各論・賃料

14問 • 1年前

K Y

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期待利回りを求める方法は還元利回りを求める方法に準ずるが、この際には新規賃料の有する特性として、契約当事者の近隣地域の発展に対する寄与度に留意する必要がある。

継続賃料利回りは、価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、各種利回り等を総合的に比較考量して求める。

運営事業者が通常より優れた能力を有することにより超過収益が生じている場合でも、賃貸借契約上の合意がない限り、当該超過収益は、事業用不動産に帰属しない。

〇

批準賃料を求める際の賃貸借等の事例は、価格時点に近い時点に新規に締結され又は契約内容を同一のまま更新された賃貸借等の事例から選択する必要がある。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価において、積算法の期待利回りを償却後の純収益に対応するものとして査定した場合、減価償却費は必要諸経費等に計上する必要はない。

建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価において、契約締結時点及び価格時点における新規賃料と限定賃料の乖離の程度は総合的に勘案する事項の１つである。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料および配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連付けて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を関連付けて決定するものとする。

宅地の正常賃料の鑑定評価において、土地の賃貸者契約に基づく予定建物が記載されており、当該予定建物に係る賃貸事業に基づき純収益を適切に求めることができるので、この場合には賃貸事業分析法を適用して資産賃料を求めるべきである。

○

宅地の新規賃料を求める場合の賃貸事業分析法について、新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする。

○

宅地の正常賃料を求める手法の一つである賃貸事業分析法において求める土地に帰属する純収益は、更地としての最有効使用に基づいて求めなければならない。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、地域の標準的な契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料として求める。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算法と賃貸事例比較法を関連付けて決定するが、収益分析法が適用可能な場合は、収益賃料を比較考量する。

○

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な継続賃料と実際実質賃料または実際支払賃料との間に発生している差額について、その差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料または実際支払賃料に加減して資産賃料を求める。

利回り法を適用する場合において、継続賃料利回りは価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結およびその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域もしくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例または同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求める。