★3以上（不正解なし）

33問 • 1年前

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問68. 建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法に準ずる方法に基づく収益価格を比較考量して決定するものとする。正解2

問74.建付地の鑑定評価における土地残余法による収益価格は、最有効使用の建物を想定して試算する。正解1

問75.建付地の鑑定評価において土地残余法による収益価格を求める場合は、対象不動産上に更地としての最有効使用の状態となる建物を想定して得られる純収益に基づき求めることとなる。正解1

問79.建付地についての鑑定評価における控除法とは、まず建物の再調達原価を求め、これに減価修正を行って得られた建物の積算価格を、複合不動産価格から控除して、建付地の価格を求める方法である。正解2

問82.標準的使用及び最有効使用が6階建程度の店舗・事務所である地域に存する、築後約10年を経過した自用の鉄筋コンクリート造4階建の住宅付店舗・事務所である建物及びその敷地について建付地の鑑定評価を行う場合、当該建付地の価格は更地の価格を下回るものと判断される。正解4

◯

問86.建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいい、最有効使用の観点から建物を取り壊すことが妥当と認められる場合においても、建付地として部分鑑定評価を行うことがある。正解3

問97.借地権と底地の価格は密接に関連し合っており、両者の鑑定評価額を決定する際の総合的事項は共通している。正解2

◯

問108.借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが、底地の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがある。正解4

問158.土地残余法を適用する場合における総費用には、建物に係る公租公課は計上しない。正解1

問159.借地権の鑑定評価に土地残余法を適用する場合、総費用の査定において、土地、家屋等の固定資産税及び都市計画税に代えて実際支払地代を計上する。正解1

問260.貸家及びその敷地について、当該建物及びその敷地の経済価値に即応する適正な賃料が徴収されている場合には、その価格は自用の建物及びその敷地の価格とおおむね等しくなるものと考えられる。正解1

◯

問277.現実の建物を取壊しの上、更地化することが最有効使用と認められる貸家及びその敷地の鑑定評価額は、現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値から、建物の取壊し費用や賃借人の立ち退きに要する費用等を控除して求める。正解1

問278.借地権を権原とする建物が存する場合において、当該建物及び敷地利用権原を売却することに伴う鑑定評価依頼があった。当該地域における借地権の取引慣行、現行地代水準等から、当該借地権価格が認められないときであっても、建物自体ではなく、借地権付建物として評価を行うべきである。正解1

◯

問280.借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。正解1

◯

問283.対象不動産が借地権付建物である場合は、公租公課の項目はすべて計上せずに、その他費用の項目で実際支払地代を計上する。正解1

問187. 貸室賃料収入として、価格時点現在入居している全テナントの賃貸収入の合計を計上した。正解1

問265.運営収益から運営費用を控除して得た額が運営純収益であり、運営純収益に一時金の運用益を加算した額が純収益である。正解1

問266.純収益は、運営収益から運営費用を控除して求める。正解1

問268.運営純収益と純収益の差額は「一時金の運用益」と「資本的支出」である。正解1

◯

問272.純収益は、運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額であり、原則として、償却前のものとして求めることとしているが、減価償却費を計上する場合もある。正解1

問276.収益費用項目は、DCF法の適用にあたり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。正解1

問15. 現況は建物の敷地となっている土地について、その土地のみを建物が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とする場合、当該建物及びその敷地の最有効使用を鑑定評価報告書に記載する必要はない。正解1

⚪︎

問175. 特定価格とは、市場性を有しないがゆえに正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値を乖離することとなる不動産の経済価値を表示する価格をいう。正解1

問229. テナントが一括で賃貸している店舗ビルにかかる定期建物賃貸借契約は、平成27年5月31日に契約期間満了となる。そこで、当該契約期間満了後の平成27年6月1日から平成29年5月31日までの期間において、同一の契約当事者間で当該店舗ビルにかかる定期建物賃貸借契約を締結することになり、店舗ビルのオーナーから賃料の鑑定評価を依頼された。このとき、求める賃料の種類は継続賃料である。正解1

問148. 正常価格の前提となる市場について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件の1つに「対象不動産が相当の期間市場に公開されていること」が挙げられるが、公開期間は価格時点において既に経過していることが前提である。正解1

◯

問192. 特定価格とは、一定の運用方法や早期売却を前提とすることにより、最有効使用を前提とした価値判断や相当の市場公開期間など正常価格の成立要件を満たさない場合の価格である。従って、例えば、緊急的な資金調達のための早期売却に関連する鑑定評価に際しては、一般に特定価格を求める。正解1

問193. 正常価格の前提となる市場において、対象不動産の取得に際し、必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透する期間、対象不動産が市場に公開されていることが必要であるので、依頼者が早期売却を前提とした価格の鑑定評価を依頼した場合は特定価格となる、正解1

問221. 隣接不動産の併合使用を前提とする新たな賃貸借等に関連する地代の鑑定評価を行う場合であっても、求めた賃料と正常価格と同一の市場概念の下において形成される市場価値と乖離が認められない場合の賃料の種類は、いかなる場合も限定賃料とはならない。正解1

◯

問228. オフィスビルの定期借家契約が3年で終了するが、借主は更に3年の再契約を締結したいと申し出ている。再契約する際の適切なオフィス賃料を把握するために貸主から鑑定評価の依頼を受けた場合、求める賃料は継続賃料になる。正解1

問152.事情補正に当たり増額すべき特殊な事情として、営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたときがある。正解1

問59. 同一需給圏内の類似地域において不動産の取引が僅少であるため取引事例が入手できない場合には、売買希望価格を事例資料として取り扱うことができる。正解1

問80. 価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合において、専門家の調査結果等を活用することができず、また想定上の条件又は調査範囲等条件の設定により鑑定評価を行うこともできなければ、鑑定評価の依頼は謝絶しなければならない。正解1

問124. 都心立地の賃料水準の高いテナントが多く入居している高稼働の賃貸用オフィスビル（投資用不動産）の鑑定評価を行なったが、収益価格が積算価格に対して高位に試算された。すでに賃貸用不動産として運営・稼働している秀でた収益力を、積算価格に十分反映することができなかったと判断し、収益価格を重視して鑑定評価額を決定した。正解1

◯

都市計画法

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都市計画法