本店は常に事務所として扱うが、支店に関しては宅建業を行っている場合のみ事務所として扱う。

免許の有効期間の満了により免許の効力が失効しても、免許証を返納する義務は無い。

業務停止期間中であっても、免許を更新することができる。

｢宅建業者名簿の登載事項｣ ◾︎商号または名称 ◾︎役人・使用人の氏名 ◾︎事務所の名称・所在地 ◾︎専任の宅建士の氏名 ◾︎指示処分・業務停止処分があった時の内容

宅建業者名簿の登載事項に変更があれば30日以内に免許権者に届出をする。

資格登録簿の内、遅滞なく変更の登録を申請するものは、氏名・住所・本籍・商号または名称・免許証番号である。

禁錮以上の刑や罰金刑(宅建業法・刑法等違反)に該当するものは、刑の執行が終わった日から5年を経過しないと免許を受けれない。

行為能力を有しない未成年者は、法定代理人が欠格事由に該当している場合、免許を受けることができない

宅建士証の交付を受けるには、原則として都道府県知事の法定講習を受ける必要がある。

事務禁止期間中は、登録の移転はできないが、変更の登録は申請が義務付けられている。

｢宅建士の登録の欠格事由｣ ◾︎破産者 ◾︎心身の故障 ◾︎免許取消処分 ◾︎暴力団員・禁錮以上の刑 ◾︎未成年者 ◾︎登録消除処分 ◾︎事務禁止期間中に登録消除申請した

｢登録消除処分に該当するもの｣ ◾︎不正手段で登録・交付 ◾︎事務禁止処分に該当し、情状が特に重い ◾︎事務禁止処分に違反 ◾︎宅建士以外が事務をし、情状が特に重い (消除の日から5年を経過しないと登録を受けれない)

氏名または住所を変更した場合、変更の登録の申請と合わせて宅建士証の書換え交付を申請しなければならない。

法定講習を受講する必要がないのは、合格後1年以内に交付申請する場合(実務経験必須)と、登録の移転の申請とともに宅建士証の交付申請をする場合

登録が消除された時・または宅建士証が失効した時は、免許を返納しなければならない。

宅建士が事務禁止処分を受けた時は、速やかに交付を受けた都道府県知事に宅建士証を提出しなければならない。

｢営業保証金｣ 金銭のみで供託⋯移転後の本店最寄りの供託所への保管替えを請求する。 有価証券のみまたは金銭＆有価証券で供託⋯移転後の本店最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。

営業保証金の還付を受けることができるのは、宅建業に関して取引をしたもの(宅建業者以外)に限定される。

弁済業務保証金分担金は、本店が60万円で支店1ヶ所で30万円。 金銭のみでしか納付できない。

弁済業務保証金から還付を受けるには、保証協会の認証が必要。ただし、還付請求は供託所に対して行う。

弁済業務保証金の供託は、分担金の納付を受けた日から1週間以内に行う。

弁済業務保証金において、社員が社員でないとしたならば、その者が供託すべき営業保証金の額に相当する額が限度額となる。

弁済業務補償金の還付があった場合、通知書の送付を受けた日から2週間以内に供託したければならない。

還付充当金は、通知を受けたから2週間以内に保証協会に納付しなければならない。

社員の地位を失った者は、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

弁済業務保証金準備金が不足した場合、通知を受けた日から1ヶ月以内に特別弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。

開発許可や建築確認等を受ける前は、広告や契約締結ができない。しかし、例外として貸借の契約の場合はできる。

手付金のあっせんや減額は認められるが、貸付け・立替え・後払い・分割払いは禁止されている。

｢専任の宅建士｣ 事務所には5人に1人以上 契約等をする案内所等は1人以上 足りなくなったら 2週間以内に補充する。

宅建業者は、事務所ごとに業務に関する帳簿を備える。

帳簿は各事業年度末の閉鎖後5年間保存(自ら売主となる新築物件については10年間)し、名簿は最後の記載の日から10年間保存する。また、名簿は請求があれば閲覧される。

宅建業者は広告をする時、注文を受けた時は取引形態を明示しなければならない。明示方法は書面でも口頭でも良い。

申込み・契約を行う案内所については、業務を開始する日の10日前までに免許権者または所在地を管轄する都道府県知事に届出なければならない。(案内所等を設置した宅建業法が行う)

他の業者に重ねて媒介契約(34条書面)を依頼できるのが一般媒介契約で、できないのが専任媒介契約と専属専任媒介契約である。

専属専任媒介契約は、自己発見取引が禁止されている。

媒介契約の有効期間は、依頼者の申し出によって更新することができる。(自動更新はされない)

媒介契約の目的物である宅地等の売買・交換の申込みがあった時は、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない

一般媒介契約は、指定流通機構への登録が任意である。

登録に係る物件の契約が成立したときは、登録番号・取引価格・ 契約成立年月日を遅滞なく指定流通機構に通知しなければならない。

貸借の媒介については、媒介契約書の作成・交付は不要である。

宅建業者が価格・評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。(口頭でもOK)

宅建業者が建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建築士法2条1項に規定する建築士で、国土交通大臣の講習を修了した者でなければならない。

建物の状況調査において、宅建業者が受領できる報酬とは別に、あっせん料金を受領することはできない。

35条書面は、売買契約が成立するまでに説明する。

｢35条書面｣ 登記において、抵当権等については、引渡し時までに抹消されることが明らかなものであっても説明を省略できない。

水害ハザードマップにおいて、宅地や建物の位置が表示されているときは、宅地や建物の所在地を説明する。

石綿において、調査結果が記録されてない場合でも、宅建業者が調査をする義務は無い。

住宅性能評価の対象は新築住宅である。

未完成物件においては、説明時に間取り図や設計図を必要とする場合、図面を交付して説明しなければならない。

管理委託においては、氏名や住所で足りるため、具体的な業務内容の説明は不要である。

敷地利用権においては、内容や種類を説明する。

専用使用権においては、駐車場の使用料等については説明が必要だが、使用者の氏名や住所については説明不要である。

修繕積立金においては、毎月の負担額や滞納がある時の滞納額などを主に説明する。

担保責任(契約不適合責任)においては、保険契約の締結や保険金額・保険期間といった概要を説明する。

ローンのあっせん・措置については、金融機関や融資額・利率等の融資条件や、承認が得られなかった時の契約の解除について説明する。

支払金・預り金の保全措置において、説明が不要なものは、受領額が50万円未満・保全措置がついた手付金・登記後に受領したもの・報酬である。

37条書面は売買契約成立後、遅滞なく説明する。

｢37条書面にしか記載しないもの｣ ◾︎物件の特定表示 ◾︎支払時期・支払方法 ◾︎引渡時期・移転登記 ◾︎構造耐力上必要な部分 ◾︎危険負担(不可抗力)・租税公課

｢3つの書面の比較｣ 媒介契約書(34条書面)は、記名押印が宅建業者で、内容説明の義務は無く交付場所はどこでもOK。

重要事項説明書(35条書面)は、宅建士が記名し、内容説明も宅建士が行う。また、交付場所に関してはどこでもOK。

37条書面は、宅建士が記名するが、内容説明の義務はない。また、交付場所に関してはどこでもOK。

宅建業者は、売買契約等が成立するまでの間に、相手方に対して供託書に関する説明をしなければならない。

｢供託書に関する説明事項｣ 社員でない場合 ⇒ 営業保証金を供託した供託所や所在地

保証協会の社員である場合⤵ ◾︎保証協会である旨と、名称・住所・事務所の所在地 ◾︎弁済業務保証金を供託している供託所や所在地

一定の担保責任(種類・品質の不適合)の追求は、原則として買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならない。

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約・予約契約を締結してはならない。

上記の規定にも例外があり、誰との間で取得契約を締結している時はOK。ただし、予約や未済はできるが、停止条件を付ける事はできない。

損害賠償額の予定や違約金を定めない場合は、実損額を請求することができる。

事務所・営業所・モデルルーム・買主申出の自宅･勤務先は、クーリングオフができない。

書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合と、買主が引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合はクーリングオフが無効になる。

クーリングオフの効果は、買主が書面を発した時点で生じる。

クーリングオフされた場合、宅建業者は、損害賠償や違約金を請求することはできない。また、相手方から受領したものがあれば速やかに全てを返還する。

割賦販売の契約について、支払いの義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告しない限り、契約の解除はできない。

所有権の留保は、宅建業者が宅地・建物引き渡すまでに代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けていない場合にできる。

手付金等とは、契約締結日から物件の引渡し前までに支払われる金銭で、売買代金に充当されるものが対象となる。

未完成物件は、保証委託契約または保証保険契約の保全措置しか利用できない。

完成物件の売買では、保証委託契約・保証保険契約・手付金等寄託契約のすべてを利用できる。

売買契約締結前に受領する申込証拠金であっても、売買代金に充当される場合は手付金等に該当する。

｢保全措置が不要となる例外｣ ◾︎未完成物件 ⇒ 代金額の5%以下かつ1000万円以下 ◾︎完成物件 ⇒ 10%以下かつ1000万円以下 ◾︎買主が所有権の登記を備えた

交換の場合で価額差があるときは、大きい方を使用して計算する。

貸借の媒介に関して、依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の１ヶ月分に消費税10%を上乗せした金額以内となる。

居住用建物の賃貸借の媒介について、依頼者の一方から受領できる報酬額は、依頼者の承諾がある場合を除き、借賃の0.5ヶ月分に消費税10%を上乗せした金額以内となる。

｢権利金の授受が認められる条件｣ ◾︎居住用建物以外の賃貸借 ◾︎返還されない権利金

権利金の授受がある場合、通常の報酬額と比較して、高い方を依頼者(双方)から受領することができる。

宅建業者は、依頼者の依頼に基づく広告の料金について、報酬の他に別途受領することができる。

低廉な空き家等の(400万円以下)売買・交換の場合、依頼者に対して通常の報酬額に現地調査等の費用を上乗せして請求することができる。

空き家等の報酬計算(売買の媒介)において、売主から受領できる限度額は198,000円で、買主から受領できる限度額は通常の報酬限度額と同様である。

｢宅建業者に対する監督処分(指示処分)｣ ◾︎宅建業法の規定に違反 ◾︎その他の法令に違反

｢宅建業者に対する監督処分(業務停止処分)｣ ◾︎指示処分に従わない時 ◾︎宅建業法の重要規定に違反

｢宅建業者に対する監督処分(免許取消処分)｣ ◾︎欠格事由に該当した時 ◾︎免許への手続きを怠った時 ◾︎免許を受けてから1年以内に事業を開始しない ◾︎1年以上事業を休止した時

業務停止処分または免許取消処分がなされた場合、その旨が公告される

｢事務禁止処分の対象事由｣ ◾︎指示処分の対象 ◾︎指示処分に従わない時

｢登録消除処分の対象事由｣ ◾︎欠格事由に該当 ◾︎不正に登録・交付 ◾︎事務禁止処分に該当 ◾︎事務禁止処分に違反 ◾︎宅建士以外の者が事務した場合で情状が特に重い

指示処分･業務停止処分をした都道府県知事は遅滞なく国土交通大臣に報告、または他の都道府県知事に通知しなければならない。

｢宅建士に対しての監督処分｣ ◾︎登録している都道府県知事･それ以外の都道府県知事ができる ⇒ 指示処分と事務禁止処分 ◾︎登録している都道府県知事のみできる ⇒ 登録消除処分

宅建士証の未提出・未返納・未提示は、10万円以下の過料を喰らう。

宅建業者の事務所所在地等を確知できない時は、官報が公告をする。公告の日から30日を経過しても申出がなければ、免許を取り消すことができる。