総論7章　取引事例比較法　5/9　54%

16問 • 10ヶ月前

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【取引事例比較法の定義】取引事例比較法は、まず多数の取引事例を　　して適切な事例の　　を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて　　　　及び　　　　を行い、かつ、　　　　　　　及び　　　　　　　　　を行って求められた価格を　　　　し、これによって対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法である。

収集, 選択, 事情補正, 時点修正, 地域要因の比較, 個別的要因の比較, 比較考量

【取引事例比較法の有効性と困難性】近隣地域若しくは　　　　　　　　　　　等において対象不動産と　　の不動産の取引が行われている場合又は　　　　　　　　　　　　　　の取引が行われている場合に有効である。逆に　　　　　　　　　　　（文化財、宗教建築物、公共公益施設等）はこの手法を適用することが困難であり、　　　　　　　　については、土地と建物それぞれの要因比較を同時に行うことが困難であることから、この手法を断念することが多い。

同一需給圏内の類似地域, 類似, 同一需給圏内の代替競争不動産, 市場性を有しない不動産, 建物及びその敷地

【事例選択要件　4要件】取引事例は、原則として①　　　　又は　　　　　　　　　　　、必要やむを得ない場合には　　　　　　　　　　に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と　　　場合等には、　　　　　　の　　　　　　　に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。②取引事例が　　なものと認められるものであること又は正常なものに　　することができるものであること。③　　　をすることが可能であること。④　　　　　　　及び　　　　　　　　が可能であること。

近隣地域, 同一需給圏内の類似地域, 近隣地域の周辺の地域, 異なる, 同一需給圏内, 代替競争不動産, 正常, 補正, 時点修正, 地域要因の比較, 個別的要因の比較

【事情補正及び時点修正の定義】取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、適正な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に　　　　　　　があると認められるときは、当該j例の価格を価格時点の価格に修正しなけばならない。時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する　　　　　又は当該地域と　　　　　　　　　を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。　

価格水準の変動, 用途的地域, 相似の価格変動過程

【取引事例比較法における事情補正に当たり補正すべき特殊な事情の具体例】　１０

営極業買取売相金不調

【時点修正の方法】時点修正率は、　　　　　　に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。時点修正率は原則として前記の方法により求めるが、　　　　、　　　　　　　　等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、　　　　　　、　　　　　　等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を　　として用いることができるものとする。

価格時点以前, 地価公示, 都道府県地価調査, 売り希望価格, 買い希望価格, 参考

【地域要因の比較及び個別的要因の比較】直接比較方式取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、 ①取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の　　　　　　　である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との　　　　　　及び対象不動産と当該事例に係る不動産との　　　　　　　　を、 ②取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。（地域要因比較不要）

代替競争不動産, 地域要因の比較, 個別的要因の比較

【地域要因の比較及び個別的要因の比較】間接比較方式また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。標準的な土地を設定して行う方法とは、〇取引事例が同一需給圏内の類似地域等に存する場合 1.標準画地（近隣地域と事例の属する類似地域等に、それぞれ個別的要因が標準的な土地）を設定する。 2.　　　　　（取引事例の個別的要因と類似地域等の標準画地の個別的要因とを比較して、取引価格から類似地域等の標準画地価格を求める） 3.地域要因の比較（類似地域等の地域要因と近隣地域の地域要因とを比較して、近隣地域の標準画地価格を求める） 4.個別的要因の比較（近隣地域の標準画地の個別的要因と対象不動産尾個別的要因とを比較して、対象不動産の価格を求める）〇取引事例が近隣地域に存する場合近隣地域に標準画地を設定の上、2．標準化補正、4.個別的要因格差補正のみを行う。 ※間接比較方式は直接比較方式に比べ、 ①比較の手順は増えるものの、標準化補正を行うことによって、より　　　　　　　　が可能となる。 ②また、近隣地域の標準画地の価格、すなわち近隣地域の標準的な土地価格水準を明示することもできるから、　　　　　　　る。

標準化補正, 客観的な要因比較, 説明性にも優れ

【配分法】取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類系の不動産に係る場合においては、 ①当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を　　し、 ②又は、当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る　　　　を乗じて対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする。配分法は、複合不動産（建物及びその敷地）の取引事例の取引価格を土地価格と建物価格に配分する事であり、異類系の取引事例から対象不動産と同類型の部分に係る事例資料を作成することができる。具体的には自用の建物及びその敷地から更地（建付け地）の事例資料や、借地権付き建物の取引事例から借地権の事例や建物事例を作成することができる。基準では2つの方法（控除法と割合法）を挙げているが、通常は　　　が用いられることが多い。土地、建物の内訳については、実際の売買契約上の内訳を採用するほか、不動産鑑定士によって査定する場合もある。本来、土地と建物及びその敷地とは類型が異なる為、取引価格をそのまま用いることができない。しかし、配分法を適用することで、複合不動産の取引事例から土地の取引事例を抽出し、比準計算に用いることができるようになる。留意点としては、 1．更地の事例資料を求める場合は、敷地が最有効使用の状態のもの 2．建付地の事例資料を求める場合は、建物と敷地が適応の状態が類似しているもの 3．対象不動産と同類型の不動産の部分が、事例選択の4要件を具備しているかどうか検討する。

控除, 構成割合, 控除法

配分法とは、取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて異類型の不動産に係る場合において、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の価格を求める方法である。

不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

〇

金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

〇

業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

調停、清算、競売、公売等において価格が成立したときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

〇

取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

【R3問題17】近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産について収集した取引事例の大部分が、特殊な事情による影響を著しく受けていることその他の特別な事情により当該取引事例のみによって鑑定評価を適切に行なう事ができないと認められる場合には、取引事例比較法の適用はできない。

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

nobu yossio · 5問 · 1年前

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

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