鑑定評価方式

9問 • 1年前

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積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額（即ち純賃料相当額）に必要諸経費を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法であり、求められた賃料は◯◯◯賃料である。

実質

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る◯◯◯賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。

実際実質

農地を農地以外のものとするための取引における農地の鑑定評価額は、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとし、再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも比較考量して決定すべきである。

賃貸用不動産の収益還元法の適用において、総収益を算定する場合には、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金の運用益、並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とする。

事業用不動産の収益還元法の適用において、その収益性を分析するに当たっては、事業経営に影響を及ぼす社会経済情勢、当該不動産の存する地域において代替、競争等の関係にある一般の財と比べて優劣及び競争力の程度等について中長期的な観点から行うことが重要である。

不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるときは、土地残余法を適用することができるが、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。

〇

10年物国債の利回りが上昇し、取引利回りから求められる還元利回りも上昇している場合、期待利回りも上昇する可能性が高い。

〇

造成後間もない埋立地の新規賃料を求める鑑定評価にあたって、積算法の適用における基礎価格は、原価法と取引事例比較法を併用して求める。

○

宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額および発注者が負担すべき付帯費用を加算し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適正に修正して得た価格を関連付けて決定する。

FP1級年金

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