近くに新駅が開設され賃貸用不動産の取引の活性化が見込まれるため、従前よりも還元利回りを低下させて収益価格を求めることとした場合、その他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

地価の上昇により、固定資産税が上昇した場合、 還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

周辺に類似する賃貸用不動産の供給が増加したため、空室損失を従前より高く見積もって収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は下落することになる。

** 周辺の類似する賃貸用不動産の賃貸条件に合わせて、預り金である敷金を減額して収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は下落することになる。

収益還元法は、賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効であるが、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用することができる。

*** 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、直接還元法またはDCF法のいずれかを適用するものとする。

直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合がある。

市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、収益還元法が活用されるべきである。

建物管理会社を変更したことにより、建物の維持管理費が減少した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

地価の上昇により、敷地の固定資産税の税額が上昇した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

周辺に類似の用途の賃貸物件が増えたことにより、空室率を当初よりも高く見積った場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は下落することになる。

相続対策等により不動産への投資が過熱し、投資利回りが低下したため、従前よりも還元利回りを低下させて収益価格を求めることとした場合、その他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

正味現在価値（NPV）は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額から、投資額の現在価値の合計額を控除して求め、NPVがプラスになれば、投資価値があると判断できる。

内部収益率（IRR）は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から売却に要した費用を控除した額の、それぞれの現在価値の合計額が、投資額の現在価値の合計額に等しくなる割引率であり、投資家の期待利回りがIRRよりも大きければ、投資家の期待を上回る投資採算が得られると判断できる。

LTVは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動産の評価額で割った比率であり、LTVが小さいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。

レバレッジ効果は、自己資金と借入金を併用して投資を行うことにより自己資金に対する投資利回りを高める効果であり、投資利回りよりも借入金利が低いときにレバレッジ効果が生じる。

DSCRとは、借入金の返済能力を見る指標で、年間の純収益を年間の利返済額で割った比率のことであり、この数値が大きいほどデフォルト（債務不履行）の可能性が低く、安全性が高いことを示している。

LTVとは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動産の評価額で割った比率のことであり、この数値が小さいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。

IRRとは、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から売却に要した費用を控除した額のそれぞれの現在価値の合計額が、投資額の現在価値の合計額に等しくなる割引率であり、この数値が投資家の期待する収益率より大きければ、投資採算が得られると判断できる。

*** NOIとは、家賃収入等の総収入から維持管理費、公租公課、減価償却費などの総費用を控除したものであり、総費用には資産の価値を高め、耐久性を増すことになる資本的支出は含まない。

オリジネーターとは、証券化の対象となる不動産の原資産保有者のことをいう。

アレンジャーとは、不動産の証券化のスキーム（仕組み）を検討し、関連するプレイヤーの選定、外部専門家への委託等、証券化を行うために必要な事項全般の業務支援およびアドバイスを行うものをいう。

‪プロパテイマネージャーとは、委託を受けて証券化対象不動産の資産形成、運用、保全など投資家を代行して総合的に管理運営を行うものをいう。

サービサーとは、証券化対象不動産から発生する賃料収入等の債権回収を、不動産を保有する特定目的会社等を代行して行うものをいう。

不動産証券化は、有価証券の発行により投資単位の小口化を行うことで少額投資が可能となり、流動性が向上し不動産への投資機会を拡大させる。

特定目的会社（TMK）は、資産を証券化するためのビークルであることから、一般の会社と比較して組織上の簡素化が図られているが、資産の運営管理等の業務を外部委託してはならない。

特定目的会社（TMK）スキームとは、投資家等から資金調達を行って現物不動産や信託受益権等の資産を取得し、当該資産から生ずるキャッシュフローによりデットの返済やエクイティの配当を行う仕組みをいう。

不動産証券化に関する法律として、資産の流動化に関する法律、投資信託及び投資法人に関する法律および不動産特定共同事業法があるが、投資ビークルとしての特定日的会社（TMK）は資産の流動化に関する法律に基づき設立される。

オリジネーターとは、証券化する不動産の原所有者のごとをいう。

レンダーとは、投資家のうち、主にノンリコースローンを実行する金融機関のことをいう。

アレンジャーとは、不動産証券化のためのスキーム全体を検討し、証券化を実現させるための基本的な枠組みをオリジネーター、投資家、レンダー等の関係者と協議しながら構築していく重要な役割を担うものをいう。

*** プロパテイマネージャーとは、証券化された不動産の管理、運営する業務を行う専門家をいい、資産全体の財務戦略を策定して対象不動産の購入や売却に関する助言を行う。

【特定目的会社（TMK）スキーム】 オリジネーターが、証券化対象資産を資産の流動化に関する法律に基づくTMKに売却し、TMKが当該資産から得られる収益や資産価値を裏付けとする資産対応証券を発行することにより資金調達を行う仕組みである。

合同会社一匿名組合（GK-TK）スキームは、運用資産を不動産信託受益権とし、会社法に基づく合同会社を用い、ノンリコースローンと商法上の匿名組合出資を組み合わせて資金調達する仕組みである。

*** 不動産投資託（REIT）は、金融商品取引法に基づく投資信託または投資法人の形態を用いて、複数の投資家から集めた資金を、不動産を主たる対象資産として運用し、それによる成果を投資家に分配するという仕組みである。

開発型不動産証券化スキームは、不動産がキャッシュフローを生み出す前の段階において、完成後に生み出すであろうキャッシュフローを裏付けとする証券の発行などによって開発資金を調達する仕組みである。

低層住宅地において当該土地上に高圧線が通っている土地（高圧線下地）については、当該土地上に建築物を建築するに当たっての制限が認められない場合は、減価要因とはならない。

住宅地において、その不動産が属する地域の標準的な画地と比較して画地規模が大きいことは、総額が大きく画地としての利用上道路を敷設する必要性等により市場性が劣り、一般的には減価要因であるが、マンション敷地としてその希少性から減価要因とならない場合もある。

*** 農地地域から住宅地域へと転換しつつある地域においては、転換の程度にかかわらず一般的には住宅地域としての価格形成要因を重視すべきである。

住宅地において袋地（路地状部分で前面道路に接する土地）は、建物を建築する部分が前面道路から離れることにより閑静で良好な住環境が維持できるほか防犯面等においても優位であるため、一般的には増価要因となる。

相続税評価における倍率地域の借地権割合は、固定資産税の路線価に付されたアルファベットのA~Gまでの記号により求める。

固定資産課税台帳は、納税義務者以外に借家人や借地人も閲覧できるが、借家人は借家人が借りている建物およびその敷地について記載された部分が閲覧できるのに対し、借地人が閲覧できるのは借地権の目的となっている土地の記載部分だけである。

*** 宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介または代理をする場合に、その宅地の評価額について意見を述べるときは、その根拠につき地価公示の公示価格または地価調査の基準地の標準価格を規準としなければならないとしている。

地価公示の標準地と地価調査の基準地とは、根拠法、実施機関および価格時点等も異なるが、同一地点が標準地および基準地の共通地点として選定されることもある。

不動産は、売却に時間を要することが多いため、上場株式等と比べて流動性に乏しい資産といえる。

不動産の価格や賃料は物価との連動性があるため、不動産はインフレ・ヘッジ性が高い資産といえる。

実物資産である不動産は、それ自体の利用価値があることや、株式等の金融商品と比べると価格変動が緩やかなため、比較的安全性の高い資産といえる。