E分野(鑑定・地価・投資②)

50問 • 2年前

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地価公示の標準地は、国土交通大臣が自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する。

不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。

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土地鑑定委員会は、国土交通大臣に対し、鑑定評価額その他の国土交通省令で定める事項を記載した鑑定評価書を提出しなければならない。

地価公示では、標準地の価格の判定の根拠の要旨も公示される。

収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産を除きあらゆる不動産に適用すべきものであり、賃貸用不動産の価格を求める場合に特に有効である。

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地価公示法の標準地は国土利用計画法の規制区域、監視区域、注視区域から選定されることはない。

不動産の性格により一般的に取引の対象とならない不動産又は依頼目的及び条件により一般的な市場性を考慮することが適当でない不動産の経済価値を適正に表示した価格を限定価格という。

地価公示価格を規準として対象土地の価格を求めるに際しては、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせなければならず、比較対象が一カ所では基準としているとは言えない。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純利益の現在価値の総和を求める手法のため、市場における取引価格の上昇が著しい場合は取引価格と収益価格が乖離することになるので適用すべきではないとされている。

取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。

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地価公示にあたり、標準地は都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域から選定されることはない。

地域要因の比較および個別的要因の比較ができない不動産は取引事例比較法を使用できない。

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埋立地及び造成地については原価法を適用することが特に有効である。

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地価公示は、毎年1月1日時点の標準地の単位面積当たりの正常な価格を公示するものであり、この公示価格は官報で公示されるほか、関係市町村の一定の事務所において閲覧できる。

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減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、価格時点における対象不動産の適正な精算価格を求めることであり、減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因の3つに分けられる。　

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対象不動産の属する地域であって、居住、商業活動等人の生活と活動とに関し、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域を同一需給圏という。

市町村長は、土地価格等縦覧帳簿並びに家屋価格等縦覧帳簿を毎年3 月31日までに作成しなければならないが、災害その他特別の事情がある場合においては、4月1日以後に作成することができる。

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家屋について賃借権を持つ者は固定資産台帳のうちその賃借権の目的である家屋について記載された部分を閲覧可能だが、敷地である土地については閲覧することはできない。

地域の種別における宅地地域とは、居住や商業活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

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国や地方公共団体が民間に国有地や公有地を売買取引をする場合、公示価格を規準とする必要はなく、指標とすれば足りる。

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不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。

公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。

収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含め、すべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し、公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。

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固定資産税評価額は一般に公示価格と同水準となる。

土地鑑定委員会の委員は、不動産の鑑定評価に関する事項又は土地に関する制度について学識経験を有する者のうちから、両議院の同意を得て、総務大臣が任命する。

土地鑑定委員会は、公示をしたときは、すみやかに、国土交通大臣の同意を得た上で、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当市町村がする都道府県に属する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならない。

不動産鑑定士が、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示された標準地の価格を規準としなければならない。

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標準地の正常な価格とは、当該土地に建物がある場合にはその建物が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいい、官報で公示される事項には標準地の形状や地積等のほか、その利用の現況として土地上の建物に関する事項も含まれる。

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資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。

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土地を所有している人がその土地を出資し、デベロッパー(不動産開発者)がその土地の上に建築するための建物の費用を出費し、デベロッパーの出資割合によってそれぞれに土地や建物を分け合う方式を等価交換方式という。

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定期借地権方式では、土地所有者が自己の土地上に建設される建物の所有名義人となり、当該土地と建物を一定期間貸し付けることにより地代・賃料収入を得ることができる。

不動産投資の表面利回りの一種である想定利回りは、空室を加味していないため、その不動産に最大どれだけの収益性があるかを表す収益性の概要となる指標であり、一般的には主として新築物件の場合に使われる。

○

基準地価の評価対象となる範囲は、公示地価の範囲を大きく上回るが、公示地価と同様のエリアが基準地価の調査結果として公表されるケースはなく、完全に補完する役割となっている。

単純利回りとは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。

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事業受託方式とは、土地の所有権を移転させずに、企画立案から管理・運営にかかわる事業を、不動産開発業者(デベロッパー)等が総合的に請け負う方式であり、オーナーの資金負担はない。

プロパティマネジメントにおいては、所有者の変更に伴う業務は、アセットマネージャーの業務である。

プロパティマネジメントとは、アパート経営のプロが、オーナーの代理として、オーナーが行う業務を代行する管理方法を指す。

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プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、借主管理、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家のために行われる業務であり、プロパティマネジメントの葉務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

○

プロパティマネジメントにおいては、現存する建物の価値を維持すればよく、長期的な観点から建物の価値を高める改修を行う提案は必要とされていない。

不動産証券化とは、不動産の権利を証券に結びつけることを前提にして、不動産投資と不動産事業の管理運営をマネジメントする仕組みである。

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不動産証券化においてプロパティマネージャーの行う調査・提案業務は、投資家が多数であり、そのメンバーは常に入れ替わる可能性があるため、不特定の相手方に対する論理的な説得力が必要である。

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レンタブル比とは、建物の、延べ床面積に占める「賃料収入を得ることがきる専有部分面積の割合」をいい、レンタブル比の値が大きいほど収益 (投資効率)は高くなり、建物のグレードが高いと高くなる。

賃貸不動産経営管理士は、管理受託している賃貸不動産について、5から10年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示す長期修繕計画を作成して賃貸人に提案することにより、賃貸不動産経営を支援する役割を担うことが期待される。

DIY型賃貸借とは、工事費用の負担者が誰であるかにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことであり、空き家を活用するための仕組みとしても期待されている。

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プロパティマネジメントの賃貸借に関する提案業務には、テナントリテンションに関する内容は含まれない。

土地鑑定委員会が公示した標準地の価格等を記載した書面は、標準地の所在する都道府県の事務所において一般の閲覧に供される。

土地鑑定委員会の委員は、不動産の鑑定評価に関する事項又は土地に関する制度について学識経験を有する者のうちから、両議院の同意を得て国土交通大臣が任命する。

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地区計画等①

シャロン3 · 50問 · 2年前

地区計画等①