重要事項

44問 • 1年前

シャロン3

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書面の交付は、対面で手渡すほか、郵送等で行うこともできる。

○

管理受託契約の重要事項説明書は、契約締結に先立って交付する書面であり、管理受託契約の締結時の書面は交付するタイミングが異なる書面であることから、両書面を一体で交付することはできない。

○

管理受託契約重要事項説明は、管理受託契約の締結とできるだけ近接した時期に行うことが望ましい。

管理受託契約の重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるように、説明から契約締結までに1ヶ月間の期間をおくことが望ましい、とされている。

賃貸住宅管理業務を無償で行う場合にも、書面の交付は必要である。

○

賃貸住宅管理業者が行う管理業務の内容、実施方法に関して、賃貸住宅の入居者に周知する方法を説明しなければならない。

○

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、貸主に対し、借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項を、賃貸住宅管理業者登録規程に規定する実務経験者等をして、説明させなければならない。

借主に対する宅建業法35条書面では、支払金、預り金の保全措置は記載事項ではない。

既存住宅の賃貸の媒介の場合の35条書面では、建物状況調査の実施の有無及び実施している場合はその結果概要、また建物の建築及び維持保全状況に関する書類の保存状況について記載し、説明する必要がある。

賃貸借契約の35条書面には契約期間、契約更新に関する事項を記載する必要がある。

〇

売買契約の重要事項説明において、中古住宅における建物状況調査を実施していないときは「実施していない」こと、また設計図書などの保存をしていないときは「保存していない」ことをそれぞれ説明する義務がある。

〇

建物賃貸借契約の場合、契約終了時における宅地上の建物の取り壊しについて重要事項として説明する必要がある。

重要文化財である建物の賃借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第 1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。

〇

賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。

〇

事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。

〇

建物の賃借を媒介する場合、その建物についている設備について説明する必要があるが、長期使用製品安全点検制度に基づく特定保守製品についての説明は不要である。

〇

賃借の媒介を行う場合、敷金については精算に関する事項を説明する義務があるが、設備修繕預かり金という名目で、契約終了時において精算することとされている金銭がある場合、その精算に関する事項を説明する必要はない。

建物の①売買媒介をする場合、②賃借媒介をする場合、①では住宅性能評価や耐震診断の内容について説明する必要があるが、②では説明する必要はない。

建物賃借の媒介を行う場合は、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された地域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

宅地の賃借の媒介を行う場合、文化財保護法第45条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。

〇

賃借の媒介に際しての重要事項説明の「契約期間及び契約の更新に関する事項」とは、例えば「2年毎に更新を行うこと」や「更新時の賃料の改定方法」等が該当するが、これらの定めがない場合は、その旨の説明を行う必要がある。

〇

貸借の媒介において、建物が津波災害警戒区域に位置しているときは重要事項説明として説明が必要であるが、津波防護施設区域に位置しているときは説明は不要となる。一方で売買の媒介の場合は、津波災害警戒区域に位置しているときも、津波防護施設区域に位置しているときも説明が必要である。

〇

建物の媒介に際しての重要事項説明の「用途その他の利用の制限に関する事項」とは例えば事業用としての利用の禁止、ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止等の利用の制限が該当し、増改築の禁止、内装工事の禁止等賃借人の権限に本来属しないことによる制限についての説明まではする必要はない、と解されている。

〇

建物の売買・交換の媒介をする場合、耐震診断を受けているならその内容を35条書面に記載し、説明しなければならないが、建物の賃借については説明する必要はない。

建物の貸借の媒介を行う場合における「都市計画法第29条第１項の規定に基づく制限」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。

建物売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金額、支払い時期、方法について重要事項として説明する義務はないが、代金以外に授受される金銭の額、授受目的は説明しなければならない。

〇

35条書面の契約不適合責任の履行措置の概要は、売買の媒介の場合必要的記載事項であり、賃借の媒介の場合は任意的記載事項である。

宅地建物取引業者は建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であるときは、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況について、重要事項として説明しなければならない。

賃借の媒介に際しての重要事項説明の「契約終了時における金銭の精算に関する事項について」とは、例えば賃料等の滞納分との相殺や一定の範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定まっているものなどが該当するが、貸借の契約の締結に際してあらかじめ定まっている事項を説明すべき事項としたものであり、こうした事項が定まっていない場合にはその旨を説明する必要はない。

貸主に対する管理受託契約に関しては、更新に関しては重要事項として説明する必要はない。

管理受託方式においては、損害賠償の予定や違約金に関する事項は重要事項として記載する必要はない。

○

サブリース契約においては、転貸の条件が、重要事項となるが、条件がない場合も「ない」旨を記載しなければならない。

○

契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合、重要事項を改めて説明する必要はない。

○

組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は、重要事項説明は行わないこととしても差し支えない。

○

重要事項の説明を、賃貸住宅管理業の登録を受けた登録業者以外の者に委託することはできない。

○

特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設ける場合は、その旨に加えて、賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないことを説明しなければならない。

○

賃貸住宅管理業者は、賃貸人の承諾を得た場合に限り、管理受託契約重要事項説明書について書面の交付に代え、書面に記載すべき事項を電磁的記録により提供することができる。

○

管理受託契約重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合、その提供方法や使用するソフトウェアの形式等、いかなる方法で提供するかは賃貸住宅管理業者の裁量に委ねられている。

賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話による方法で管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼がなくても、管理業者主導で電話による重要事項の説明ができる。

賃貸人から電話による方法で重要事項説明を行ってほしいとの依頼があった場合でも、後から対面による説明を希望する旨の申出があった場合は、対面で行わなければならない。

○

電話による重要事項の説明の際には賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、重要事項説明を開始する前に賃貸住宅管理業者が確認することが必要である。

○

賃貸人が、電話による説明をもって管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認することが必要である。

○

賃貸住宅管理業界は、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の人に「報酬の額ならびにその支払の時期及び方法」は説明しなければならないが、「報酬に含まれていない管理業務に関する費用であって、賃貸住宅管理業者が通常必要とするもの」については説明する必要はない。

賃貸住宅管理業法

賃貸住宅管理業法

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特定賃貸借

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契約書・その他書面

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罰則・遵守事項

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宅地建物取引業者①

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宅地建物取引業者②

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宅建士①

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宅建士②

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賃貸ガイドライン

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賃貸不動産管理一般

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保証協会

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事務所・案内所

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35条書面

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37条書面

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媒介・34条書面

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8種制限

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報酬

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違反・罰則

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35条書面

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募集ルール

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募集ルール

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都市計画

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その他管理実務・アウトソーシング

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開発許可

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地区計画等①

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地区計画等②

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用途地域①

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用途地域②

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単体規定・建築確認

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建ぺい率・容積率

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集団規定・建築協定

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国土利用計画法

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土地区画整理法

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宅地造成等規制法

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A分野(倫理・資金計画・6つの係数)

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A分野(教育ローン・教育資金)

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その他の規制

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A分野(住宅ローン①)

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土地・立地・外構・駐車場

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A分野(住宅ローン②)

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建物計画

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A分野(住宅ローン③・その他ローン)

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建物構造

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A分野(中小企業経営①)

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建物構造

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A分野 (中退共ほか)

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A分野(中退共ほか)

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民訴（支払督促・仮執行宣言①）

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A分野(労災保険①)

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B分野(生保①)

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書面の交付は、対面で手渡すほか、郵送等で行うこともできる。

○

管理受託契約重要事項説明は、管理受託契約の締結とできるだけ近接した時期に行うことが望ましい。

賃貸住宅管理業務を無償で行う場合にも、書面の交付は必要である。

○

賃貸住宅管理業者が行う管理業務の内容、実施方法に関して、賃貸住宅の入居者に周知する方法を説明しなければならない。

○

借主に対する宅建業法35条書面では、支払金、預り金の保全措置は記載事項ではない。

賃貸借契約の35条書面には契約期間、契約更新に関する事項を記載する必要がある。

〇

建物賃貸借契約の場合、契約終了時における宅地上の建物の取り壊しについて重要事項として説明する必要がある。

〇

事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。

〇

35条書面の契約不適合責任の履行措置の概要は、売買の媒介の場合必要的記載事項であり、賃借の媒介の場合は任意的記載事項である。

貸主に対する管理受託契約に関しては、更新に関しては重要事項として説明する必要はない。

管理受託方式においては、損害賠償の予定や違約金に関する事項は重要事項として記載する必要はない。

○

サブリース契約においては、転貸の条件が、重要事項となるが、条件がない場合も「ない」旨を記載しなければならない。

○

契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する場合、重要事項を改めて説明する必要はない。

○

組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は、重要事項説明は行わないこととしても差し支えない。

○

重要事項の説明を、賃貸住宅管理業の登録を受けた登録業者以外の者に委託することはできない。

○