総論7章　収益還元法　5/10　48％

24問 • 1年前

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【収益還元法の定義】収益還元法は、対象不動産が　　生み出すであろうと期待される　　の　　　　の　　を求めることにより対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法である。

将来, 純収益, 現在価値, 総和

【直接還元法とDCF法】収益を求める方法には、　　　の　　　を　　　　　によって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する　　　及び　　　　を、その発生時期に応じて　　　値に　　　　、それぞれを合計する方法（DCF法）がある。

一期間, 純収益, 還元利回り, 純収益, 復帰価格, 現在価値, 割り引き

【純収益を求める総収益】賃貸用不動産の総収益は、一般に、支払賃料に預り金的性格を有する　　　等の　　　、賃料の前払金的性格を有する　　　等の　　　及び　　　並びに駐車場使用料等の　　　　　を加えた額（支払賃料等）とする。賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に、　　　とする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分を求めた　　　　　　　　又は、賃貸に供することを想定することができる場合における　　　　　をもって総収益とすることができる。

保証金, 運用益, 権利金, 運用益, 償却額, その他の収入, 売上高, 支払賃料等相当額, 支払賃料等

【純収益を求める総費用】賃貸用不動産の総費用は、　　　　　（償却前の純収益を求める場合には計上しない）、　　　　　、　　　　、　　　　　等の諸経費等を加算して求めるものとする。賃貸以外の事業の用に供する不動産の総費用は、　　　　、　　　及び　　　　　を加算して求めるものとする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた　　　　　　　　、又は賃貸に供することを想定することができる場合における　　　　　をもって総収益とした場合、総費用は上記賃貸用不動産の算定の例によるものとする。

減価償却費, 維持管理費, 公租公課, 損害保険料, 売上現価, 販売費, 一般管理費, 支払賃料等相当額, 支払賃料等

【還元利回り・割引率の共通点・相違点】還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、　　　　を求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがある。還元利回りは、　　　　　の収益価格及びDCF法の　　　　の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を　　ものである。割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに　　　　変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測係るものを　　ものである。このような還元利回りと割引率の違いにより、両社の関係は「Ｒ＝　ー　」と表される。ｇ：変動率

収益価格, 直接還元法, 復帰価格, 含む, 含まれる, 除く

【還元利回り・割引率の求め方】還元利回りを求める方法を例示すれば次の通りであるが、適用に当たっては、次の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。１．　　の不動産の取引事例との比較から求める方法純収益÷取引価格＝還元利回り２．　　　と　　　　に係る還元利回りから求める方法借入割合Wm✕借入利回りRm+自己資金割合We✕自己資金利回りRe＝還元利回りR ３．　　と　　に係る還元利回りから求める方法土地割合Ｗl✕土地利回りRl+建物割合Wb✕建物利回りRb＝還元利回りR ４．　　　との関係から求める方法　　　　　　　　　　　Ｙ割引率ーｇ変動率＝Ｒ還元利回り

類似, 借入金と自己資金, 土地と建物, 割引率

【土地残余法】土地残余法とは、対象不動産が　　である場合において、当該土地に最有効使用の　　　　　　の建築を想定し、　　　　　以外の手法によって　　　　等の価格を求め、当該想定建物及びその敷地に基づく　　　から　　　　　に帰属する純収益を控除した残余の純収益を　　　　　で還元して収益価格を求める方法をいう。

更地, 賃貸用建物等, 収益還元法, 想定建物, 純収益, 想定建物等, 還元利回り

【有期還元法】有期還元法とは、不動産賃貸又は　　以外の事業の用に供する不動産経営に基づく　　　の純収益に　　　と有限の収益期間とを基礎とした　　　　　　　を乗じて収益価格を求める方法をいう。P=a✕複利年金現価率

賃貸, 償却前, 割引率, 複利年金現価率

対象不動産が貸家及びその敷地や底地の場合で、投資家が市場参加者となるような類型の場合であっても、DCF法を適用しない場合がある。

〇

収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものであるから、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用しなければならない。

対象不動産が更地でDCF法を適用する場合、当該土地を賃貸して得られる総収益から公租公課等の総費用を控除して得られる毎期の純収益の現在価値と更地の売却価格から手数料等を控除することにより得られる復帰価格の現在価値を合計することにより得られる。

土地残余法を適用して、更地、建付地、借地権、区分地上権の収益価格を求めることができる。

収益還元法で用いる収益事例とは、事例不動産の実際実質賃料に駐車場使用料等のその他収入を加算した総収益の事例である。

事業用不動産とは、賃貸以外の事業の用に供されている不動産のうち、収益性が当該事業の経営の動向に強く影響を受けるものをいい、賃貸に供されている不動産は事業省不動産に該当しない。

還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める場合の取引事例は、同一需給圏内に存する取引事例でなければならない。

〇

還元利回りを求める方法のうち、割引率との関係から求める方法は、純収益が永続的に得られる場合で、かつ純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に有効であり、割引率に変動率を加算することにより求める。

土地残余法、建物残余法は、ともに土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地及び建物等に適正に配分することができる場合に有効である。

〇

DCF法における最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、価格時点以降の市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。

事業用不動産に係る事業の運営形態は、その所有者の直営による場合、外部に委託される場合、当該事業用不動産が賃貸される場合があり、こうした運営形態の違いにより、純収益の把握の仕方や、当該純収益の実現性の程度が異なるため、対応する還元利回りは一致しない。

〇

事業用不動産において、依頼者等から提出された事業実績や事業計画等は、依頼者の恣意性が介入している可能性があるため、根拠資料としては採用してはならず、当該事業の運営主体として通常想定される事業者の観点から、当該実績・計画等の持続性・実現性について十分に検討しなければならない。

DCF法の収益費用項目について、運営収益項目を挙げろ　７つ

賃、共、水、駐、他、空、貸

DCF法の収益費用項目について、運営費用項目を挙げろ　８つ

維、水、修、プ、テ、公、損、他

DCF法の収益費用項目について、運営収益、運営費用に上がらないもの　４つ

運、一、資、純

【R3問題19】10年物国債の利回りが低下傾向にあるという要因は、一般に、割引率を下げる要因として作用する。

〇

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

nobu yossio · 5問 · 1年前

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

総論7章 収益還元法 5/10 48％

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