媒介・34条書面

シャロン3

問題数 32 • 1/13/2024

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宅地建物取引業者が新築住宅の売買の媒介を行う場合、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

AがBとの間で一般媒介契約をし、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは、他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、 AはBが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を34条書面に記載しなければならない。

〇

宅建業者（課税業者）がAの土地1000万円とBの土地900万円の交換の媒介をA、B双方向から依頼された場合、Bに対する報酬の限度は900×3%+6万円×1.1=34万3000円である。

Aは、オフィスビルの所有者Bから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってBの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Bに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。この行為は宅建業法に違反する。

宅建業者が既存住宅の媒介するにあたり、買主が建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、34条書面にあっせんに関する事項を記載する必要はない。

宅建業者は賃借にかかる媒介の依頼を受け、専任媒介契約をした場合でも34条書面を交付する必要はない。

〇

媒介契約書面には、当該宅地または建物を売買すべき価額または評価額をその根拠を明示して記載しなければならない。

媒介契約に関する34条書面には媒介契約が国土交通大臣の定めた標準媒介契約約款に基づく場合はその旨を記載し、基づかない場合は基づかない旨を記載する必要がある。

〇

専任媒介契約をしている案件で売買契約が成立した場合、指定流通機構に当該宅地建物の住所、取引価格、契約成立年月日を通知しなければならない。

宅地建物取引業者AがBに宅地の売買媒介を依頼されたとき、AB間の媒介契約が専属専任媒介契約の場合は指定流通機構に登録をしなかったときは、それを理由に罰則の適用を受けることがある。

宅地建物取引業者AはBに中古マンションの売却の媒介依頼を受けた。この場合Aは当該専任媒介契約の締結の日から7日(Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。

宅地建物取引業者ＡがＢとした媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の更新にはＢの申出が必要であるが、Ａがこれを承諾しないときは更新されない。

〇

宅建業者Aが、B所有地の売買の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合、当該B所有地について「売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。

〇

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないBから、その所有地の売却の依頼を受け、 Bと専任媒介契約を締結した場合、Aは当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ずその根拠を明らかにしなければならない。

〇

宅地建物取引業者は、専任媒介契約の締結において、その有効期間が 3カ月を超えることはできないが、当事者の申出により更新することもできる。

専任媒介契約の有効期間は、 3か月を超えることができず、また、依頼者の申出がなければ更新することができず、自動更新とする旨の特約は認められない、という規制は相手が宅建業者間の契約であっても、同様である。

〇

AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合、Aが所定期間内に指定流通機構に登録しなかった時は、Aはそれを理由に直ちに罰則を受けることはない。

〇

ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ｂはその有効期間内においては、Ａ以外の宅地建物取引業者に重ねて当該物件の売却の媒介を依頼することはできないが、代理を依頼することは差し支えない。

指定登録機構への登録については専任媒介は媒介契約締結日から7日以内(休日を含まない)、専属専任媒介は媒介契約契約日から5日以内(休日を含まない)であるが、この「媒介契約締結の日」とは、媒介の意思の合致のあった日であって、媒介契約に係る書面の交付の日でない。また契約を締結した当日そのものについては民法上の原則(初日不算入)により、登録期間には含まれない。

〇

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。

宅地建物取引業者AがBからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼され、専任媒介契約を締結した。 AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日 (ただし、Aの休業日は含まない。) に1回報告するという特約は有効である。

〇

媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約が専任か一般かに関わらず、その目的物である宅地または建物の売買の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならず、この規定に反する特約をしても無効になる。

〇

売主と媒介契約を締結している宅建業者には、売主に代理して買主と売買契約を締結する権限も代金を受領する権限もない。

〇

Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。

一般媒介契約は、通常依頼者が重ねて依頼をする他の宅地建物取引業者を明示する義務を負わない非明示型となっているので、その義務を負う明示型とする場合には、その旨特約しなければならない。

媒介契約は宅地建物取引業者に背信行為があった場合は、依頼者による解除が認められているが、特に宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたときは、その不当行為の相手方が当該依頼者でなくとも解除が認められる。

〇

Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。

宅建業者Aが売主Bと土地売却の専属専任契約をした場合、BはA以外の業者に媒介依頼できないだけでなく、Aが紹介した相手方以外との売買契約締結もできなくなる。

〇

一般媒介契約の有効期間の更新は、依頼者からはもちろん、宅地建物取引業者の申出によっても更新することができる。

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一般媒介契約においては、宅建業法上指定流通機構へ登録する義務はないが、登録したからには登録を証する書類を遅滞なく交付する義務がある。

一定の期間中に目的物件の売却ができなかったときは、宅地建物取引業者が媒介価額を下回る価額で買い取る旨の特約は、売主が宅地建物取引業者に安く売ることを義務付けず、またあくまで売主の希望があれば宅地建物取引業者が買い取る、というものであれば差し支えない。

〇