各論・証券化不動産評価

14問 • 1年前

K Y

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信託報酬はその他費用で実額を計上する。

プロパティマネジメント会社との管理委託契約におて、建物・設備管理業務、賃貸管理業務、統括管理及び報告業務を委託している場合、当該契約に基づいて支払う管理委託料はすべてプロパティマネジメントフィーとして計上する。

運用収益から運営費用を控除した額が、「運営純収益」であり、この「運営純収益」に一時金の運用益を加算した額が「純収益」となる。

貸室賃料収入、共益費収入および駐車場収入は、現賃借人の存在の有無に関わらず、満室想定で査定し、これから空室等損失及び貸し倒れ損失を控除し「運営収益」を求める。

DCF法を適用する際の収益費用項目に関する記述のうち適切なものはどれか

借地権付建物はオフィスビルの鑑定評価において、依頼者から入手した建物・償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税の資料を精査し各税目を査定の上、運営費用の公租公課の項目に計上した。

賃貸事務所の鑑定評価において、現行の賃料水準が適正水準よりも低く、５年後の定期借家契約終了に伴うテナント入替により賃料上昇が見込まれる場合、DCF法の初年度の賃料は５年後に実現する賃料にしなければならない。

各論第３章は、証券化対象不動産に係る賃料を求める鑑定評価は対象とはならない。

〇

証券化対象不動産について依頼者からERの提出がない場合で、鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査を行うことが困難な場合には、原則として調査範囲等条件を付して鑑定評価を行う必要がある。

各論第3章におけるDCF法の適用等の原則では、預り金的性格を有する一時金は、それを授受する期には計上せず、利回りの考え方を付記したうえで運用益を計上しなければならない。

○

DCF法の適用において分析期間を設定する場合には、原価法の経済的残存耐用年数と整合を図る必要があり、経済的残存耐用年数が15年であれば、15年間の毎期の純収益を明示する必要がある。

対象不動産の取得に係る借入金の元本返済額は、運営費用のその他費用に計上する。但し、不動産投資において典型的な投資家が想定する借入金割合を基本とすることが必要である。

不動産の運営において、電気・ガス・水道等に要する費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入を水道光熱費収入といい、運営収益に計上される収益項目の１つである。

不動産投資法人は、通常、複数の不動産を保有していることから、不動産投資法人の運営に係る事務管理費用についても、個々の不動産の運営収益や純収益の比率を用いる等の客観的にみて合理的な方法により、運営費用として配分のうえ、証券化対象不動産の収益還元法を適用する必要がある。

賃借人が退去する際の原状回復費用の発生が見込まれるため、過去の実績、賃貸借契約内容等を勘案し、賃貸人が負担する費用相当額を査定の上、運営費用の維持管理費の項目に計上した。

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