総論第3章　不動産の価格を形成する要因

17問 • 1年前

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問2. 不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を依頼者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。

問4. 多岐にわたる価格形成要因のうち何を重視すべきであるかは、市場参加者の観点から考えるべきである。

◯

問8. 一般要因は、その相関結合によって規模、構成の内容、機能等に各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成全般に影響を与える。

◯

問12. 「人口の状態」「都市形成及び公共施設の整備の状態」「情報化の進展の状態」は、一般要因のうち経済的要因の例示である。

問42. 農地地域から宅地地域へと転換しつつある地域の地域分析において、転換の程度の高い場合においては、宅地地域となるため宅地地域の地域要因に基づいて分析する必要があるが、転換の程度の低い場合においては、農地地域となるため農地地域の地域要因に基づいて分析する必要がある。

問55. 顧客の流動の状態と適合性は、商業地の主な個別的要因の1つであり、ここでいう「顧客の流動」とは、顧客層やそのニーズの変化のことではなく、顧客となる人々の通行量や経路などのことである。

◯

問59. 不動産鑑定評価基準における農地の個別的要因の主なものを例示すれば、農道の状態、標高、地勢等の状態、管理の難易度等が挙げられる。

問87. 技術の進歩により、省エネルギー対策の設備等が普及しているが、この影響は特定の用途に限り、対象建物の省エネルギー対策の状況が価格に与える影響の程度を把握する必要がある。

問94. 旧耐震基準に基づく設計であり、標準的な事務所ビルと比較して耐震性が劣ることは、通常、賃貸用事務所ビルの還元利回りを引き下げる方向に作用する。

問97. 建物の維持管理の状態の良否は、建物の再調達原価及び将来見込まれる修繕費用の多寡に影響を与えるものであり、対象不動産の価格形成に大きな影響を及ぼす可能性がある。

問125. 全国に配送を行う拠点となっている大型物流施設については、多くの従業員が従事していることから、その従業員の交通手段の状態や従業員用の駐車施設の整備の状態が最も重視される価格形成要因となる。

問127. 対象不動産が繁華性の高い商業地域に立地する店舗ビルの場合において、許容される容積率を消化していないことは、個別的要因のうち建物に関する要因の例示である。

問128. 「敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置」は、居住環境の極めて良好な住宅地域のうちにある優良住宅地において、特に着目すべき土地に関する個別的要因である。

問137. 事務所ビルの維持管理の状況を調べたところ、標準的な維持管理が実施されているものの、現在の管理委託先へ支払っている委託料は標準的なものと比べて著しく高額であることが判明した。しかし、所有者と買受予定者の双方がこの委託契約内容の継続を望んでいる場合は、例えば、収益還元法の適用に際して安易に委託料の減額を想定すべきでない。

問138. 事務所ビルの修繕履歴を調べたところ、竣工から現在までの20年間、大規模修繕工事を実施していないことが判明した。そこで、原価法の適用に際して、この要因を再調達原価の直接工事費の査定において反映し、収益還元法の適用に際して、この要因を大規模修繕費等の査定において反映した。

問146. 対象不動産は、賃貸面積50,000㎡のシングルテナントの貸倉庫である。入居テナントは、競合の少ない大企業で業績は安定して推移しており、かつ、期間15年の定期借家契約を締結している。借主の状況及び賃貸借契約内容等が良好であることから、市場での競争力は相対的に優位であると判断し、割引率や還元利回りの査定において考慮した。

◯

問51.戸建住宅地の鑑定評価において、「隣接不動産等周囲の状態」は着目すべき地域要因であることから、対象不動産が高層の建物に隣接している場合は、市場分析を通して当該要因の価格への影響の程度を把握する必要がある。 2ー4-イ

都市計画法

ひよこ丸 · 58問 · 1年前

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総論第3章 不動産の価格を形成する要因

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