総論第6章　地域分析及び個別分析

23問 • 1年前

ひよこ丸

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問5. 地域分析とは、対象不動産の地域要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。正解2

問6. 地域分析に当たって特に重要な地域は、都市計画法の用途地域別に区分される近隣地域、その類似地域及び同一受給圏である。正解1 不正解1

問7. 地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域、すなわち近隣地域及びその周辺地域と、近隣地域及びこれと相対関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。正解2

問35. 同一需給圏は近隣地域を含んで広域的であり、近隣地域と相対関係にある類似地域の存する範囲に一致する。正解1 不正解1

問36. 同一需給圏内に存する類似地域とは、近隣地域に隣接し、その地域要因の類似性に基づいて、不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立する地域である。正解2

問43. 住宅地の同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向にある。さらに、地域の名声、品位等による選好性の強さにより地域的範囲が狭められる傾向にある。正解2

問46. 高度商業地の商業背後地の範囲は、普通商業地の商業背後地の範囲より狭い傾向がある。正解2

問47. 高度商業地の同一需給圏は、商業収益に関して代替性の及び地域の範囲に一致するから、同様の商業収益を上げうる不動産の存する地域に限定され、狭められる傾向にある。

問48. 高度商業地域の同一需給圏は、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、従って、その範囲は高度商業地域の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。ただし、地縁的先行性により地域的範囲が狭められる傾向がある。正解2

問50. 郊外路線商業地域の同一需給圏は、同一の路線沿いやこれと類似する幹線道路沿いに形成され、広域的に形成される傾向があるが、通常、鉄道駅への接近性は同一受給権の判定に当たって重要な要因とはならない。正解2

◯

問56. 見込地の同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向にある。正解2

問77. 個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその標準的仕様を判定することをいう。正解1 不正解1

問86. 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に当たっては、専有部分の最有効使用のほか、一棟の建物の敷地（更地）及び一棟の建物及びその敷地の最有効使用も判定しなければならない。正解2

◯

問92. 対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べて優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、同一用途の不動産の供給の中心となっている価格帯及び主たる供給者の属性に留意すべきである。正解2

問100. 　依頼者が重視する個別的要因に着目した分析結果を、鑑定評価手法の適用や試算価格の調整において反映すべきである。正解2

問105. 最有効使用の判定に当たっては、価格時点においてその効用が十分に発揮でき、持続できる使用方法である必要がある。正解2

問107. 個別分析における最有効使用は、近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係にとらわれることなく判定することが必要である。正解2

問122. 最有効使用は将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法でなければならないため、3年間は駐車場として使用し、その後、低層店舗敷地とすることが最大の効用を発揮すると判断できるような場合において、当該使用方法は最有効使用とはなり得ない。正解2

問124. 既存の駅から徒歩圏外にあり、幅員15mの国道沿いに住宅、駐車場、沿道サービス施設等が点在する地域に存する500㎡の更地についての鑑定評価を依頼された。公的機関によれば価格時点から半年後に新駅が開業予定であり、かつ、当該土地は新駅至近に位置する。この場合においては、地域要因が変動する予測を前提として最有効使用を判定すべきである。正解2

◯

問135.現実の建物の用途・規模等が更地としての最有効使用と異なる場合、更地価格から建物の取り壊し等に要する費用を控除した価格が鑑定評価額となる。正解2

問145. 現況が事務所ビルの自用の建物及びその敷地（近隣地域の標準的使用は戸建て住宅地、更地としての最有効使用は共同住宅）について、現況建物の継続利用を前提とした価格（用途転換や改造等を含む。）と現況建物を取り壊し戸建て住宅地として更地化する価格とを比較検討した結果、後者の方が経済合理性に合致し価格が高位に求められたため、建物及びその敷地の最有効使用を、現況建物を取り壊し戸建て住宅として更地化することと判定した。正解2

まとめ3. 近隣地域は、対象不動産とその価格形成要因の分析の仕方によってその範囲が相対的に定まるものではなく、客観的な地域区分として独立して存在するものである。

まとめ4. 類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、選択した事例の損する類似地域については鑑定評価報告書にその範囲及び状況を記載しなければならない。

都市計画法

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総論第2章　不動産の種別及び類型

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