宅建業法Part4

33問 • 1年前

問題一覧

「37条書面」において、「賃借」の場合に記載が「不要」となる項目とは？（6つ）

・「既存」建物であるとき、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について「当事者双方」が確認した事項・移転登記の申請時期・瑕疵担保責任（契約不適合責任）の内容・租税、その他公課の負担・代金、交換差金に関する貸借の斡旋に係る金銭の貸借が不成立の時の措置・瑕疵担保責任（契約不適合責任）の履行に関する保証保険契約その他の措置

供託所等に関する説明に関して、宅建業者が保険協会の「社員でない」場合、何を説明するか（1つ）

営業保証金の供託所とその所在地

供託所等に関する説明について、宅建業者が保険協会の「社員である」場合、何を説明するか（3つ）

・社員である旨・保証協会の名称、住所、事務所所在地・弁済業務保証金の供託所とその所在地

「37条書面」の記載事項の前提となる項目とは？

「当事者」の氏名及び住所、宅地または建物を特定するために必要な表示

「37条書面記載事項ではある｣が、「35条書面記載事項ではない｣ものとして特に注意すべきとされている200ページの項目7つ

・「既存建物」であるとき、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（☆貸借の場合は不要）・代金、交換差金、借賃の額、支払い時期、支払い方法・移転登記の申請「時期」（☆貸借の場合は不要）・物件の引渡し「時期」 ※上記4つは、「必要的」記載事項・天災その他不可抗力による損害の負担・契約不適合責任（瑕疵担保責任）の内容（☆貸借の場合は不要）・租税その他公課の負担（☆貸借の場合は不要） ※上記3つは、「任意的」記載事項定めがあれば、記載が必要

「37条書面記載事項ではない」が、「35条書面記載事項である」ものとして、特に注意すべきもの2つ

・手付金等の「保全措置内容」・登記「権利」（登記の申請「時期」は、37条記載事項）

自ら売主制限の適用場面とは（1個）

売主が宅建業者で買主が一般消費者である場合のみ！ ※買主の無知につけこんだものを防止するための制限。

クーリングオフが｢できない｣場所とは（4つ）

・事務所・土地に定着し、｢専任の宅建士の設置義務｣のある場所（案内所、モデルルーム等） ※1 テントは含まない ※2 宅建士がいるいないではなく、設置義務があるかどうかで決定。・売主から「依頼を受けた」媒介.代理業者の上記2つの場所・「買主（申込者）から申出た場合」の買主（申込者）の自宅、勤務先

クーリングオフができる期間は、（1）の時から（2）日間

（1）書面で告げられた日（2）8日間 ※｢告げられた日も含む｣ことがポイント！

クーリングオフができない場合とは（場所以外）、（1）かつ（2）の場合

（1）引渡しを受け（2）代金全額を支払った ※1 登記は無関係！ひっかけ注意 ※2 クーリングオフができなくなっても、売主の債務不履行があれば、買主は債務不履行を理由に解除可能

クーリングオフの効力発生時は？

書面を「発した時」（発信主義の採用！！）

宅建業法において、手付金は全て何とみなされるか

解約手付け ※全て解約手付けとみなされる点に注意！解除方法などは民法に同じ

手付け金の制限は？（代金額の何分の何を超える額の手付けは受領できない）

10分の2 ※1 10分の2を超える場合、「超える部分が無効」 ※2 中間金や内金は、放棄の必要なく、額の制限もない

買主が（1）した時、｢未完成物件｣ならば代金の（2）%以下かつ（3）万円以下、｢完成物件｣ならば代金の（4）%以下かつ（5）万円以下の場合、手付金等の保全措置が不要となる。

（1）所有権の登記（2）5%（3）1000万（4）10%（5）1000万

指定保管機関との手付金等寄託契約は、（1）物件の時のみ使用できる。

完成物件のとき ※その他の手付金保全措置は、未完成、完成を問わない

手付金等に含まれないものとは、どの時期に支払われるものか

引渡しと同時に支払われるもの ※手付金とは契約締結から引渡しまでに支払われる金銭を指す。

損害賠償額の予定又は違約金を定める場合には、合算して代金額のいくら分を超えることはできないか

10分の2 ※1 10分の2を｢超える部分｣について無効。 ※2 消費税相当額も代金額に含む ※3 損害賠償の予定または違約金を定めない場合は、実際の損害額を証明して賠償請求可能。10分の2という上限もない

宅建業法上、他人物売買は原則禁止だが、認められる場合がある。その場合とは、現在の所有者と宅建業者が何をしている場合か

売買契約か売買の予約をしている場合 ※｢停止条件付き｣売買契約をしている場合は、他人物売買は禁止。

宅建業法上の契約不適合責任について、原則民法の規定が適用されるが、｢通知期間｣については特別の規定がある。それは何か

｢引渡しの日から2年以上｣とする特約 ※1 民法の規定の、｢知ってから1年以内に通知｣では、買主がいつ知るか分からない以上、宅建業者を長期間不安定な立場にすることから守るため ※2 通知期間について上記以外の買主に不利な特約をした場合、｢民法の規定に戻る｣。（引渡しの日から2年以内という規定が適用される訳ではないことに注意）

割賦販売（代金の支払いを引渡し後1年以上の期間に2回以上に分割して行うことを定めたもの）において、賦払金の支払いが遅れた場合、（1）日以上の相当期間を定めて支払いを（2）で催告した場合、契約解除等ができる。

（1）30日（2）書面 ※民法上は、｢｣催告期間の定めがなく、口頭での催告も可能。｣

宅建業法では、所有権留保等は原則禁止されるが、宅建業者が受け取った額が代金額の（1）分の（2）以下の時または、買主が（4 3）の場合

（1）（2）10分の3 （3）抵当権や先取特権の登記申請、残代金の保証人を立てる見込みがない時

宅建業者が、譲渡担保（残代金担保のために登記を再び売主（宅建業者）に移転すること）ができないのはどんなときか

宅地建物を引渡し、かつ、代金の10分の3を超える金額の支払いを受けた時 ※所有権留保禁止の脱法行為を防止する趣旨

宅建業者が瑕疵担保責任を履行できるようにするための｢資力確保｣の措置とは（2つ）

｢住宅販売瑕疵担保保証金の供託｣又は｢住宅販売瑕疵担保責任保険への加入｣のいずれかの義務を果たすこと ※1 売買契約締結までに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託所の所在地等について｢書面で｣説明する。 ※2 重要事項の説明（35条）において、供託の場合は、供託所の名称・所在地等、保険による場合は、保険期間の名称・保険金額及び保険対象となる宅地建物の瑕疵の範囲を説明する。37条書面にも記載する！（供託金の額については説明不要である点に注意！）

｢新築｣住宅の売主は、（1）年間、構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について責任を負う。新築とは、居住の用に供したことがなく、工事完了日から（2）年を経過していないものを指す。

（1）10年。特約で20年まで伸長可能（2）1年

資力確保の措置の状況について、宅建業者は、（1）の日から（2）週間以内に免許権者に届け出る。また、これに違反した場合、（3）の日から（4）日を経過した以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結する事が出来なくなる。

（1）基準日（2）3週間（3）基準日の｢翌日｣（4）50

住宅販売担保保証金の供託は、いつから何日経過する日までに、いくらどこに供託するか

｢基準日（3月31日）から3週間｣を経過するにまでの間に、｢基準日前10年間に買主に引渡した新築住宅の合計戸数｣を基礎として計算した保証金を｢宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所｣へ供託。 ※1 合計戸数の算出にあたって、床面積が｢55㎡｣以下のものについては、｢2戸をもって1戸｣と数える。 ※2 有価証券の評価額は、営業保証金と同じで、国債証券→100分の100、地方債証券・政府保障債証券→100分の90、その他の証券→100分の80とされる。

住宅瑕疵担保の保証金の還付について、買主が瑕疵を理由とする代金返還請求、損害賠償請求に関し、他の債権者に先立って弁済を受けられるのは、新築住宅の引渡し時から何年以内か

10年以内

住宅瑕疵担保保証金の還付を請求できる場合は？（3つ）

・代金返還請求権等について債務名義を取得した時・宅建業者と合意した旨が記載された公正証書を作成した時・宅建業者が死亡した場合など、代金返還請求等を履行できない場合において、国交大臣の確認を受けた時

宅建業者・宅建業者であった者・承継人は、住宅販売瑕疵担保の保証金の額が基準額を超えた時、その超過分の取戻しができるが、誰の承認がいるか

免許権者の承認

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の、保険金額と、有効期間の要件とは

2000万円以上引渡しを受けた時から10年以上 ※宅建業者の悪意・重過失の場合、宅建業者に対して保険金は払われず、宅建業者の自己負担

住宅販売瑕疵担保の保証金が不足した場合の宅建業者が行うことの流れ

不足額の通知を｢国交大臣｣から受けた日から｢2週間以内｣にその不足額を供託し、供託した日から｢2週間以内｣に｢免許権者｣に届出る ※営業保証金におなじ

クーリングオフについて、申し込み場所と契約締結場所が異なる場合、（1）がされた場所で、クーリングオフできるかできないかを判断する。

申し込み場所 ※意思決定するのは申し込みの時点だから

クーリングオフの書面には、買主の（1）及び（2）と売主の（3）又は（4）及び（5）（6）を記載する。

（1）氏名（2）住所（3）商号（4）名称（6）住所（7）免許証番号 ※｢媒介業者｣の商号又は名称及び住所・免許証番号は不要

法令上の制限Part2

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