総論第5章　鑑定評価の基本的事項

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ひよこ丸

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問11. 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価は、部分鑑定評価である。

問18. 敷地利用権が借地権である1棟の賃貸マンション（借地権付建物）ついて、その状態を所与として鑑定評価を依頼された。この場合の対象確定条件は部分鑑定評価である。

問28. 未竣工建物等鑑定評価は、鑑定評価を行った時点において、当該建物等の工事が完了し、その使用収益が可能な状態であることを前提として鑑定評価を行う。

問29. 建築工事完了後に建物を賃貸に供する予定がある不動産について未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、建物の使用収益が可能であり、かつ賃貸用不動産として安定稼働をしている状態を前提に鑑定評価を行う必要がある。

問32. 建物及びその敷地の現実の状態が「貸家及びその敷地」である不動産について、「自用の建物及びその敷地としての鑑定評価」という条件を設定する場合は、当該条件は、建物及びその敷地に関する個別的要因の1つである「賃貸借けいやくの内容」に関わるものであることから、個別的要因についての想定上の条件を設定する場合に該当する。正解1

問33. 現況が貸家及びその敷地である不動産について、賃借人の存しない自用の建物及びその敷地であるものと想定して鑑定評価を行う場合は、権利関係に係る個別的要因について想定上の条件を付加する場合に該当する。

問34. 複数の賃借人が居付きの建物及びその敷地について、全ての賃借人が立ち退いたものとする条件を付して鑑定評価を行う場合の当該条件は、想定上の条件として扱われる。正解1

問37. 対象確定条件を設定するに当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害する恐れがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならないが、併合鑑定評価を設定するに当たっては、実現性及び合法性の観点から妥当性を有することまでは求められていない。不正解1

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問40. 分割鑑定評価の条件を設定する際には、鑑定評価書の利用者が分割鑑定評価の内容と対象不動産の価格に与える影響等について自ら判断することが可能か否かを必ず確認する必要がある。

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問45. 宅地分譲用地として取得された大規模な画地について、造成工事の完了を前提とした鑑定評価の依頼を受けた。価格時点において想定される造成後の不動産に係る物的確認及び権利の態様の確認が可能で、工事発注者が資金調達能力を有していると判断され、更に、評価書の利用者の利益を害するおそれがないと確認することができれば、未竣工建物等鑑定評価として鑑定評価を行ってもよい。

問51. 地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規則の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。

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問52. 地域要因について想定上の条件を設定するためには、その実現に係る権能を持つ公的機関の認可がなければならない。

問53.地域要因についての想定上の条件を設定しようとする場合には、その当該条件に係る専門家から当該条件が実現する確実性について、確認すべきである。正解1

問54. 対象不動産の付近において新駅の構想があり、開設の有無及び時期が未定の段階において、依頼者から当該新駅の開設効果を検討したいという要請があったため、新駅が開設されたものとしてという想定上の条件を設定して対象不動産の鑑定評価を行った。

問55. 全面道路が都市計画道路として拡幅されることが決定されているならば、整備が完了したものとする想定上の条件を設定できる。

問61. 土壌汚染の有無及びその状態につき、土壌汚染が存する土地について別途汚染の除去工事が行われる場合、土壌汚染は存するが除去されたものとしていう想定上の条件を設定した場合に限り、土壌汚染の影響を価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができる。正解1

問67. 土壌汚染の有無につき、調査範囲等条件を設定して当該要因を価格形成要因から除外して鑑定評価を行うに当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されることに加え、土壌汚染の除去についての実現性を確認する必要がある。

問76. 鑑定評価の条件は、依頼内容及び価格の種類に応じて設定するもので、同一不動産であっても設定された条件如何によっては鑑定評価額に差異が生ずるものであることから、不動産鑑定士は、直接、依頼内容及び価格の種類の確認を行うべきである。正解1

問85.証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合は、物的事項に関し現実の利用状況と異なる内容を前提とする対象確定条件を設定することはできない。不正解1

問88. 証券化対象不動産について、工事を検討している段階で「建物に関する有害物質除去工事が完了したものとして」という個別的要因について想定上の条件を設定して行う鑑定評価は、通常の条件設定に係る要件に加え、工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限り行うことができる。

問107. 継続賃料の鑑定評価を行う際は、直近合意時点を価格時点とすることが一般的である。

問112.過去時点の鑑定評価として、既に取り壊し済みであるが、1年前には存していた建物及びその敷地に係る鑑定評価の依頼を受けた。依頼者より、建物に関する資料として、竣工図、写真等の資料を提供されたので、建物の確認は可能と判断し、建物及びその敷地として評価することは問題ない。

問118. 　過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる一方、将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなること等から、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。不正解1

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問128. 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう経済価値を表示する適正な価格をいう。

問136. 正常価格の前提となる市場において、市場参加者が更地の最有効使用を前提とした価値判断を行なっていることが必要である。

問137. 「正常価格」が成立する市場の条件のうち市場参加者の行動として「対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと」とあるが、これは対象不動産が複合不動産である場合も更地としての最有効使用に基づき価値判断を行うことを意味する。

問138. 市場参加者は、自己の利益を最大化するため対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うが、現実の建物の用途等がその敷地の更地としての最有効使用に一致していない場合でも、当該複合不動産の最有効使用を前提に正常価格を求めることになる。

問139. 合理的条件の１つとして、「市場参加者は、対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと」が挙げられる。また、最有効使用は、必ず合法的な使用方法でなければならない。したがって、複合不動産の鑑定評価において、その実際の使用容積が価格時点における法令上の許容容積を超えている場合は、適法かのための何らかの措置（例えば敷地の買増しや建物の一部の使用停止など）を必ず想定しなければならない。

問142. 合理的条件の1つとして、「買主が通常の資金調達能力を有していること」が挙げられる。したがって、2つの同じ類型の不動産が同じ用途的地域に存する場合であっても、想定される典型的な需要者の属性が異なるなら、収益還元法で用いる還元利回りはそれぞれ異なり得る。

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問148. 正常価格の前提となる市場について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件の1つに「対象不動産が相当の期間市場に公開されていること」が挙げられるが、公開期間は価格時点において既に経過していることが前提である。

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問171. 一棟ビルのうち、土地・建物の共有持分（各100分の50）をA社及びB社が共有している。A社の共有持分をC社に売却するための鑑定評価を行うことになったので、求める価格は「限定価格」となる。

問172. 経済合理性に反する不動産の分割が行われる場合に求められる限定価格は正常価格と一致する場合がある。

問175. 特定価格とは、市場性を有しないがゆえに正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値を乖離することとなる不動産の経済価値を表示する価格をいう。

問176. 特定価格を求める場合における法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の「法令等」には、法律、政令、内閣府令、省令その他国の行政機関の規則、訓令、通達等が挙げられるが、企業会計の基準は含まれない。

問181. 証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合、最有効使用の判定結果と投資法人等による運用方法が相違するときは、特定価格として求めなければならない。

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問192. 特定価格とは、一定の運用方法や早期売却を前提とすることにより、最有効使用を前提とした価値判断や相当の市場公開期間など正常価格の成立要件を満たさない場合の価格である。従って、例えば、緊急的な資金調達のための早期売却に関連する鑑定評価に際しては、一般に特定価格を求める。

問193. 正常価格の前提となる市場において、対象不動産の取得に際し、必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透する期間、対象不動産が市場に公開されていることが必要であるので、依頼者が早期売却を前提とした価格の鑑定評価を依頼した場合は特定価格となる、

問196. 会社更生法または民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合、対象不動産の利用状況を所与とすることにより、前提とする使用が対象不動産の最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない。

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問199.会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価は、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的であることから、求める価格の種類が特定価格となる場合もある。

問210. 特殊価格の鑑定評価は、文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいて行うものであり、その不動産の文化財的な価値を求めるものである。

問217. 正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料であり、対象不動産の最有効使用を前提とするものである。

問221. 隣接不動産の併合使用を前提とする新たな賃貸借等に関連する地代の鑑定評価を行う場合であっても、求めた賃料と正常価格と同一の市場概念の下において形成される市場価値と乖離が認められない場合の賃料の種類は、いかなる場合も限定賃料とはならない。

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問228. オフィスビルの定期借家契約が3年で終了するが、借主は更に3年の再契約を締結したいと申し出ている。再契約する際の適切なオフィス賃料を把握するために貸主から鑑定評価の依頼を受けた場合、求める賃料は継続賃料になる。

問229. テナントが一括で賃貸している店舗ビルにかかる定期建物賃貸借契約は、平成27年5月31日に契約期間満了となる。そこで、当該契約期間満了後の平成27年6月1日から平成29年5月31日までの期間において、同一の契約当事者間で当該店舗ビルにかかる定期建物賃貸借契約を締結することになり、店舗ビルのオーナーから賃料の鑑定評価を依頼された。このとき、求める賃料の種類は継続賃料である。

まとめ3. 貸家及びその敷地についてその使用収益を制約する権利がない自用の建物及びその敷地として想定して鑑定評価を行う場合は個別的要因についての想定上の条件に該当する。

まとめ13.不動産鑑定評価基準に特定価格を求める場合として例示されているいずれの場合においても、鑑定評価に当たっては積算価格による検証を行う。

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都市計画法

都市計画法

総論第2章　不動産の種別及び類型

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