基準５章　価格又は賃料の種類　

市場性, 社会経済情勢, 市場, 適正

ジ・セイ・コウ

ウリ・チ・ロウ・サイ・シ

取得, 併合, 分割, 市場, 価値, 乖離, 限定

１．借地権者が底地の『併合』を目的とする売買に関連する場合 ２．隣接不動産の『併合』を目的とする売買に関連する場合 ３．経済合理性に反する不動産の『分割』を前提とする売買に関連する場合 （4．借家権者が貸家及びその敷地の『併合』を目的とする売買に関連する場合）

1．不動産の『併合』又は『分割』を伴うこと。 2．不動産の併合又は分割を原因として、併合前又は分割前の不動産の正常価格と乖離する『増分価値』又は『減分価値』が生じること。 3．その結果、市場が相対的に限定されること。 4．増分価値又は減分価値が、併合また分割しようとする不動産そのものから客観的に発生すること。

①併合前後の各土地の正常価格を求める。 ②併合による増分価値を算出する。 ③②のうち対象不動産に配分すべき額を査定（総額比買入限度額） ④対象不動産の限定価格算出

市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

1．証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための『投資採算価値』を表す価格を求める場合 2．民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、『早期売却』を前提とした価格を求める場合 3．会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、『事業の継続』を前提とした価格を求める場合

①投資家に示すための投資採算価値を表す場合：DCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき（標準より上）、比準価格及び積算価格による検証（考量より下）を行い評価額を決定。 ②民再による早期売却：比準価格と収益価格を関連付け、積算価格による検証を行って決定。比準価格例が少ない場合、正常価格を求めたうえで、早期売却減価を行う。 ③会社更生法、民再による事業継続：不動産に帰属する純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格による検証を行って決定。

文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

積算価格を標準として決定　　（原価法のみ）

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には『正常賃料』又は『継続賃料』であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により『限定賃料』を求めることができる場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえてこれを適切に判断し、明確にすべきである。

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。

1．隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合 2．経済合理性に反する不動産の分断使用を前提とする賃貸借に関連する場合

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

・文化財の指定を受けた建造物 ・宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼を置いて鑑定評価を行う場合

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