総論6章　地域分析及び個別分析　5/17　69％

49問 • 10ヶ月前

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【暗記-37　地域分析の定義】地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような　　を有するか、また、対象不動産に係る　　はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその　　内の不動産の　　形態と　　　　について全般的にどのような影響力を持っているかを　　し、　　することをいう。

特性, 市場, 地域, 利用, 価格形成, 分析, 判定

【暗記-38　地域の特性】地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、　　形態から見た　　相互間の　　的位置関係及び　　形成を明らかにする手掛かりとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての　　　　　を判定する有力な　　となるものである。

利用, 地域, 相対, 価格, 最有効使用, 標準

標準的使用の定義　2つ ①利用　　からみた地域相互間の　　的　　関係及び　　　　を明らかにする手掛かりとなるとともに、 ②その地域に属する不動産のそれぞれについての　　　　　を判定する有力な　　となるものである。

形態, 相対, 位置, 価格形成, 最有効使用, 標準

【暗記-39　地域の定義】地域分析に当たって特に重要な地域は、近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域な地域、すなわち同一需給圏である。　近隣地域とは、対象不動産の属する　　的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは　　等の内部にあって、　　、商業活動、　　生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。　類似地域とは、近隣地域の特性と　　する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。　同一需給圏とは、一般に対象不動産と　　関係が成立して、その価格の形成について　　に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域の存する範囲を規定するものである。

用途, 農村, 居住, 工業, 類似, 代替, 相互

【同一需給圏の定義】同一需給圏とは、一般に対象不動産と　　関係が成立して、その価格の形成について　　に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは　　地域を含んでより　　的であり、近隣地域と相関関係にある　　地域等の存する範囲を規定するものである。

相関, 相互, 近隣, 広域, 類似

【暗記-40　地域の関係】一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の　　分子である不動産相互の間に　　、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は　　に影響を及ぼすものである。また、近隣地域の　かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、　　、品質等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。

構成, 代替, 相互, 外, 規模

【暗記-41　個別分析の定義】個別分析とは、対象不動産の　　　要因が対象不動産の　　形態と　　形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその　　　　　を判定することをいう。

個別的, 利用, 価格, 最有効使用

【暗記-42　判定の留意事項】不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。5つ

良、使、効、近、変

【暗記-43　建物及びその敷地の判定留意事項】特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。２つ

更、継

【暗記-44　個別分析把握】　個別分析においては、対象不動産に係る典型的な　　者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と　　、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び　　力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。　　また、この分析結果は、鑑定評価の　　の適用、試算価格又は試算賃料の　　等における各種の判断においても反映すべきである。

需要, 代替, 競争, 手法, 調整

標準的使用は、地域の特性を具体化したものであり、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となる。

〇

同一需給圏の範囲は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって異なる傾向があることを踏まえ、不動産鑑定士によって判定される。

〇

建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該建物の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該建物の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。

住宅地の同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向があるが、地縁的選好性により地域的範囲が広域的に形成される傾向がある。

普通商業地の同一需給圏は、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性にり地域的範囲が広域的に形成される傾向がある。

高度商業地の同一需給圏は、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲地に一致する傾向があり、その範囲は高度商業地の性格に応じて狭められる傾向がある。

建物及びその敷地の最有効使用判定は、まず、地域分析により標準的使用を判定し、次に標準的使用の一致の有無や乖離の程度を考慮して、現状利用、用途変更、取壊しのうち、最も高い経済価値を実現できる使用方法を選択することにより判定する。

対象地上に建物が存しており、部分鑑定評価により建付地として鑑定評価を行う場合、現に存する建物用途と異なる用途を更地の最有効使用として判定することはできない。

地域分析とはその対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。

〇

近隣地域とは、対象不動産の属する用途地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。。

近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に依存、補完等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。

同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。

〇

取引事例比較法の適用に当たって、同一需給圏内の代替競争不動産としての取引事例を選択する場合は、当該事例について、対象不動産との間に用途、規模、品等等からみた類似性が明確に認められ、かつ、対象不動産の価格形成に関して間接的に影響を与えていることが明確に認められなければならない。

【市場分析の定義】市場分析とは、　　　　及び　　　　の各過程において、対象不動産に係る　　の範囲、主たる　　　　　の属性や行動基準、需給動向や対象不動産の市場競争力等を分析し、現実の市場の実態を把握することをいう。

地域分析, 個別分析, 市場, 市場参加者

【市場分析の必要性】不動産の　　　　や　　　　に関して、　　　　　は主導的な役割を果たしているといえる。したがって、地域分析及び個別分析を行って　　　　　を判定するために、その過程において市場分析を行い、対象不動産について現実的に想定される市場参加者を明らかにし、当該市場参加者の観点から各種の要因を把握し、分析する必要がある。　　　

利用形態, 価格形成, 市場参加者, 最有効使用

【R6問題12】地域分析に当たって特に重要な地域は、近隣地域及びその類似地域と同一需給圏であるが、近隣地域は同一需給圏に含まれないこともある。

【R6問題12】地域分析とは、近隣地域の標準的使用及び対象不動産の最有効使用を判定することである。

【R6問題12】建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。

〇

同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たって特に留意する事項は、居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに供給者の存する地域的な範囲である。

【R5問題12】近隣地域の地域分析についての留意事項について、〇か✕か？近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。さらに近隣地域の地域要因とその周辺の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。

〇

【R5問題13】取引事例比較法の適用において、対象地の存する地域の地価変動が激しいとされる場合においては、地域要因の変動が激しい近隣地域以外の地域から取引事例を選択して直接個別的要因の比較を行い、比準価格を試算するべきである。

【R4問題14】個別分析における最有効使用は、近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係にとらわれることなく判定することが必要である。

【R4問題13】同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。

【R2問題14】分譲マンションの一室である区分所有建物及びその敷地の鑑定評価において、一棟の建物の敷地の更地としての最有効使用は、共同住宅地である。

【R2問題14】最有効使用は合法的かつ合理的な使用方法でなければならない為、法令等の要請により是正が必要な違法建築物である対象建物をそのまま継続利用することを最有効使用として判定できない。

〇

【R2問題13】見込地及び移行地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動向がそれらの土地の変化の動向予測に当たって有効な資料となる。

〇

【R2問題13】標準的使用の判定に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえ、特に近隣地域における地域要因の現状及び近隣地域内における現実の建物用途を重視して判定すべきである。

【R2問題12】普通商業地の同一需給圏は、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。

【R2問題12】製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の中小工場地の同一需給圏は、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。

【R2問題12】商業地から住宅地への移行地の同一需給圏は、一般に商業地の同一需給圏と同一のものとなる傾向があるが、熟成度の低い場合には、住宅地の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。

【直前③】同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた供給者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて供給者の選好性を的確に把握したうえで適切に判定する必要がある。

【直前③】同一需給圏は、地理的な概念としてとらえることができる一方で、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産の集合体、すなわち対象不動産が属する市場としてとらえることもできる。

〇

【直前③】現実の建物用途等が　　　　　　としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の　　　　　の内容が必ずしも一致するものではないこと。現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と　　　　　　　　　等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。

更地, 最有効使用, 建物の取り壊しや用途変更

【直前③】取引事例は、対象不動産の最有効使用が近隣地域の標準的使用と合致している場合には、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合を除いては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することはできない。

〇

【直前③】地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行わなければならない。

【直前③】土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な造成費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。

【直前③】借地権付き建物の再調達原価は、まず借地権の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。

〇

【直前③】再調達原価は、建物については新築、土地については最有効使用の状態を想定した価値の合計であり、費用面からみた対象不動産の上限値を表すものである。

〇

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

nobu yossio · 5問 · 1年前

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

総論6章 地域分析及び個別分析 5/17 69％

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