不動産業

13問 • 1年前

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業者はそもそも転売する前提で物件の仕入れ契約をするわけですから、ここで自社の登記を入れてしまうと、登録免許税や不動産取得税などの経費が掛かってしまいます。それを防ぐために①といわれる契約を行うのです。①とは「第三者の為にする契約」の略です。

三為（さんため）

仲介で物件を購入する場合には、①がネックとなり、ワンルーム投資のターゲットとなるサラリーマンや公務員が非常に購入しづらい状況にあることが分かります。よって、ワンルームマンションを仲介市場で売却したとしても、結局購入していくのはエンドユーザーではなく、②目的の③という構図が出来上がるのです。

融資、転売（三為）、不動産販売業者

①が物件を購入して、それに②の融資を付けて転売する。そして、その転売する際の価格は①の③で決まるのです。

三為業者、提携ローン、融資評価額

値引き交渉せずにどうやって値引きすればいいのか？答えは単純です。「①」それだけです。どこの会社も自社で仲介しようと必死です。価格が競り合った場合は、必然的に業者の利益分の仲介手数料を削りあうことになるので、勝手に仲介手数料が値引きされていきます。

複数の仲介会社で値段を競わせる

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合に媒介契約を結びます。ネット上の多くの記事では専属や専任媒介をお勧めしているようですが、普通に①でOKです。

一般媒介

一般媒介でいくつもの業者に情報を渡すのが嫌な場合もあるでしょう。そのような場合は、信頼できる業者をいくつか選択し、それぞれ①を決めて②契約を結ぶという手段も有効です。

期間（約１か月）、専任媒介

では適正な賃料相場はどのように調べればよいのでしょう。簡単に思いつくのは周辺の類似空室物件を自分自身で調査し、賃料を予測する、というものです。しかしそれだと物件のグレードやお部屋のつくりなども異なるためどうしても「適正な賃料」の予測までは難しいと言えます。一番良いのは、同物件の他の①がいくらで賃貸にでているのか？がわかれば、その物件個別の賃料相場を導くことができるようになります。

お部屋

このサブリースシステムには以下の注意点が存在します。・サブリースの①は業者都合でいつでも引き下げられる・業者からの一方的なサブリース②もできる・サブリースを解約しようとしても応じてもらえない・サブリースを解約しようとすると多額の③を請求される・サブリースを解約しないと売却しにくい・サブリースを解約しないと借り換えできない・サブリース④がそもそも高額などのポイントです。

保証賃料、解約、違約金、手数料

ワンルームマンション売却までにかかるおおよその時間は約２カ月～６か月程度となります。ワンルームの売却は①方式で契約が行われることが多いです。よって、売主から物件を仕入れ契約した②会社はそこから③の買主を見つける形になります。そして、その③買主の決済と④契約の決済を同日で行うことが多いです。

三為、不動産販売、エンドユーザー、仕入れ

特徴もなく、駅から遠い物件は、どのような空室対策をすれば良いのでしょうか？それは、①しない入居者を想定し、彼らにとって喜ばしい入居条件やルールを作り、また②に投資としていくことです。なぜなら、①しない入居者にとって、③は関係がないからです。ただ、それだけでは周囲の競合物件と差別化できません。そこで④は必要です。

駅を利用、設備、駅距離、プラスアルファ

建物や設備にこれといった特長はない狭小物件は、どのような空室対策をすれば良いのでしょうか？それは、①を広げること、グレードの高い設備にすること、物件以外の特長をアピールすることです。なぜなら、狭小物件を選ぶ入居者層は、どうしても低所得者層になりがちで、入居者を選り好みしていては満室にできないからです。そこで、逆手を取り、外国人でも生活保護者でもフリーターでも、どんな人でも入居可能とすることなのです。

入居者の間口

狭小物件の築古物件でもＶ字回復できた事例でした。安かろう悪かろうと先入観のある物件だからこそ、①の設備、②も網羅した募集チラシの作りこみを行い、③をした上で入居者の④を広げる戦略が功を奏しました。

ワンランク上、周辺環境、リスク管理、間口

現状を受け入れ、借地人・借家人とは①で解決することです。なぜなら、土地を手放したくないとなると、②や等価交換による解決策は選択できず、ほかに選択肢はないからです。なお、大家さんだけでなく、③側も世代が変わると、お互いに困っていることもあり、落としどころが見つかりやすくなります。

お金、売却、借りている

脳トレ

脳トレ

思考力トレーニング