問1. 鑑定評価の三方式は、対象不動産について1つの価格をそれぞれ別の側面から接近するものであり、求められた価格は理論的には一致すべきものである。

問3. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法及びこれら三手法とは異なる考え方に基づく開発法に大別される。

問7. 　土地は、土地基本法に定められているとおり、投機的取引の対象とされてはならないもので ある。不動産鑑定士は、このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を 行わなければならない。そのため取引事例比較法の適用に当たって、投機的取引であると認め られる取引事例を採用する場合には、事情補正を行うことにより投機的な要素を排除する必要 がある。

問20. 用途的地域の判定をより細かく、厳密に区分することによって、地域的な事情により取引事例が極度に少ない場合においては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において取引事例を全く収集できない場合もしくは適切な取引事例を選択できない場合が考えられる。このような場合には、用途的地域の判定を広げて区分し直すことで、有効な取引事例を採用するべきである。

問22. 敷地規模100㎡程度の戸建住宅を中心として構成される近隣地域内にあって、地積3,000㎡の土地の最有効使用を中層のマンション敷地として判断する場合、その需要者は法人である不動産開発業者となり、近隣地域内の標準的使用である戸建住宅とは市場参加者の観点から相互に競合関係を持たない市場を形成しており、対象不動産の価格形成が近隣地域の影響から独立している場合の一例となる。

問26. 対象不動産の最有効使用はマンション敷地で、近隣地域の標準的使用が戸建住宅敷地の場合、マンション敷地の取引事例を多数収集することが有効である。

問29. 標準的使用が戸建住宅の住宅地域において、対象不動産（更地）の最有効使用をマンションと判定した場合には、マンションの立地が見込まれる近隣商業地域にある更地の取引事例を採用することができる。

問39. 不動産の属する地域や不動産の最有効使用は常に変化の過程にある。したがって、取引事例比較法や賃貸事例比較法の適用に際し、取引等の時点が価格時点と異なる事例を採用する場合は、必ず時点修正を行わなければならない。

問40. 取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合には、地域要因の比較を行う必要はなく、個別的要因の比較を行えばよい。

問44. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみの場合には適用することができない。

問57. 建物の再調達原価には、通常、設計監理料のほか従前建物の解体撤去費用等が含まれる。 26-13-1

問68. 発注者が直接負担すべき通常の付帯費用には、一般的に公租公課のほか、公共公益施設負担金、開発申請費、販売費、広告宣伝費等が含まれる。 27-21-口

問71. 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価（再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額）又は底地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。20-18-二

問72. 対象不動産が借地権付建物である場合においては、借地権の価格に建物の再調達原価を加算することにより、借地権付建物の再調達原価を求めることができる。

問75. 既成市街地に存する自用の建物及びその敷地の鑑定評価に当たって、原価法の適用における土地の再調達原価は、鑑定評価の3手法を併用して求めた更地価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額とする。 26-14-ハ

問82. 対象建物の再調達原価を求めるに当たり、対象建物と類似の不動産に関する建設事例が収集できなかったため、直接法のみを適用した。 24-13-ハ

問88. 土地の再調達原価を直接法によって求める場合は、対象不動産の素材となった土地（素地）の価格並びに実際の造成又は建設に要する直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。21-25-ハ

問91. 間接法は、同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産と同等の費用を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）により、対象不動産の再調達原価を求める方法である。 18-22-3

問93.対象不動産の再調達原価は、類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負人の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細が明確に把握できたので、この実額を採用した。 20-32-2

問94.間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産について、素材となった土地（素地）の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正した値をもって、対象不動産の再調達原価とするものである。21-14ーニ

問95.再調達原価を求める方法のうち、直接法は、対象不動産と類似の不動産又は代替競争不動産との比較から対象不動産の再調達原価を求める方法であり、当該類似の不動産等の建設に要した工事費等の情報を把握したうえで、適切に補修正を行って求める。2-16-口

問122.耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。特に、定額法を用いる場合には、経過年数に重点をおいて判断すべきである。20-18-ホ

問134.建物及びその敷地の評価においては、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ減価修正を行ったときは、さらにそれらを加算した額について減価修正を行うべきではない。29-18-5

問150.更地の正常価格を求める場合において、採用した取引事例のうちの1 つは隣地所有者が買収した袋地の取引事例であり、調査の結果、限定価格による売買と判明した。このため、標準化補正により限定価格の補正を行った。 25-17-日

問152.事情補正に当たり増額すべき特殊な事情として、営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたときがある。22-17-ハ

問161. 取引事例比較法における時点修正率は、評価対象不動産の存する用途的地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正することとなる。20-36-ハ

問166.時点修正率は、地価公示や都道府県地価調査等の公的な資料により、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域の地価動向を把握して査定する。 27-18-3

問170. 対象不動産と取引事例の地域要因と個別的要因の比較については、それぞれの地域における地域要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。4-18-ホ

問174. 　借地権付建物の取引事例において、配分法を適用することにより、底地の事例資料を求めることができる。

問185. 収益還元法は、不動産の収益性に着目して価格を求める手法であることから、賃貸事例等が皆無で、賃貸市場が未成熟な地域における戸建て住宅の価格を求める場合には、この手法を適用できない場合もある。27-22-イ

問198. 有期還法は、不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却後の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法である。20-8-ニ

問201. 不動産鑑定評価基準に記載されているDCF法の基本的な式について、毎期の純収益aをすべて一定の値aに置き換え、復帰価格PrをPLn＋PBに置き換えると、収益期間が建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合のインウッド式の式の形と一致する。4-20-ホ

問202. DCF法は、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することにより適用することができるが、インウッド式を用いた有期還法についても同様である。 28-20-=

問204. 土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、建物の価格に建物の還元利回りを乗じて得た額を建物の償却前の純収益から控除した純収益を還元して求める。21-15-口

問207. 更地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、当該想定建物 及びその敷地に基づく純収益から想定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法という。）を適用することができる。2-26-

問208. 土地残余法における建物等に帰属する純収益の把握に当たっては、建物等の価格は、収益還元法以外の手法によって求める必要がある。 20-8-ホ

問215. 不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において土地残余法を適用するに当たっての建物等が、必ず新築でなければならないのは、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いからである。20-8-イ

問222. 土地残余法の適用に当たっては、対象となる更地上に賃貸用建物を建築し、同建物を賃貸し、耐用年数満了時に取り壊して更地化するという賃貸事業のライフサイクルを踏まえて、適切に純収益を査定するべきである。 30-29-2

問223. 更地に土地残余法を適用する場合には、賃貸事業におけるライフサイクルの観点を踏まえる必要があるが、この考え方は建物残余法を適用する場合においても同様である。28-20-ハ

問225. 建物残余法とは、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還法によって敷地の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還利回りで還元する手法をいう。 19-15-イ

問237. ＤＣＦ法の適用における復帰価格は、ｎ＋ １ 期の純収益を最終還元利回りで還元して、その発生時期に応じて現在価値に割り戻した価格である。

問238. DCF法を適用する際の復帰価格の求め方で、保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を加算することが必要である。 20-33-=

問327.区分所有建物及びその敷地は、物件の管理・運営等が煩雑で、売却時の市場流動性も劣るため、一般に、完全所有権である貸家及びその敷地に比べて、割引率が高くなる傾向にある。24-34-1

問47.再調達原価を把握できない既成市街地における土地の価格を求める場合は、原価法を適用することができない。27-21-ニ

問102.設計の不良、偶発的な損傷は、機能的要因である。19-9-ニ・ト

問240.DCF法の適用において、最終還元利回りは、保有期間満了時点における復帰価格を現在価値に割り戻す際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。元-20-ホ

問242.直接還元法の還元利回りと、DCF法の最終還利回りとは、ともに純収益の変動予測等を含むものである。したがって、両者は理論上一致する。 22-19-3

問225.直接還元法の適用に当たって求める純収益は、建物その他の償却資産の減価償却費を控除した償却後純収益を用いる場合と償却前純収益を用いる場合があるが、理論上、これらの純収益の差によって求める収益価格に差異が生じることはない。27-19-ハ

問264.賃貸用不動産の総収益は、支払賃料に賃料の前払的性格を有する一時金の運用益、預り金的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とする。19-29-

問226.収益還法の1つで、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還法以外の手法によって敷地の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法があるが、この手法は建付地の鑑定評価額を求める方法の1つである。 26-3-ホ

問341.元利均等償還率は、 Y 一一一一一一 （1+Y）n-1 という計算式で表される。19-40-

問251.直接還法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。DCF法の適用に当たっては、初年度の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。20-8-ロ

問297.還利回りを求める方法と割引率を求める方法のそれぞれに共通する方法としては、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回り又は割引率から求める方法、土地と建物等に係る還元利回り又は割引率から求める方法、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する方法がある。 27-19-=

問269.一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡し時の収入又は支出として計上する方法があるが、求められる収益価格は同じである。 23-18-3

問270.DCF法の適用において、一時金のうち、預り金的性格を有する保証金等の取扱いについては、全額を返還準備金として預託することを想定し、その運用益を発生時に計上する方法と、全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法があるが、各方法によって収益価格に差異が生ずることが多い。 25-15-3

問271.直接還法の適用時、預り金的性格を有する一時金の運用益を発生時に計上する場合は長期にわたる運用益を標準化して採用する必要がある。 20-24-ロ

問272.DCF法の適用時、預り金的性格を有する保証金の運用益の扱いについて、保証金の全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法は、多額の保証金が授受され、それらが賃貸人の調達資金となり銀行等に預金されることなく直ちに事業資金として使用される場合等に有効である。20-24-イ

問279.現に賃貸借に供されている事業用不動産について、賃貸借契約により支払賃料として固定賃料及び売上変動賃料が採用されている場合であっても、賃借人の優れた経営能力により標準的な水準を超過する支払賃料が享受できていると認められるときは、標準的な支払賃料水準に補正のうえ、総収益を求めなければならない。28-20-ホ

問293.10年物国債の利回りが低下傾向にあるという要因は、一般に、割引率を低める方向に作用する。26-15-ロ

問317.不動産投資において、「DSCRが2.0である」ということは、不動産の購入において金融機関等から資金の借入れを行った場合に、ある期間の借入金利返済額が同期間の純収益の2倍であるということを意味し、このDSCRを活用することにより還元利回りを求めることができる。 97-10-ホ