総論7章　原価法　5/8　78%

30問 • 1年前

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原価法は、価格時点における対象不動産の　　　　　を求め、この　　　　　について　　　　を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。

再調達原価, 再調達原価, 減価修正

【原価法の有効性】原価法は、再調達原価及び　　　ともに適切に把握できる場合に限り適用することができる。一般的な　　　　　については、再調達原価の把握が困難な為、原価法を適用することができない。なお、更地以外の宅地の類型（　　　、　　　及び　　等）については、その類型としての再調達原価という概念を認識できない為、すべて原価法を適用することができない。　

減価額, 既成市街地, 建付地, 借地権, 底地

【再調達原価の定義】対象不動産を　　　　において再調達することを　　した場合において必要とされる適正な　　の　　をいう。

価格時点, 想定, 原価, 総額

【再調達原価の求め方】再調達原価を求める方法には、　　　又は　　　があるが、収集した　　　　　の資料としての信頼度に応じて　　　を適用するものとし、また、必要に応じて　　するものとする。

直接法, 間接法, 建設事例等, いずれか, 併用

【減価修正の定義】減価修正の目的は、　　　　　に基づき発生した　　　を対象不動産の　　　　　から　　して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

減価の要因, 減価額, 再調達原価, 控除

【減価償却との違い】減価修正は、適正な積算価格を求めることを目的とする鑑定評価上の方法であり、適正な　　　　　　のために取得価額を費用配分する企業会計上の　　　　とは、本質的な　　を異にすることに留意する必要がある。

期間損益計算, 減価償却, 目的

【原価法における減価修正　減価の要因】原価の要因は、　　　　　、　　　　　、及び　　　　　に分けられる。

物理的要因, 機能的要因, 経済的要因

【減価の要因①物理的要因】物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる　　及び　　、　　　　又は　　　　　によって生ずる　　　並びに　　　な損傷があげられる。

摩耗, 破損, 時の経過, 自然的作用, 老朽化, 偶発的な

【減価の要因②機能的要因】機能的要因としては、不動産の機能的　　化、すなわち、　　　　　　　　　　、設計の不良、形式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。総論４章不動産の価格に関する諸原則でいう　　の原則

陳腐, 建物と敷地との不適応, 均衡

【減価の要因　③経済的要因】経済的要因としては、不動産の　　　　　　、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の　　　　　　　、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の衰退等があげられる。総論4章不動産の価格に関する諸原則でいう　　の原則

経済的不適応, 環境との不適合, 適合

【減価修正の方法】減価額を求めるには、次の二つの方法（　　　　　　　　　　、　　　　　）があり、これらを　　するものとする。

耐用年数に基づく方法, 観察減価法, 併用

【減価修正の方法①耐用年数に基づく方法】耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における　　　　及び　　　　　　　　　の　として把握される　　　　を基礎として減価額を把握する方法である。

経過年数, 経済的残存耐用年数, 和, 耐用年数

【減価修正の方法　②観察減価法】観察減価法は、対象不動産について、　　　　　　　　　　　、　　　　　　、　　　　　、付近の　　　　　　　　　等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

設計、設備等の機能性, 維持管理の状態, 補修の状況, 環境との適合の状態

【減価修正の2つの方法を併用する意味] 耐用年数に基づく方法と観察減価法は、一方の　　をもう一方の　　によって補完することができるという、いわば　　　　の関係にあるので、より精度の高い減価額を求めるためには、二つの方法を併用することが必要となる。

短所, 長所, 相互補完

【原価法の構成要素　①建物】再調達原価は、　　　を想定し、発注者が請負者に対して支払う　　　　　　　に発注者が直接負担すべき　　　　　　　を　　して求めるものとする。

建設請負, 標準的な建設費, 通常の付帯費用, 加算

【原価法の構成要素　②土地】土地の再調達原価は、その素材となる　　　　　　　　　　　に当該土地の　　　　　　　と発注者が直接負担すべき　　　　　　　とを　　して求めるものとする。

土地の標準的な取得原価, 標準的な造成費, 通常の付帯費用, 加算

【原価法の構成要素　③建物及びその敷地】建物及びその敷地の再調達原価は、まず、　　　　　　　　又は借地権の価格に発注者が直接負担すべき　　　　　　　を　　した額を求め、この価格に　　　　　　　　を　　して求めるものとする。※土地の再調達原価が把握できない既成市街地における土地は　　　　　　　及び　　　　　によって求めた更地の価格）

土地の再調達原価, 通常の付帯費用, 加算, 建物の再調達原価, 加算, 取引事例比較法, 収益還元法（土地残余法）

土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の準備が整っていない場合には、それが整うまでの待期期間に伴う危険性を考慮して減額修正を行う必要がある。

建物が修繕若しくは増築されている場合、当該修繕若しくは増築の内容にかかわらず、当該修繕若しくは増築に要したすべての費用を再調達原価に反映させなければならない。

物理的要因として、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化や偶発的な損傷等があげられ、減価の要因の実態を観察することによってのみ把握することが可能な減価である。

耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び耐用年数から把握される経済的耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。

対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ耐用年数に基づく方法及び観察減価法により減価額を求め、さらにそれらを加算した額について減価修正を行わなければならない。

対象不動産に係る個別的分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等は、耐用年数に基づく方法、観察減価法のいずれにおいても考慮される。

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価格を求める鑑定評価の手法　3つ　7章

原、取、収

賃料を求める鑑定評価の手法　新規３、継続４　７章

積、賃、収、差、利、ス、賃

取引事例比較法における事情補正の具体例　１０個　７章

営、極、業、買、取、売、相、金、不、調

積算法における賃料に含まれる必要諸経費等　６つ　７章

減、維、公、損、貸、空

賃貸事例比較法における事例の選択について契約内容の類似性を判断する際の留意事項　７つ　７章

形、面、契、一、期、修、範

【R4問題16】不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法及びこれら三手法とは異なる考えかたに基づく開発法に大別される。

【R4問題16】対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には、その取引事例等は、同一需給圏内にこだわらず代替競争不動産に係るものを広くかつ組織的に収集、選択する必要がある。

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

nobu yossio · 5問 · 1年前

問題２　不動産の価格の特徴、不動産の鑑定評価

総論7章 原価法 5/8 78%

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