강제경매 - 현금화절차 - 매각의 준비(평가와 최저매각가격의 결정)

24問 • 1年前

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1. 공매절차에서 농지법상 농지에 관한 매각결정과 대금납부가 이루어지고 그에 따른 소유권이전등기까지 마쳐진 경우, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받지 못하더라도 농지 소유권을 취득한다.

2. 경매대상토지가 농지에 해당하여 집행법원이 농지취득자격증명서 제출을 특별매각조건으로 정하였으나 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 이를 제출하지 않은 경우에는 매각불허가사유에 해당하지만, 최고가매수신고인이 농지취득자격증명서 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 증명서 발급을 거부한 경우에는 매각불허가 사유가 되는 것은 아니다.

3. 어떤 토지가 농지법 소정의 '농지'인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이다.

4. 경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수인이 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각을 불허할 수 없다.

5. 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사 과정에서 임대차관계를 제대로 확인하지 않은 직무상 잘못이 있고, 그 결과 임차인이 경매법원으로부터 경매절차의 진행에 관한 통지를 받지 못하여 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입었다면 집행관의 직무상 잘못을 인정한다.

6. 최저매각가격 미만의 매수신고는 매각불허가 사유이다.

7. 최저매각가격으로 매각을 불허하는 이유는 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하고 매수희망자에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지게 함에 목적이 있다.

8. 법원은 감정인이 한 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다고 하고 있지만, 특별한 사정이 없는 한 감정인의 평가액이 최저경매가격이 되는 것이므로, 감정평가의 잘못과 매수인의 손해 사이에는 상당인과관계가 있는 것으로 보아야 한다.

9. 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정하였다 하여 최저경매가격결정에 중대한 하자가 있는 것은 아니다.

10. 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 또한 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에도 토지 평가에 포함되어야 한다.

11. 최초의 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다면 경매법원은 부동산가격을 재평가하여야 한다.

12. 도로법상 도로에 대하여도 저당권설정은 허용된다.

13. 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 매각허가를 하였다면 매수인은 그 건물의 소유권을 취득한다.

14. 기존건물에 대한 경매절차에서 증축부분이 경매목적물로 평가되지 아니하였다면 매수인은 증축부분의 소유권을 취득하지 못한다.

15. 건물에 대한 저당권이 실행되어 매수인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 매수인에게 이전된다.

16. 이 경우 임대인의 임차권 양도에 관한 사전 동의가 없더라도 평가의 대상에 포함된다.

17. 공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물과는 유기적인 일체성으로 일괄하여 경매하여야 하므로 법원은 매각기일 전까지 일괄매각결정을 하여야 한다.

18. 특정한 기계, 기구 기타의 공용물이 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공장저당권의 목록에는 기재되지 아니한 경우에 그 기계, 기구 기타의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위의 공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위의 공장저당권의 효력은 미치지 아니한다.

19. 제3자의 소유 또는 양도담보로 제공된 기계ㆍ기구는 비록 목록에 기재되었더라도 공장저당권의 효력이 미치지 않으므로 평가의 대상이 아니다.

20. 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 매각물건명세서에서 이를 누락한 경우에도 공장공용물이 일괄경매 되고 그 매각허가결정에서 공장공용물을 그 목적물에서 누락한 경우에는 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다.

21. 집행법원이 소재불명된 기계ㆍ기구에 대하여 추급함이 없이 현존건물에만 경매절차를 진행한 경우에는 경매절차의 중대한 하자에 해당한다.

22. 구분소유적 공유지분이 경매되는 경우에는 그 특정 구분소유목적물에 대한 평가를 하여야 하므로 평가명령에 이를 명시하여야 한다.

23. 토지에 대한 경매에서 지상의 미등기건물을 경매대상에서 제외하는 경우에는 그 부지의 평가액에 영향이 있으므로 이를 고려하여 평가하여야 한다.

24. 감정인의 평가가 잘못된 경우에는 집행이의로 불복할 수 있다.

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