建付地、貸家及びその敷地、借地権付き建物及びその敷地（貸家）、区分所有建物及びその敷地（賃貸）

更地、自用の建物及びその敷地、借地権付き建物及びその敷地（自用）、区分所有建物及びその敷地（自用）

①更地、並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の、取引事例に基づく比準価格 ②並びに土地残余法による収益価格 ③再調達原価を把握できる場合は積算価格 関連付けて決定。 ④当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては開発法 を比較考量して決定。

①更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との価格差、更地化の難易の程度等敷地と建物との関連性を考慮して求めた価格 （更地の価格✕建付地補正（増減価修正）） ④建物及びその敷地としての価格（複合不動産価格）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格　※割合法、控除法 を標準として決定することもできる。 ②配分法に基づく比準価格及び ③土地残余法による収益価格を 比較考量して決定するものとする。 割合法、控除法の問題点⇒複合不動産の鑑定評価額が当該不動産の積算価格を大きく上回っている場合

① 複合不動産の取引事例に基づく比準価格 ② 土地残余法による収益価格 ③ 賃料差額還元法 ④ 借地権割合法 関連付けて決定するものである。

①収益価格（実際支払い賃料に基づく純収益等の現在価値の総和） ②比準価格 を関連付けて決定するものとする。 この場合においては、 前期借地権の鑑定評価における総合的に勘案するものとする。※総合的勘案事項9つ 『解体』は工事期間の勘案事項なので底地価格には考慮しない。 また、 底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、 当該宅地または建物およびその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に 即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。（限定価格）　

①比準価格及び ②当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、 その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、 その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を 関連付けて決定するものとする。 この場合においては、 特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案（６つ）するものとする。

①積算価格、 ②比準価格及び ③収益価格を 関連付けて決定するものとする。 （現状建物を継続使用することが最有効使用と認められる場合） なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と 認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、 用途変更を行った後の経済価値の上昇の程度、 必要とされる改造費等を考慮して決定するものとする。 また、 建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、 建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、 当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。

①収益価格（実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和） 標準とし、 ②積算価格及び ③比準価格を 比較考量して決定するものとする。 この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案（７つ）するものとする。 1．将来における賃料の改定の実現性とその程度 2．契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件 3．将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件 4．契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数 5．貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り 6．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別 7．借家権価格 また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、 当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する 経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。「・・・この場合に求める価格は限定価格となる！」

比、収、積、関、開、考

更、複、標、比、収、考

比、収、差、割、関

収、比、関

比、塾、関

積、比、収、関

収、標、積、比、考

積、比、収、関

収、標、積、比、考

積、比、収、関、配

収、標、積、比、考

積、複、標準、比、収、考

積算価格を標準として決定するものとする

比準価格を標準として、自建て及びその敷地-貸家及びその敷地を控除した価格を比較考量、借家権割合により求めた価格をも比較考量

〇収益価格（DCF法を標準とし、直接還元法による検証）に基づき（「標準」より重い）、 〇比準価格及び積算価格による検証（「比考」より下） を行い決定する。

原則として比準価格と収益価格を関連付け、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。 なお、事例が少ない場合、通常の方法で正常価格を求めた上、早期売却に伴う減価を行って鑑定評価額を求める。