総論3章　不動産の価格を形成する要因（平均出題数2～3問）5/5

28問 • 12ヶ月前

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【暗記-11】価格形成要因の定義価格形成要因とは、不動産の　　及び　　　　　　並びに不動産に対する　　　　の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を　　　　　の観点から明確に把握し、　　することが必要である。

効用, 相対的稀少性, 有効需要, 市場参加者, 分析

【暗記-12】各要因の定義一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは　　的要因、　　的要因、　　的要因及び　　的要因に大別される。　地域要因とは、一般的要因の　　　　によって規模、構成の内容、　　等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

自然, 社会, 経済, 行政, 相関結合, 機能

【暗記-13】個別的要因の具体例建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。9つ

年、面、設、施、耐、維、害、合、法

【暗記-14】個別的要因の具体例建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、敷地内における建物、　　　、　　、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等の敷地との適応の状態、　　計画・　　計画の良否とその実施の状態がある。

駐車場, 通路, 修繕, 管理

【暗記-15】個別的要因の具体例賃貸用不動産に関する個別的要因には、　　　　　　の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。 ①　　　の状況及び賃貸借　　の内容 ②貸室の　　状況 ③躯体・設備・内装等の資産　　及び修繕費用等の　　区分

賃貸経営管理, 賃借人, 契約, 稼働, 区分, 負担

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいい、個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

〇

住宅地において、「前面道路の幅員が広い」という個別的要因は、価格形成に必ず正の影響を与える個別的要因としてとらえられる。

住宅地域の地域要因の主なものとして、「住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態」、「眺望、景観等の自然的環境の良否」があるが、これらは優良住宅地域よりも普通住宅地域にて特に重要視される要因である。

地域の種別ごとに重視される地域要因は異なり、住宅地域では主に居住の快適性及び利便性、商業地域では主に収益性、工業地域では主に費用の経済性及び生産の効率性に関する要因がそれぞれ重視される。

〇

土地に関する個別的要因は、種別のほか、類型に応じて分けることができる。

〇

対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれていたとしても、対象不動産の価格形成に影響を与えない場合もある。

〇

商業地の個別的要因の主なものととして、「商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態」、「商業背後地及び顧客の質と量」、「繁華性の程度及び盛衰の動向」等が挙げられる。

地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因を宅地の住宅地域、商業地域、工業地域ごとに3つ　3章

幅、都、水、競、繁、駐、輸、労、動

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する『土地に関する個別的要因』を3つ+2つの留意事項　3章

間、高、幅、埋、汚

建物に関する個別的要因を9つ　3章

年、面、設、施、耐、維、害、合、法

【R6問題7】不動産鑑定評価基準運用上の留意事項における建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因として、商業施設については、基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備、空調設備、電気設備等の状況及び共用施設の状態等が例示されている。

【R6問題7】不動産鑑定評価基準に記載されている賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものとしては、賃借人の状況及び賃貸借契約の内容、貸室の稼働状況、躯体・設備・内装等の使用資材及び修繕費用等の負担区分が例示されている。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、人文的要因、機能的要因及び行政的要因に大別される。

自然的要因例は、「地質・地盤等の状態」については、例えば、地盤が軟弱で、建物の建築工事の際の地盤改良や基礎工事に多額の費用を要する場合、宅地の需要減を通じて不動産の価格に影響を及ぼし得ること等が挙げられる。

〇

社会的要因例は、「都市形成及び公共施設の整備の状態」については、例えば、公共事業の増大が、事業用地の需要増を通じて不動産の価格に影響を及ぼし得ること等が挙げられる。

〇

経済的要因例は、「貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態」については、例えば、不動産投資環境が良好であることが、投資用不動産の需要増を通じて不動産の価格に影響を及ぼし得ること等が挙げられる。

〇

【R6問題6】商業地域には商業地域特有の地域要因があり、日照、温度、湿度、風向き等の気象の状態は商業地域の地域要因ではない。

【R6問題6】住宅地域の地域要因のうち、情報通信基盤の整備の状態は、特に生活利便性に大きな影響を与えつつある要因の一つである。

〇

【R3問題7】「敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置」は、居住環境の極めて良好な住宅地域のうちにある優良住宅地において、特に着目すべき土地に関する個別的要因である。

【R3問題7】宅地の各用途に共通する個別的要因として「情報通信基盤の利用の難易」がある。

〇

【R3問題7】物流施設に関する個別的要因として、「屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備、防災設備等に関する破損、老朽化等の状況及び保全の状態」がある。

〇

【R3問題7】建物及びその敷地に関する個別的要因として、「修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態」がある。

〇

【直前③】一般的要因は、全国的に作用する要因であり、すべての不動産の価格に等しく影響を与えるという特性を有している。

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

nobu yossio · 5問 · 1年前

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

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