合保険等の損害保険加入状況を借主に通知しなければならないとされている。

○

国土交通大臣は、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、職員を営業所等に立ち入らせ、業務の状況、設備・帳簿書類その他の物件を調査させたり、関係者に質問させることができる。

○

賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者(サブリース業者)が、貸主として転借人(入居者)から支払われる家賃、敷金等を受領する場合は、それは管理業務に該当しない。

○

特定賃貸借標準契約書では、貸主が賃貸住宅の修繕を行う場合は、貸主はあらかじめ借主を通じてその旨を転借人に通知しなければならないとされている。

○

特定賃貸借では、借主(サブリース業者)による賃貸借の譲渡、増築・改築・移転・改造、工作物の設置は、事前または事後の貸主の承諾を得る必要がある。

特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全を行う回数や頻度は、特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結しようとするときに、契約の相手方となろうとする者に説明しなければならない重要事項に該当する。

○

何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て、適当な措置をとるべきことを求めることができる。

○

管理受託契約では、管理業者は貸主のイライラ頼を受けて共益費等を代理支払するが、サブリース方式では、管理業者は貸主自身として共益費等を支払う。

○

借上社宅については、例えば、社宅代行業者(転貸人)が企業 (転借人)との間で賃貸契約を締結し、当該企業が、転貸人から賃借した賃貸住宅にその従業員等を入居させる場合、社内規定等に基づき従業員等に利用させることが一般的であり、この場合における当該企業「転貸する事業を営む者」に該当せず、特定転貸事業者に該当しない。また、当該企業と従業員等との間で賃貸借契約が締結されている場合であっても、相場よりも低廉な金額を利用して徴収する場合には、従業員等への転貸により利益を上げることを目的とするものではことから、この場合における当該企業も同様に「転貸する事業を営む者」ではない。

○

信託会社が賃貸人である場合で、資産運用会社会社を賃借人とする賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当しない。

○

特定転貸借事業者は、「特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類」を事業年度ごとに当該事業年度経過後3月以内に作成し、遅滞なく営業所又は事務所ごとに備え置く必要があり、備え置かれた日から起算して5年を経過するまでの間は、営業所又は事務所に備え置き、当該営業所又は事務所の営業時間中に閲覧の希望があった場合は閲覧させる必要がある。

単体規定については、地方公共団体は土地の状況により必要と認める場合において、国土交通大臣の承認を得て、条例で区域を限り、規定の全部若しくは一部を適用せず、又はこれらの規定による制限を緩和することができる、とされている。

特定賃貸借契約 (マスターリース契約)の締結前の書面(重要事項説明書)と特定賃貸借契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であるため、両書面を一体で交付することは不可能である。

○

一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。

○

管理業者には、管理事務が終了した際、遅滞なくその旨を借主に報告する義務があるが、サブリース方式には義務がない。

○

サブリース住宅原賃貸借標準契約書によると、原賃貸借契約が終了した場合には、貸主は、転貸借契約におけるサブリース業者の転貸人の地位を当然に承継する。

○

サブリース住宅原賃貸借標準契約書には、民泊の用途に転貸することの可否もあらかじめ転貸条件で明示しておく必要がある。

○

サブリース住宅原賃貸借標準契約書によると、貸主は、サブリース業者が転貸のために必要な修繕等、一定の修繕を除き、サブリース業者が物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。

○

特定転貸事業者（サブリース業者）に対する規制が課されるのは、200戸以上のマスターリース契約をしている業者に限られる。

○

借地借家法第32条第１項に基づく借賃減額請求権を行使しようとするときは、当該請求権の行使の前に、変更（減額）しようとする家賃の額及び当該家賃の設定根拠その他変更事項について、当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付等を行った上で説明する必要がある。

○

特定賃貸借契約（マスターリース契約）が締結されている賃貸住宅について、その契約期間中に相続やオーナーチェンジ等によって特定賃貸借契約の相手方である賃貸人が変更された場合には、従前と同一の内容で当該特定賃貸借契約が承継される場合であっても、特定転貸事業者（サブリース業者）は賃貸人の地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな賃貸人に当該特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付して設問するのが望ましい。

○

サブリース契約では「契約期間家賃が固定される期間」ではないことを重要事項として記載し、説明することが求められる。

○

賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者 (サブリース業者)は、転借人(入居者)から賃貸借契約に定めのない金銭を受領したときは、賃貸人に対し、その旨を通知しなければならない。

サブリース業者が、貸主として転借人から家賃、敷金等を受領する事務は基幹事務ではない。

賃貸住宅に併設されている駐車場に関する業務は賃貸住宅管理業にあたる。

○

特定賃貸借契約の締結時の書面には、特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全する費用の分担に関する事項を記載しなければならない。

○

特定賃貸借における転借人との契約書には天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載する必要がある。

賃貸住宅管理業法

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重要事項

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契約書・その他書面

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罰則・遵守事項

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宅地建物取引業者①

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宅地建物取引業者②

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宅建士①

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宅建士②

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賃貸ガイドライン

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賃貸不動産管理一般

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保証協会

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事務所・案内所

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35条書面

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37条書面

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媒介・34条書面

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8種制限

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報酬

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35条書面

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募集ルール

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都市計画

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その他管理実務・アウトソーシング

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建ぺい率・容積率

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集団規定・建築協定

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国土利用計画法

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土地区画整理法

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宅地造成等規制法

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A分野(倫理・資金計画・6つの係数)

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A分野(教育ローン・教育資金)

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その他の規制

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A分野(住宅ローン①)

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土地・立地・外構・駐車場

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B分野(生保①)

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普通借家によるサブリース契約では、業者に家賃減額請求されないように減額請求しない旨の特約を入れることが重要である。

既に賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。

○

特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。

○

特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。

○

特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。

○

特定転貸事業者が特定賃貸借契約締結時書面の交付を怠った場合、50万円以下の罰金に処される場合がある。

○

サブリース方式による賃貸住宅の管理業者は、入居者の最終決定権者にならない。

特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約書と同時に賃貸人に交付する必要はない。

○

転貸借契約に関する重要事項の説明および契約成立時の書面交付は、業務管理者が行わなければならない。

○

特定転貸事業者だけでなく、勧誘者も誇大広告等の禁止義務を負う。

○

サブリース方式による管理の場合、管理業者は原賃貸人の代理人の立場で賃貸物件を借り受けている。

○

「特定賃貸借契約重要事項説明書」では「特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨」は記載事項となっている。

○

特定転貸事業者と、再転貸をおこなうことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。

○

特定賃貸借標準契約書では、貸主は本物件の住宅総合保険等の損害保険加入状況を借主に通知しなければならないとされている。

○

信託会社が賃貸人である場合で、資産運用会社会社を賃借人とする賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当しない。

○

管理業者には、管理事務が終了した際、遅滞なくその旨を借主に報告する義務があるが、サブリース方式には義務がない。

○

サブリース住宅原賃貸借標準契約書には、民泊の用途に転貸することの可否もあらかじめ転貸条件で明示しておく必要がある。

○

特定転貸事業者（サブリース業者）に対する規制が課されるのは、200戸以上のマスターリース契約をしている業者に限られる。

○

サブリース契約では「契約期間家賃が固定される期間」ではないことを重要事項として記載し、説明することが求められる。

○

サブリース業者が、貸主として転借人から家賃、敷金等を受領する事務は基幹事務ではない。

賃貸住宅に併設されている駐車場に関する業務は賃貸住宅管理業にあたる。

○

特定賃貸借契約の締結時の書面には、特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全する費用の分担に関する事項を記載しなければならない。

○

特定賃貸借における転借人との契約書には天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載する必要がある。