｢用途地域の内外を問わないもの｣ ◾︎特定街区 ◾︎防火・準防火地域 ◾︎景観地区 ◾︎風致地区

準都市計画区域に定めることができるのは、用途地域・特別用途地区・高度・景観・風致地区・特定用途制限地域・緑地・伝統的建造物

特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における土地利用の推進や、環境保護の実現を図るため、用途地域の指定を補完して定める地区である。

高度地区とは、用途地域内において、建築物の高さの最高限度や最低限度を定める。

高度利用地区とは、用途地域内において、容積率の最高限度及び最低限度・建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度・壁面位置の制限を定める地区である。

特定街区は、街区の設備または造成が行われる地区について、建築物の容積率・高さの最高限度・壁面位置の制限を定める地区である。

都市施設に関する都市計画は、原則として都市計画区域内において決定されるが、例外として都市計画区域外にも決定することができる。

市街化区域･非線引き区域には、道路・下水道・公園を必ず定めなければならない。

｢都市計画に必ず定める事項｣ ◾︎容積率 ◾︎建蔽率 ◾︎高さの限度

市街地開発事業は、市街化区域または非線引き区域に定める。

｢計画レベル(事業認可前)において許可が必要なもの｣ ◾︎建築物の建築

｢計画レベル(事業認可前)において許可が不要なもの｣ ◾︎軽易な行為 ◾︎非常災害 ◾︎都市計画事業の施行

｢実行レベル(事業認可後)の制限において許可が必要なもの」 ◾︎建築物の建築 ◾︎工作物の建設 ◾︎土地の形質変更

地区計画は、用途地域の内外を問わずに定めることができる。

再開発等促進区は、土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、市街地の再開発または開発設備を実施すべき区域である。

第二種住居・準住居・工業・用途地域が定められていない区域は、開発整備促進区を設けることができる。

地区計画の区域内で、建築･建設･区画形質の変更をする者は、行為に着手する日の30日前までに一定の事項を市町村長に届出しなければならない。

｢地区計画区域内の制限において、許可が不要(例外)なもの｣ ◾︎非常災害 ◾︎都市計画事業の施行

｢地区計画区域内(田園住居地域内)の農地において、許可が必要なもの」 ◾︎土地の形質変更 ◾︎建築物の建築 ◾︎工作物の建設 ◾︎政令で定める物件の堆積

｢田園住居地域内の農地において、許可が不要(例外)なもの｣ ◾︎軽易な行為 ◾︎非常災害 ◾︎都市計画事業の施行

都市計画事業制限は都道府県知事の許可が必要で、区域または地域内の制限においては市町村長の許可が必要である。

開発行為とは、建築物の建築または特定工作物の建設のように供する目的で行う土地の区画形質を変更すること。

｢第2種特定工作物｣ ◾︎面積を問わないゴルフコース◾︎1ha以上の野球場･庭球場･競技場・遊園地・動物園

｢開発許可が不要｣ ◾︎市街化区域は1,000㎡未満 ◾︎非線引き区域･準都市計画区域は3,000㎡未満 ◾︎それ以外は10,000㎡未満

｢開発許可が不要②｣ ◾︎市街化区域以外で行う農林漁業 ◾︎事業の施行 ◾︎非常災害の措置 ◾︎駅舎･図書館･公民館･変電所

開発許可に関する処分に不服あれば、開発審査会に対して申立てをすることができる。

開発許可を受けたものが、申請書記載事項を変更しようとする場合は、都道府県知事の許可が必要となる。(軽微なものは届出のみでOK)

開発許可の申請書の記載事項は、位置・区域・規模・予定建築物の用途・工事施工者・工事の着手及び完了予定などである。

開発許可の申請書の添付書類は、同意書・協議書である。

開発行為に関する工事の廃止をした時は、遅滞なく都道府県知事に届出しなければならない。

開発許可を受けた者から土地の所有権などを取得した者は、都道府県知事の承認を受けて地位を継承することができる。

｢市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、都道府県知事の許可が必要なもの｣ ◾︎新築・改築 ◾︎用途変更 ◾︎第1種特定工作物の新設

開発行為により設置された道路・公園の管理者は、原則市町村が管理するが、他の法律に基づく管理者が別にいる場合や別段の定めをした場合はそれ以外の人が管理する。

｢用途地域が定められてない土地の区域で開発許可をする場合に、必要があると認められた時に定めるもの｣ ◾︎建蔽率 ◾︎建築物の高さ ◾︎壁面の位置 ◾︎敷地・構造・設備に関する制限

工事完了の公告前は、原則、建築物等の建築ができないが、仮説建築物の建築・都道府県知事が支障がないと認めた･権利の行使として行う場合は建築することができる。

工事完了後公告後は、原則、予定建築物等以外の建築をすることができないが、都道府県知事が許可した時や開発区域内に用途地域が定められている時はできる。

市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可(建築許可)を受けなければ建築物の新築や用途変更をすることができない。

｢建築許可が不要なもの｣ ◾︎農林漁業 ◾︎駅・図書館・公民館・変電所 ◾︎都市計画事業等の施行 ◾︎非常災害 ◾︎仮設建築物の建築

｢建築確認が必要なケース｣ ◾︎全国にある一定の建築物の建築 ◾︎大規模修繕 ◾︎大規模模様替え

｢一定の建築物｣ ◾︎床面積200㎡超の特殊建築物 ◾︎階数3以上・延べ面積500㎡超・高さ13m超・軒の高さ9m超の木造建築物 ◾︎階数2以上・延床面積200㎡超の非木造建築物(鉄骨造など)

建築確認が必要なケース②は、都市計画区域や準都市計画区域内における一般の建築物の建築である。

｢建築確認が不要のケース｣ ◾︎類似の用途変更 ◾︎防火地域および準防火地域外で、床面積の合計が10㎡以内の増築築・改築・移転

｢単体規定が必要なもの｣ ◾︎防火壁(耐火・準耐火建築物は制限なし)⇒1000㎡以上 ◾︎避雷設備⇒20m超 ◾︎非常用昇降機⇒31m超 ◾︎採光(居室)⇒7分の1 ◾︎採光(50ルックス以上)⇒10分の1 ◾︎換気⇒20分の1 ◾︎天井の高さ⇒2.1m以上

特殊建築物等については地方公共団体は条例で接道義務等を付加することができる

都市計画区域において、卸売市場・火葬場・汚物処理場・ごみ焼却場等は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ新築や増築ができない。

前面道路の幅員が12m未満の時は、指定容積率と計算容積率を比較し、広い方が上限となる。

エレベーターの昇降路・共同住宅の廊下や階段・老人ホームの給油設備の床面積は、容積率の延べ面積に算入しない。

住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する床面積の3分の1を限度として、延べ面積に参入しない。(老人ホームや福祉ホームにも適用される)

宅配ボックス設置部分の床面積は、各階の床面積の合計の100分の1を限度として、延べ面積に算入しない。

｢隣地斜線制限が適用されない所 ｣ ◾︎1種・2種低層 ◾︎田園

｢北側斜線制限を適用することができる所｣ ◾︎1種・2種低層 ◾︎田園 ◾︎1種・2種中高層

｢日影規制が適用されないもの｣ ◾︎商業地域 ◾︎工業地域 ◾︎工業専用地域

｢日影規制の対象となるもの｣ ①軒高7m超または階数3以上の1種・2種低層と田園 ②高さ10m超のそれ以外

都市計画により、建築物の敷地面積の最低限度を200㎡を限度に定めることができる。

建築物の外壁から敷地境界線までの距離を、1.5mまたは1mを限度に定めることができる

低層・田園の建築物の高さは、原則として10mまたは12mが限度である。

防火地域・準防火地域内にある建築物は、外壁の開口部(窓)で炎症の恐れのある部分に防火戸その他防火設備を技術的基準に適合するものとしなければならない。

｢防火地域内で要求される技術的基準｣ ①階数3以上、または延べ面積100㎡超の耐火建築物 ②上記以外の耐火建築物または準耐火建築物

｢準防火地域内で要求される技術的基準｣ ◾︎階数4以上または延べ面積1500㎡超の耐火建築物 ◾︎延べ面積500㎡超〜1500㎡以下の耐火建築物または準耐火建築物

外壁が耐火構造の建築物は、隣地境界線に接して設けることができる。(1種・2種低層と田園のみ)

｢防火地域限定のルール｣ 防火地域内にある高さ3m超の看板や広告塔を屋上に設ける場合、不燃材料で造る。

防火壁で区画されている時は、準防火地域の規制を適用する。

建築協定を締結するには、土地所有者及び借地権者の全員の合意が必要。そして、建築協定の認可の申請をしなければならない。

建築協定の効力は、認可の公告をした後に、土地所有者等となったものに対しても及ぶ。

建築協定の内容を変更する場合、土地所有者等の全員の合意＋特定行政庁の認可が必要になる。

建築協定を廃止する場合、土地所有者等の過半数＋特定行政庁の認可が必要となる。

土地売買等の契約を締結した場合、権利取得者は契約を締結した日から2週間以内に市町村長を経由し、都道府県知事に一定の事項を届けなければならない。

｢土地売買等の契約において、規制対象とならないもの｣ ◾︎抵当権設定 ◾︎贈与・相続 ◾︎遺贈・遺産分割 ◾︎時効により取得した

｢土地売買等の契約で許可･届出が不要な場合｣ ◾︎市街化区域は2,000㎡未満 ◾︎市街化調整区域･非線引き区域は5,000㎡未満 ◾︎それ以外は10,000㎡未満

｢土地売買等の契約で、許可･届出が不要な場合｣ ◾︎国・地方公共団体 ◾︎農地法3条 ◾︎民事調停 ◾︎非常災害

｢事後届出の主な届出事項｣ ◾︎氏名・住所 ◾︎契約締結年月日 ◾︎土地の利用目的 ◾︎対価の額

都道府県知事は事後届出があった日から3週間以内に、土地の利用目的を審査し、土地の利用目的の変更について勧告することができる。

勧告に従わない場合、都道府県知事は公表することができる。(義務ではない)

都道府県知事は、届出をしたものに対し、土地の利用目的について助言できる。

勧告は従わないと公表されるが、助言に従わなくても公表されない。

事後届出をしなかった場合、契約自体は有効だが、罰則として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科される。

｢その他諸法令(都道府県知事の許可が必要なケース)｣ ◾︎急傾斜地・土砂災害 ◾︎地すべり・特別緑地 ◾︎森林法

｢その他の諸法令(都道府県知事以外の許可が必要なケース)｣ ◾︎河川法・海岸法・港湾法 ◾︎津波防災・道路法 ◾︎生産緑地法 ◾︎文化財保護法

｢その他諸法令(届出が必要なケース)｣ ◾︎都市緑地法(知事) ◾︎土壌汚染対策法(知事) ◾︎景観法(行政団体)

宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするために行う盛土その他の土地の形質変更のこと。

宅地造成等・特定盛土等・土石の堆積に関する工事をする場合、原則として工事主は工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。

｢宅地造成区域(許可が必要な特定盛土等)｣ 盛土(崖あり)⇒1m超 切土(崖あり)⇒2m超 同時⇒2m超 盛土(崖なし)⇒2m超 土地の面積が500㎡超

｢宅地造成区域(土石の堆積)｣ ①高さ2m超で面積が300㎡超 ②それ以外で面積が500㎡超

宅地造成等に関する工事の計画を変更しようとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。(軽微な変更は、遅滞なく届出でOK)

｢宅地造成区域内で届出が必要｣ ◾︎宅地造成等に関する工事→指定があった日から21日以内 ◾︎擁壁等に関する工事→工事に着手する日の14日前まで ◾︎公共施設用地を転用→転用した日から14日以内

擁壁等に関する工事とは、高さ2m超えの擁壁・排水施設・除却工事などである。

特定盛土等区域内において、特定盛土等または土の堆積に関する工事を行う場合、工事主は工事に着手する日の30日前までに都道府県知事に届出なければならない。

｢特定盛土等区域(許可が必要な特定盛土等)｣ 盛土(崖あり)⇒2m超 切土(崖あり)⇒5m超 同時⇒5m 盛土(崖なし)⇒5m超 土地の面積が3000㎡

｢特定盛土等区域(土石の堆積)｣ ◾︎高さ5m超で面積が1500㎡超 ◾︎それ以外で面積が3000㎡超

減歩とは、施工地区内の土地所有者が無償で一定割合の土地を提供すること

土地区画整理組合とは、宅地の所有者と借地権者が7名以上共同して定款及び事業計画を作成し、都道府県知事の認可を受けて事業を行う。

土地区画整理組合の設立の認可後は、施工地区内の宅地の所有者や借地権者はすべて組合員となる。

施行者は、換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

造成宅地防災区域は、宅地造成等工事規制区域内には指定することはできない。

換地計画には、従前の宅地と換地との価格に不均衡が認められる場合に清算金が定められる。

保留地とは、施行者が事業の費用に当たるために確保する土地

設立の認可の公告後から換地処分の公告があるまでの間、土地の形質変更・建築物や工作物の新築・重量５トン超のものは都道府県知事の許可が必要となる。

仮換地の指定は、従前の宅地の所有者及び仮換地となるべき宅地の所有者に、一定事項を通知して行う。

施工者は、仮換地の指定にあたり特別な事情があるときは仮換地の使用または収益日を仮換地指定の効力発生日と別に定めることができる。