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各論3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
48問 • 10ヶ月前
  • nobu yossio
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  • 1

    証券化対象不動産に関する法律４つ

    資産の流動化に関する法律, 投資信託及び投資法人に関する法律, 不動産特定共同事業法, 金融商品取引法

  • 2

    専門性の高い個別的要因７つ挙げろ

    土壌汚染, 埋蔵文化財, 地下埋設物, 遵法性, 耐震性, 有害な物質, 修繕計画（再調達価格）

  • 3

    処理計画の策定に当たっての確認事項　６つ挙げろ

    背、区、エン、説、範、他

  • 4

    エンジニアリング・レポートを構成するもの４つ挙げろ

    建物状況調査、建物環境調査、土壌汚染リスク、地震リスク評価

  • 5

    証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、　　　法を適用　　　　　　　　　。この場合において、併せて　　　　法を適用することにより　　を行うことが適切である。

    DCF, しなければならない, 直接還元, 検証

  • 6

    DCF法の運営収益項目　７つ挙げろ

    貸、共、水、駐、他、空、貸

  • 7

    DCF法の運営費用項目８つ挙げろ

    維、水、修、プ、テ、公、損、他

  • 8

    DCF法の収益費用項目　運営収益+運営費用の後の項目　4項目

    運営純収益、一時金の運用、資本的支出、純収益

  • 9

    証券化対象不動産の鑑定評価は、必ず各論3章の定めるところに従って行わなければならない。

    〇

  • 10

    証券化対象不動産の鑑定評価は、各論3章の定めるところに従って行うが、その旨を鑑定評価報告書に記載する必要はない。

    ✕

  • 11

    　証券化対象不動産以外でも投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合は各論３章の対象外である。

    ✕

  • 12

    各論3章に規定する証券化対象不動産については、従前に鑑定評価が行われたものを再評価する場合にあっては、各論３章に従う必要はない。

    ✕

  • 13

    実地調査に関し鑑定評価報告書に記載する事項

    実地調査を行った年月日, 実地調査を行った不動産鑑定士の氏名, 立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業, 実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む）及び実地調査により確認した内容, 実地調査の一部を実施することができなかった場合にあってはその理由

  • 14

    【不動産鑑定士の責務】（１） 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮しない。

    ✕

  • 15

    【不動産鑑定士の責務】（２） 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の証券化等が円滑に行われるよう配慮しつつ、依頼者に協力を得るものとする。また、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、説明責任が十分に果たせるものとする必要はない。

    ✕

  • 16

    【不動産鑑定士の責務】（３） 複数の不動産鑑定士が共同して行う場合にあっては、すべての不動産鑑定士が一体となって鑑定評価の業務を遂行するよう努めるものとする。

    　✕

  • 17

    【未竣工建物等鑑定評価を行う場合の要件】 証券化対象不動産の未竣工建物等鑑定評価は、総論５章に定める要件に加え、工事の中止、工期の延期又は、工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限り行うことができる。

    〇

  • 18

    処理計画の策定に当たっての確認事項を６つ挙げろ

    鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景, 対象不動産が前記不動産取引の区分のいずれに係るものであるか, エンジニアリングレポート、DCF法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその入手時期, ERを作成した者からの説明の有無, 対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲, その他処理計画の策定のために必要な事項

  • 19

    【処理計画の策定】 処理計画の策定に当たってはあらかじめ依頼者に対し、鑑定評価の作業の円滑かつ確実な実施を行うことができるよう適切かつ合理的な処理計画を策定するものとする。この場合において、確認された事項については、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更する必要はない。

    ✕

  • 20

    【証券化関係者の分類】証券化する不動産の原所有者。SPC等に不動産を売却して自らの事業資金調達を行うもの

    オリジネーター

  • 21

    【証券化関係者の分類】証券化のしくみ（スキーム）を検討・構築し、全関係者を取りまとめる者。

    アレンジャー

  • 22

    【証券化関係者の分類】投資家等から委託を受けて複数の不動産や金融資産の総合的な運用・運営・管理業務を行うもの。

    アセットマネージャー

  • 23

    【証券化関係者の分類】SPC等に融資（ノンリコースローン等）を行う金融機関。

    レンダー

  • 24

    【証券化関係者の分類】SPCの株式等に投資を行う者。一つの仕組みの中でデット（負債）とエクイティ（資本）の両方による資金調達が行われた場合、不動産収益はデット投資家に一定額が優先的に配当され、残余の部分がエクイティ投資家に配当されtる。エクイティ投資家は、ハイリスク・ハイリターンを求めるものと言える。

    エクイティ投資家

  • 25

    【証券化関係者の分類】不動産をオリジネーターから買い取り、その買い取り資金調達のため証券を発行し、投資家へ収益配分を行う等の特別目的のため設立された会社。資産流動化法に基づいて設立される。

    特定目的会社（SPC）

  • 26

    【証券化関係者の分類】不動産投資信託（REIT）の主体となる法人。投信法に基づいて設立される。

    投資法人

  • 27

    証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断してうえで、鑑定評価に活用するよう努めるものとする。

    ✕

  • 28

    エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

    〇

  • 29

    ERの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断および根拠について、鑑定評価報告書に記載しなくてもよい。

    ✕

  • 30

    ERの作成は委託される場合が多いが、この場合にはERの作成者は調査の受託者を指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、ERの作成者を鑑定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。

    〇

  • 31

    賃借人への返却を要しない一時金は、その運用益相当額を一時金の運用益として計上し、一時金の運用益算出における利回りの考え方を鑑定評価報告書に付記する必要がある。

    ✕

  • 32

    DCF法による収益価格を求める場合に、貸室賃料収入の変動はないと予測した場合であっても、その説明や理由等について鑑定評価報告書に記載しなければならない。

    〇

  • 33

    対象不動産の管理者からの聴聞等により、鑑定評価に必要な個別的要因である権利関係、更新・改修履歴やその他の必要な事項を確認しなけばならない。

    〇

  • 34

    対象確定条件については、必ず現実の利用条件を前提としなければならない。

    ✕

  • 35

    依頼者からERの提出がない場合で、不動産鑑定士が鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査を行うことが困難な場合には、原則として調査範囲等条件を付して鑑定評価を行う必要がある。

    ✕

  • 36

    専門性の高い個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化があると認められる場合であっても、同一の不動産鑑定士が同一の証券化対象不動産の再評価を行う場合で、依頼者の承諾を得た場合には、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。

    ✕

  • 37

    鑑定評価報告書にはERの調査が行われた日及び作成された日のほか、ERを入手した日についても記載しなければならない。

    〇

  • 38

    不動産鑑定評価基準各論第３章において、「鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査」として具体的に挙げられている要因は「公法上及び私法上の規制、制約等」「修繕計画」「再調達価格」「有害な物質に係る建物環境」「土壌汚染」「地震リスク」「耐震性」「地下埋設物」の８項目である。

    〇

  • 39

    運営純収益と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等でみられるいわゆるNOIはその内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。

    〇

  • 40

    収益費用項目は、DCF法の適用に当たり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。

    ✕

  • 41

    純収益は償却後のものとして求めることから、運営費用に減価償却費を計上する。

    ✕

  • 42

    DCF法と直接還元法はともに収益還元法の手法であり、いずれの手法によって求めた価格も論理的には同一水準となるべきものである。

    〇

  • 43

    証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、DCF法と直接還元法の両方を適用することが適切であり、得られた各価格を関連付けて求めることとされている。

    ✕

  • 44

    証券化対象不動産は、収益性を重視した価格形成がなされていると考えられるため、鑑定評価の手法の適用において、原価法、取引事例比較法の適用は原則として不要である。

    ✕

  • 45

    DCF法の復帰価格の算定において使用する還元利回りと、直接還元法で使用する還元利回りは、原則として同率を用いることとされている。

    ✕

  • 46

    鑑定評価報告書には、依頼者が証券化関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネージャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等）のいずれかであるかの別を記載しなければならない。

    〇

  • 47

    エンジニアリング・レポートについて、調査会社が行った内容と不動産鑑定士が独自に行った調査内容を照合し、最終的には担当した不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない

    〇

  • 48

    再評価の場合であっても、管理者から建物管理報告書などにより内覧の必要性の有無を確認するとともに、前回の鑑定評価時から変更になった部分を含めた対象不動産全体を内覧しなければならない。

    ✕

    • 問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

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    nobu yossio · 5問 · 1年前

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    総論2章　不動産の種別及び累計（平均出題数２問）5/4

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    総論3章　不動産の価格を形成する要因（平均出題数2～3問）5/5

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    nobu yossio · 28問 · 10ヶ月前

    総論3章　不動産の価格を形成する要因（平均出題数2～3問）5/5

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    都市計画法　☆☆５問　5/3　72％,9/27 72%

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    nobu yossio · 125問 · 10ヶ月前

    都市計画法　☆☆５問　5/3　72％,9/27 72%

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    125問 • 10ヶ月前
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    総論6章　地域分析及び個別分析　5/17　69％

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    区画整理法　☆☆☆☆１～２問　5/6　78％,5/12 80%,5/16 86%,5/17 93%,9/27 68%

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    71問 • 9ヶ月前
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    総論7章　原価法　5/8　78%

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    農地法　☆　5/3、/10　95％,5/18 100%

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    nobu yossio · 36問 · 9ヶ月前

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    36問 • 9ヶ月前
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    総論7章　取引事例比較法　5/9　54%

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    nobu yossio · 16問 · 10ヶ月前

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    16問 • 10ヶ月前
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    宅建業法　☆1問　5/4,5/11 93%5/18 70%

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    nobu yossio · 38問 · 9ヶ月前

    宅建業法　☆1問　5/4,5/11 93%5/18 70%

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    38問 • 9ヶ月前
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    証券化関連法　☆☆☆　5/2、8　83％,5/17 93%

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    nobu yossio · 30問 · 10ヶ月前

    証券化関連法　☆☆☆　5/2、8　83％,5/17 93%

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    30問 • 10ヶ月前
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    総論7章　収益還元法　5/10　48％

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    nobu yossio · 24問 · 10ヶ月前

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    24問 • 10ヶ月前
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    総論７章　賃料手法　5/10

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    16問 • 11ヶ月前
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    国有財産法　☆　5/2、8　97％,5/17 92%

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    nobu yossio · 36問 · 10ヶ月前

    国有財産法　☆　5/2、8　97％,5/17 92%

    国有財産法　☆　5/2、8　97％,5/17 92%

    36問 • 10ヶ月前
    nobu yossio

    問題一覧

  • 1

    証券化対象不動産に関する法律４つ

    資産の流動化に関する法律, 投資信託及び投資法人に関する法律, 不動産特定共同事業法, 金融商品取引法

  • 2

    専門性の高い個別的要因７つ挙げろ

    土壌汚染, 埋蔵文化財, 地下埋設物, 遵法性, 耐震性, 有害な物質, 修繕計画（再調達価格）

  • 3

    処理計画の策定に当たっての確認事項　６つ挙げろ

    背、区、エン、説、範、他

  • 4

    エンジニアリング・レポートを構成するもの４つ挙げろ

    建物状況調査、建物環境調査、土壌汚染リスク、地震リスク評価

  • 5

    証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、　　　法を適用　　　　　　　　　。この場合において、併せて　　　　法を適用することにより　　を行うことが適切である。

    DCF, しなければならない, 直接還元, 検証

  • 6

    DCF法の運営収益項目　７つ挙げろ

    貸、共、水、駐、他、空、貸

  • 7

    DCF法の運営費用項目８つ挙げろ

    維、水、修、プ、テ、公、損、他

  • 8

    DCF法の収益費用項目　運営収益+運営費用の後の項目　4項目

    運営純収益、一時金の運用、資本的支出、純収益

  • 9

    証券化対象不動産の鑑定評価は、必ず各論3章の定めるところに従って行わなければならない。

    〇

  • 10

    証券化対象不動産の鑑定評価は、各論3章の定めるところに従って行うが、その旨を鑑定評価報告書に記載する必要はない。

    ✕

  • 11

    　証券化対象不動産以外でも投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合は各論３章の対象外である。

    ✕

  • 12

    各論3章に規定する証券化対象不動産については、従前に鑑定評価が行われたものを再評価する場合にあっては、各論３章に従う必要はない。

    ✕

  • 13

    実地調査に関し鑑定評価報告書に記載する事項

    実地調査を行った年月日, 実地調査を行った不動産鑑定士の氏名, 立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業, 実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む）及び実地調査により確認した内容, 実地調査の一部を実施することができなかった場合にあってはその理由

  • 14

    【不動産鑑定士の責務】（１） 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮しない。

    ✕

  • 15

    【不動産鑑定士の責務】（２） 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の証券化等が円滑に行われるよう配慮しつつ、依頼者に協力を得るものとする。また、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、説明責任が十分に果たせるものとする必要はない。

    ✕

  • 16

    【不動産鑑定士の責務】（３） 複数の不動産鑑定士が共同して行う場合にあっては、すべての不動産鑑定士が一体となって鑑定評価の業務を遂行するよう努めるものとする。

    　✕

  • 17

    【未竣工建物等鑑定評価を行う場合の要件】 証券化対象不動産の未竣工建物等鑑定評価は、総論５章に定める要件に加え、工事の中止、工期の延期又は、工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限り行うことができる。

    〇

  • 18

    処理計画の策定に当たっての確認事項を６つ挙げろ

    鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景, 対象不動産が前記不動産取引の区分のいずれに係るものであるか, エンジニアリングレポート、DCF法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその入手時期, ERを作成した者からの説明の有無, 対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲, その他処理計画の策定のために必要な事項

  • 19

    【処理計画の策定】 処理計画の策定に当たってはあらかじめ依頼者に対し、鑑定評価の作業の円滑かつ確実な実施を行うことができるよう適切かつ合理的な処理計画を策定するものとする。この場合において、確認された事項については、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更する必要はない。

    ✕

  • 20

    【証券化関係者の分類】証券化する不動産の原所有者。SPC等に不動産を売却して自らの事業資金調達を行うもの

    オリジネーター

  • 21

    【証券化関係者の分類】証券化のしくみ（スキーム）を検討・構築し、全関係者を取りまとめる者。

    アレンジャー

  • 22

    【証券化関係者の分類】投資家等から委託を受けて複数の不動産や金融資産の総合的な運用・運営・管理業務を行うもの。

    アセットマネージャー

  • 23

    【証券化関係者の分類】SPC等に融資（ノンリコースローン等）を行う金融機関。

    レンダー

  • 24

    【証券化関係者の分類】SPCの株式等に投資を行う者。一つの仕組みの中でデット（負債）とエクイティ（資本）の両方による資金調達が行われた場合、不動産収益はデット投資家に一定額が優先的に配当され、残余の部分がエクイティ投資家に配当されtる。エクイティ投資家は、ハイリスク・ハイリターンを求めるものと言える。

    エクイティ投資家

  • 25

    【証券化関係者の分類】不動産をオリジネーターから買い取り、その買い取り資金調達のため証券を発行し、投資家へ収益配分を行う等の特別目的のため設立された会社。資産流動化法に基づいて設立される。

    特定目的会社（SPC）

  • 26

    【証券化関係者の分類】不動産投資信託（REIT）の主体となる法人。投信法に基づいて設立される。

    投資法人

  • 27

    証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断してうえで、鑑定評価に活用するよう努めるものとする。

    ✕

  • 28

    エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

    〇

  • 29

    ERの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断および根拠について、鑑定評価報告書に記載しなくてもよい。

    ✕

  • 30

    ERの作成は委託される場合が多いが、この場合にはERの作成者は調査の受託者を指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、ERの作成者を鑑定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。

    〇

  • 31

    賃借人への返却を要しない一時金は、その運用益相当額を一時金の運用益として計上し、一時金の運用益算出における利回りの考え方を鑑定評価報告書に付記する必要がある。

    ✕

  • 32

    DCF法による収益価格を求める場合に、貸室賃料収入の変動はないと予測した場合であっても、その説明や理由等について鑑定評価報告書に記載しなければならない。

    〇

  • 33

    対象不動産の管理者からの聴聞等により、鑑定評価に必要な個別的要因である権利関係、更新・改修履歴やその他の必要な事項を確認しなけばならない。

    〇

  • 34

    対象確定条件については、必ず現実の利用条件を前提としなければならない。

    ✕

  • 35

    依頼者からERの提出がない場合で、不動産鑑定士が鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査を行うことが困難な場合には、原則として調査範囲等条件を付して鑑定評価を行う必要がある。

    ✕

  • 36

    専門性の高い個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化があると認められる場合であっても、同一の不動産鑑定士が同一の証券化対象不動産の再評価を行う場合で、依頼者の承諾を得た場合には、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。

    ✕

  • 37

    鑑定評価報告書にはERの調査が行われた日及び作成された日のほか、ERを入手した日についても記載しなければならない。

    〇

  • 38

    不動産鑑定評価基準各論第３章において、「鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査」として具体的に挙げられている要因は「公法上及び私法上の規制、制約等」「修繕計画」「再調達価格」「有害な物質に係る建物環境」「土壌汚染」「地震リスク」「耐震性」「地下埋設物」の８項目である。

    〇

  • 39

    運営純収益と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等でみられるいわゆるNOIはその内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。

    〇

  • 40

    収益費用項目は、DCF法の適用に当たり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。

    ✕

  • 41

    純収益は償却後のものとして求めることから、運営費用に減価償却費を計上する。

    ✕

  • 42

    DCF法と直接還元法はともに収益還元法の手法であり、いずれの手法によって求めた価格も論理的には同一水準となるべきものである。

    〇

  • 43

    証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、DCF法と直接還元法の両方を適用することが適切であり、得られた各価格を関連付けて求めることとされている。

    ✕

  • 44

    証券化対象不動産は、収益性を重視した価格形成がなされていると考えられるため、鑑定評価の手法の適用において、原価法、取引事例比較法の適用は原則として不要である。

    ✕

  • 45

    DCF法の復帰価格の算定において使用する還元利回りと、直接還元法で使用する還元利回りは、原則として同率を用いることとされている。

    ✕

  • 46

    鑑定評価報告書には、依頼者が証券化関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネージャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等）のいずれかであるかの別を記載しなければならない。

    〇

  • 47

    エンジニアリング・レポートについて、調査会社が行った内容と不動産鑑定士が独自に行った調査内容を照合し、最終的には担当した不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない

    〇

  • 48

    再評価の場合であっても、管理者から建物管理報告書などにより内覧の必要性の有無を確認するとともに、前回の鑑定評価時から変更になった部分を含めた対象不動産全体を内覧しなければならない。

    ✕