鑑定理論　5/13

13問 • 1年前

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DCF法の適用等：問38 検証として適用する直接還元法において、減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、還元利回りも償却後の純収益に対応するものを用いなければならない。正解1 不正解1

DCF法の適用等：問38 収益費用項目のうち「貸室賃料収入」とは、対象不動産のの全部または貸室部分について賃貸または運営委託をすることにより経常的に得られる収入をいい、現賃借人の存在にも関わらず、価格時点における賃料以外の新規賃料を初年度において想定することは、約定又は退去等により、新規賃料への変更が明確である場合以外は原則として許されない。正解2

◯

収益費用項目：問37 共益費収入とは、対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、共益部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入をいう。正解2

収益費用項目：問37 運営純収益とは、運営収益から運営費用を控除して得た額をいい、現実の賃貸運営に係るキャッシュフローに即していることから、有価証券報告書等の一般の開示書類で見られるいわゆるNOI（ネット・オペレーティング・インカム）とその内訳が同じものである。正解2

定期借地権：問31 定期借地権の鑑定評価に当たっては、「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」を勘案すべきであり、いわゆる一般定期借地権及び事業用定期借地権の場合には、契約終了に際して、原則として建物等を取壊して更地返還することになるため、定期借地権価格から建物等の取壊費用等の現在価値を控除する必要がある。正解1 不正解2

◯

定期借地権：問31 定期借地権の鑑定評価に当たっては、「契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間」を勘案すべきであり、収益価格を求める場合における地代の発生期間は、建物の建築や取壊し期間を除いた期間となることに留意する必要がある。正解2

底地の鑑定評価：問28 残存期間が短い定期借地権が付着している底地の収益価格は、原則として直接還元法（有期還元法）とDCF法のいずれかを適用又は両者を併用して求めることが妥当である。正解1 不正解1

◯

底地の鑑定評価：問28 将来において更新料等の一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も底地価格を構成する場合があるが、更新料については、契約に明文化されていない場合には、底地価格の構成要素とはならない。正解1 不正解1

底地の鑑定評価：問28 借地期間の満了等によって借地権が消滅し完全所有権に復帰することによる当該土地の最有効使用の実現の可能性、市場性及び担保価値の回復等による経済的利益も底地価格を構成するが、条件変更承諾料や増改築承諾料については、条件変更や増改築により実質的な借地期間が長期化し、完全所有権に復帰するまでの期間が長期化することにより底地価格を低下させる要因となる場合もある。正解2

◯

底地の鑑定評価：問28 底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、相互に比較検討すべきである。正解1 不正解3

◯

底地の鑑定評価：問28 底地の価格は地代徴収権を中心として形成されると考えられるので、底地の鑑定評価額は、収益価格を標準とし、比準価格を比較考量して決定する。正解2

不動産の種別：問3 高度商業地域は、例えば、東京 23区、政令指定都市等の都心又は副都心にあって、広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層の店舗、事務所等が高密度に集積している地域であり、高度商業地域の性格に応じて、さらに、一般高度商業地域、準高度商業地域及び複合高度商業地域といった細分類が考えられる。正解2

不動産の種別：問3 商業地域に存していても、現に戸建て住宅の敷地の用に供されている土地においては、快適性及び利便性に着眼点をおいて土地の個別的要因を考察しなければならない。正解2

都市計画法

ひよこ丸 · 58問 · 1年前

都市計画法

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