住宅地 同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。 なお、地域の名声、品位等による選好性の強さが同一需給圏の地域的範囲に特に影響を与える場合があることに留意すべきである。 商業地 同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その範囲は高度商地の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。 また、普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。 工業地 同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。 また、製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の小工場地については、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

更地の最有効使用の判定とは、当該宅地の効用を最高度に発揮する具体的用途（通常は、特定の建物の敷地の用に供すること）を判定することをいう。 これに対して、建物及びその敷地の最有効使用の判定とは、当該敷地部分の更地としての最有効使用を踏まえ、現状の用途に基づく建物利用を継続すべきか否かを判定することであり、具体的には ①現状の建物利用を継続すること ②用途変更又は構造改造等を実施すること ③建物を取壊して更地化すること のうちいずれが最も合理的がを判定することをいう。

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。 ⑴良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。 ⑵使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること ⑶効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。 ⑷個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。 ⑸価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。 特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。 ⑹現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。 ⑺現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。 この場合、特に下記の内容に留意すべきである。 ア、物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性 イ、建物の取壊し、用途変更等を行った後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度

市場分析とは、地域分析及び個別分析の各手順において、対象不動産に係る市場の範囲、主たる市場参加者の属性や行動基準、需給動向や対象不動産の市場競争力等を分析し、現実の市場の実態を把握することをいう。

不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える価格形成要因の相互作用によって形成されるものであるが、その作用に係る判断基準は、現実の市場参加者の属性ごとに一定の傾向を見出すことができる。 つまり、不動産の利用形態や価格の形成において、市場参加者は主導的な役割を果たしていることから、地域分析及び個別分析を行って最有効使用を判定するためには、まず市場分析を行って，対象不動産について現実的に想定される市場参加者の属性や行動基準等を明らかにし、当該市場参加者の観点から各種の要因を把握し、分析する必要がある。

地域分析における市場分析に当たっては、①同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、②どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて③同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。

個別分析における市場分析に当たっては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。

試算価格の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格の再吟味及び各試算価格が有する説得力に係る判断を行い，鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。 このうち，各試算価格が有する説得力に係る判断とは、いわば、どの試算価格をどの程度重視するかという重み付けの根拠を明らかにすることである。 不動産の鑑定評価は、現実の市場の実態を反映した価格を求めるものであることから、各試算価格が有する説得力に係る判断に当たっては、特に対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性に留意すべきである。 具体的には、市場分析の結果を踏まえ、対象不動産について想定される典型的な需要者が重視する価格形成要因や市場特性が最も的確に反映された試算価格に重きを置き、鑑定評価額を決定すべきである。

価格形成要因は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。 不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。 したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から的確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼす影響を判定することが必要である。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。

一般的要因は、不動産の価格形成に関して、用途的地域ごとに異なる影響を与えるとともに、同種の用途的地域には同質的な影響を与えるという特性を有しており、これを一般的要因の地域偏向性という。

地域要因は、一般的要因の相関結合によって、規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。

地域の種別ごとに市場参加者は異なり、不動産に期待する効用も異なることから、地域の種別ごとに重視する価格形成要因も異なる。 一般に、住宅地域であれば主に快適性や利便性に関する要因が、商業地域であれば主に収益性に関する要因が、工業地域であれば主に生産又は物流の効率性や費用の経済性に関する要因がそれぞれ重視される。

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

地勢、地質、地盤等 日照、通風、乾湿 間口、奥行、地積、形状等 高低、角地その他接面道路との関係 接面道路の幅員及び構造等の状態

建築(新築、増改築又は移転)の年次 面積、高さ、構造、材質等 設計、設備等の機能性 施行の量と室質 耐震性、耐火性等建物の性能 維持管理の状態 有害な物質の使用の有無及びその状態 建物とその環境との適合の状態 公法上及び私法上の規制、制約等

敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物と敷地との適応の状態 修繕計画、管理計画の良否及びその実施の状態

賃貸経営管理の良否 賃借人の状況及び賃貸借契約の内容 貸室の稼働状況 躯体、設備、内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分

不動産の種類とは、不動産の種別と類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものである。 不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される分類をいう。

不動産の地域性によって形成される用途的地域は、他の用途的地域との相互関係を通じてその社会的・経済的位置を占め、個別の不動産は、地域内の他の不動産との関係を通じてその社会的・経済的有用性を発揮する。 すなわち、不動産が構成する用途的地域ごとに価格水準が形成され、個別的の不動産の価格は、地域の価格水準の大枠の中で個別的に形成される。 したがって、不動産の種別(用途)は、不動産の経済価値を本質的に決定づけるものといえる。 不動産は、土地の持つ諸特性に照応する自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。また、不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益についてその価格が形成されうる。 したがって、不動産の類型(有形的利用・権利関係の態様)は、経済価値を本質的に決定づけるものといえる。

地域の種別は、合理的な用途として、鑑定評価の主体、すなわち不動産鑑定士によって判定されるものであり、必ずしも現実の使用方法と一致するものではない。 地域の種別は、極力細分化された分類によってとらえることが望ましく、これにより地域の特性や市場の特性がより純化され、鑑定評価の精度が高まる。 不動産の属する地域は常に変化の過程にあるものであることから、地域の種別も動態的観点から判定すべきであり、「転換しつつある地域」と判定することもあり得る。

住宅(商業、工業)地域とは、居住(商業活動、工業生産活動)の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

優良住宅地域とは、敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生や眺望、景観等が優れ、施行の質が高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な地域であり、従来から名声の高い住宅地域をいう。

準優良住宅地域とは、敷地の規模及び建築の施工の質が標準的な建物を中心として形成される居住環境の良好な住宅地域をいう。

普通住宅地域とは、比較的狭小な戸建て住宅及び共同住宅が密集する住宅地域をいう。

混在住宅地域とは、住宅を主として、店舗、事務所、小工場等が混在する住宅地域をいう。

農家集落住宅地域とは、都市の通勤圏の内外にかかわらず、在来の農家住宅等を主とする集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない住宅地域をいう。

高度商業地域は、例えば大都市の都心又は副都心にあって、広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層の店舗、事務所等が高密度に集積している地域であり、高度商業地域の性格に応じて、さらに、細分化が考えられる。

業務高度商業地域とは、主として行政機関、企業、金融機関等の事務所が高度に集積している地域をいう。

複合高度商業地域とは、店舗と事務所が複合して高度に集積している地域をいう。

準高度商業地域とは、高度商業地域に次ぐ商業地域であって、広域的な商圏を有し、店舗、事務所等が連たんし、商業地としての集積の程度が高い地域をいう。

普通商業地域とは、高度商業地域、準高度商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域以外の商業地域であって、都市の中心商業地域及びこれに準ずる商業地域で、店舗、事務所等が連たんし、多様な用途に供されている地域をいう。

近隣商業地域とは、主として近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う店舗等が連たんしている地域をいう。

郊外路線商業地域とは、都市の郊外の幹線道路沿いにおいて、店舗、営業所等が連たんしている地域をいう。

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。 試算価格又は試算賃料の調整に当たっては、対象不動産の価格形成を論理的かつ実証的に説明できるようにすることが重要である。このため、鑑定評価の手順の各段階について、客観的、批判的に再吟味し、その結果を踏まえた各試算価格又は試算賃料が有する説得力の違いを適切に反映することによりこれを行うものとする。

三手法を適用して求めた試算価格又は試算賃料は、理論的には一致するはずであるが、現実には開差が生ずるのが通常である。 なぜなら、現実には、各手法の適用において実施される作業は実行可能な範囲に限られ、また試算価格等が求められるまでには多くの判断が介在するからである。そこで、試算価格等の調整が必要となってくる。

各試算価格又は試算賃料の再吟味とは、鑑定評価の手法の各段階に誤りや不整合な部分がないかどうかを客観的、批判的な見直し、試算価格の精度と信頼性を向上させる作業である。

各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断とは、市場分析の結果を踏まえて、どの試算価格が最も重要か、あるいはどの試算価格をどの程度重視して鑑定評価額を決定すべきかを見極める作業をいう。