①当該地域の賃貸借等の契約慣行 ②賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容、並びに特約条項の有無及びその内容等新規賃料を求める前提となる契約内容

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。 宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料並びに配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。 この場合において、純収益を適切に求めることができるときは、収益賃料を比較考量して決定するものとする。 また建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法(建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法)で得た宅地の賃料も比較考量して決定するものとする。

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。 建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。 この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。 なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。 また、店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し(スケルトン貸し)、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。

基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。 基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする。 ①宅地の賃料(いわゆる地代)を求める場合 ア 最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である イ 建物の所有を目的とする賃貸借等で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である ②建物及びその敷地の賃料(いわゆる家賃)を求める場合 建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。