総論第2章　不動産の種別及び類型

不動産鑑定士

総論第2章　不動産の種別及び類型

20問 • 1年前不動産鑑定士

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問45. 不動産の価値は、当該不動産が物理的、機能的及び経済的に消滅するまでの全期間にわたって、不動産を使用収益することができることを基礎として生ずる経済価値を貨幣額を持って表示したものであるが、これに対して、不動産の賃料は、上記期間のうち一部の期間について、不動産の賃貸借等の契約に基づき、不動産を使用収益することを基礎として生ずる市場価値を貨幣額を持って表示したものである。

問1. 不動産の種類とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

問3. 不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能と成るものである。不動産の種別とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。

問6. 不動産の類型は、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の鑑定評価に当たっては、現実の利用状況を所与として分類する。

問18. 複合高度商業地域とは、高層の店舗や共同住宅が集積している地域をいう。

問19. 店舗と事務所が複合して高度に集積している地域のうちにある土地の種別は、高度商業地である。

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問23. 農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域であり、在来の農家住宅等を主とする集落地域は農地地域である。

問35. 対象周辺の土地が、現実にマンションや店舗（スーパー、ドラッグストア等）の敷地利用に供されており、また、そのように利用されることが合理的と判断されるが、都市計画上は準工業地域に該当するときは、対象地の種別は工業地として分類される。

問43. 農地地域のうちにある土地は、いかなる場合も更地ではない。

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問45. 農地地域から宅地地域へと転換しつつある地域に存する土地は、現況が畑でも当該土地の類型は更地である。

問46. 更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着してない土地をいう。

問52. 建付地とは、現に建物等の用に供されている敷地であるが、建物等及びその敷地が同一の所有者に属していない場合もある。

問59. 借地権には、建物以外の工作物を所有するため他人の土地を使用する権利を含む。

問66. Bは、土地の所有者であるAとの間で事業用定期借地契約を締結の上、商業施設を建設し、当該施設をCへ賃貸していた。その後、売買によりBはAから当該土地の所有権を取得した。この設例においておいて売買時点前の現実の利用状態をし前提とした場合における宅地の類型は「借地権」又は「底地」である。

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問73. 区分地上権とは、工作物を所有するため、地下部分を使用する際のみに設定される地上権である。

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問74. 区分所有建物の敷地利用権が地上権である場合、当該地上権を区分地上権という。

問86. 自社ビルをセール・アンド・リースバック（借手が所有物件を貸手に売却し、その貸手から当該物件のリースを受けること）により流動化した場合の建物及びその敷地の類型は、「貸家及びその敷地」となる。

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問89. 対象不動産は、大手ホテルチェーンが所有し直接運営するホテル（客室総数200室）の所有権であるが、価格時点において170室が宿泊稼働している。この場合においては、不動産の類型を貸家及びその敷地として鑑定評価を行うべきである。

問95. 1棟の建物内のすべての区分所有権が同一所有者に属している現況を所与とする場合における当該建物及びその敷地の鑑定評価は、区分所有建物及びその敷地として行うべきである。

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まとめ1. 宅地地域とは、居住、農業生産活動、林業生産活動等の用に供される建物、建築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点から見て合理的と判断される地域をいい、住宅地域、農地地域、林地地域等に細分される。

都市計画法

ひよこ丸 · 58問 · 1年前

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