更地の鑑定評価額は、 ①更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく取引事例比較法による比準価格、並びに ②土地残余法による収益価格を関連付けて決定するものとする。 再調達原価が把握できる場合には、③原価法による積算価格も関連付けて決定すべきである。 当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに④開発法による価格を比較考量して決定するものとする。

更地の鑑定評価額は、当該宅地の最有効使用を前提とした価格として求める必要があるが、更地は、通常、単独では最有効使用の状態とは言えず、特定の建物と一体となって機能することによって最有効使用が実現されることから、最有効使用の賃貸建物等の建築を想定する等の方法により、土地残余法を適用する必要がある。

底地とは、宅地について借家権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。 なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。

底地の鑑定評価額は、 ①実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益還元法による収益価格 及び ②取引事例比較法による比準価格 を関連づけて決定するものとする。

宅地見込地とは、農地地域、宅地地域以外の地域から宅地地域へと転換しつつある地域の中にある土地をいう。

宅地見込地の熟成度とは、宅地地域への転換の程度のことであり、具体的には当該宅地見込地において、宅地開発事業に着手することが自然的、社会的、経済的及び行政的観点から見て合理的と判断される客観的状況が整うまでの期間とその蓋然性を意味する。

宅地見込地の鑑定評価額は、 ①取引事例比較法による比準価格 及び ②当該宅地見込地について、価格時点において転換後、造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費用相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適正に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。 また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、 ①比準価格を標準とし、 ②転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。

貸家およびその敷地の鑑定評価額は、 ①実際実質賃料(売主が既に授受した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益還元法による収益価格を標準とし、 ②原価法による積算価格、及び ③取引事例比較法による比準価格を比較考量して決定するものとする。

①将来における賃料の改定の実現性とその程度 ②契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件 ③将来見込まれる一時金の額及びこれ関する契約条件 ④契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間、並びに建物の残存耐用年数 ⑤貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り ⑥借家の目的及び契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別 ⑦借家権価格

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず、賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等(必要諸経費等)から成り立つものである。