原価法は、価格時点における対象不動産の　　　　　を求め、この　　　　　について　　　　を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。

【減価修正の定義】減価修正の目的は、　　　　　に基づき発生した　　　を対象不動産の　　　　　から　　して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

【減価の要因②機能的要因】機能的要因としては、不動産の機能的　　化、すなわち、　　　　　　　　　　、設計の不良、形式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。総論４章不動産の価格に関する諸原則でいう　　の原則

【減価の要因　③経済的要因】経済的要因としては、不動産の　　　　　　、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の　　　　　　　、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の衰退等があげられる。総論4章不動産の価格に関する諸原則でいう　　の原則

【減価修正の方法】減価額を求めるには、次の二つの方法（　　　　　　　　　　、　　　　　）があり、これらを　　するものとする。

【減価修正の方法①耐用年数に基づく方法】耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における　　　　及び　　　　　　　　　の　として把握される　　　　を基礎として減価額を把握する方法である。

【減価修正の方法　②観察減価法】観察減価法は、対象不動産について、　　　　　　　　　　　、　　　　　　、　　　　　、付近の　　　　　　　　　等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の準備が整っていない場合には、それが整うまでの待期期間に伴う危険性を考慮して減額修正を行う必要がある。

建物が修繕若しくは増築されている場合、当該修繕若しくは増築の内容にかかわらず、当該修繕若しくは増築に要したすべての費用を再調達原価に反映させなければならない。

物理的要因として、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化や偶発的な損傷等があげられ、減価の要因の実態を観察することによってのみ把握することが可能な減価である。

耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び耐用年数から把握される経済的耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。

対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ耐用年数に基づく方法及び観察減価法により減価額を求め、さらにそれらを加算した額について減価修正を行わなければならない。

対象不動産に係る個別的分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等は、耐用年数に基づく方法、観察減価法のいずれにおいても考慮される。

価格を求める鑑定評価の手法　3つ　7章

賃料を求める鑑定評価の手法　新規３、継続４　７章

取引事例比較法における事情補正の具体例　１０個　７章

積算法における賃料に含まれる必要諸経費等　６つ　７章

賃貸事例比較法における事例の選択について契約内容の類似性を判断する際の留意事項　７つ　７章

【R4問題16】不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法及びこれら三手法とは異なる考えかたに基づく開発法に大別される。

【R4問題16】対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には、その取引事例等は、同一需給圏内にこだわらず代替競争不動産に係るものを広くかつ組織的に収集、選択する必要がある。