104 　2024

48問 • 7ヶ月前

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SPCの倒産隔離には、SPC自体に倒産原因が発生しないようにするための措置があり、具体的には、法人としての事業目的を限定する定款の作成や、支払い停止や不能にならないようにSPCを運営することが考えられるが、実際の運営においてSPC自体に倒産原因が発生しないような完全な仕組みを作ることはできない

正しい

特定目的会社（以下TMK)は宅地建物取引業（以下、宅建業法）上の宅地建物（以下「現物不動産」又は単に「不動産」という）を直接取得・保有することのできる媒体であるが、合同会社（以下「GK」）は不動産の信託受益権（以下、「不動産信託受益権」といい、現物不動産と併せて「不動産等」とういう）を保有する媒体としてのみ利用されており、特別目的会社としての合同会社が現物不動産を保有する仕組みは存在しない

誤り

投資法人と特定目的会社は、いずれも会社法上の法人ではなく、証券化で利用されることを目的として設立される特別の法人なので、それぞれの設立準拠法により設立されると、それだけで倒産隔離された法人となる

誤り

SPCに対して倒産手続き開始の申立てをすることのできるSPCの役員や債権者から、当該SPCに対して倒産手続き開始の申立てをしないことを誓約する書面を取得する方法は、SPCの倒産隔離がを図るための有力な手段である

正しい

不動産証券化における売主からの倒産隔離とは、決済後に売主が倒産した場合でも買主となったSPCに支障がないようにするための概念である。したがって、当該SPCが出口売却をして精算結了する前に売主が倒産しない限り、問題は発生しないことになる。以上から、売主からの倒産隔離を検討するということは、売主が数年内に倒産する確率がどの程度であるか見極めることである

誤り

対象不動産等の売主の財務状況が良好な場合でも、当該売主が、対象不動産等をSPCに譲渡した後も当該SPCに対して何らかの継続的関与を行う場合には、当該対象不動産等の売買について、法律上の真正売買性が問題となることがある

正しい

不動産の売買契約の締結時及び決済時において売主が倒産原因を有していない場合でも、売買代金が不相当に安い場合には、決済後に当該売主の債権者が詐害行為取消権を行使する可能性に留意すべきである

正しい

売主がSPCに対象不動産等を譲渡する場合の法律上の真正売買性は、売主と買主の法律関係の性質論の問題であるが、会計上のオフバランスの問題は、売主のみに関する会計処理の問題であるので、法律上の真正売買の議論と会計上のオフバランスの取扱いについて関連性はなく、それぞれ個別に検討され、結論付けられる。

誤り

現物不動産を所有するオリジネーターが、当該不動産を譲り受ける買主と不動産売買契約を締結し所有権を買主に移転した場合、オリジネーターから当該不動産の建物を賃借していた者（以下、所有権移転時に既に建物の賃貸借契約を締結していた者を「既存テナント」という。）は、その賃借権の対抗要件を具備していなくとも、買主との関係で、賃借人の地位を引き続き有することになる場合がある。

正しい

現物不動産を所有するオリジネーターが、当該不動産を譲り受ける買主と不動産売買契約を締結し所有権を買主に移転した場合、買主は、所有権の移転によって既存テナントに対する賃貸人の地位をオリジネーターから自動的に承継するため、当該不動産（建物）の所有権移転の対抗要件を具備せずとも、賃貸人としての権利を既存テナントに対して行使できる。

誤り

現物不動産を所有するオリジネーターが当該不動産を買主に譲渡するときに、買主との間で、オリジネーターが既存テナント（既にオリジネーターから建物の占有の移転も受けている）に対する賃貸人の地位を留保する合意と買主から対象不動産を賃借する合意をすることにより、テナントの承諾なく、オリジネーターと既存テナント間の賃貸借契約を従前通り存続させる方法がある。

正しい

現物不動産を所有するオリジネーターが、当該不動産を買主に譲渡するときに、買主（譲受人）との間で、オリジネーターが既存テナント（既にオリジネーターから建物の占有の移転も受けている）に対する賃貸人の地位を留保する合意と買主から対象不動産を賃借する合意をした場合には、後日、オリジネーターが、買主との賃貸借契約上の債務不履行により同契約を解除されると、テナントはその賃借権（転借権）を所有者である買主に対抗できなくなる。

誤り

信託業法上の信託会社等（以下の各問において、同法に基づく登録あるいは免許を受けた会社を「信託会社等」という。）が信託受託者として対象不動産の信託を引受け、対象不動産を信託財産とした後、信託不動産の管理処分に係る投資判断を信託受託者自らが行わず、受益者の指図により行う場合、受益者は指図権者として信託受託者のために忠実に当該信託不動産の管理又は処分に係る指図を行わなければならない。

誤り

現物不動産を所有するオリジネーターが信託会社等に不動産を信託して、SPCが当該不動産の信託受益権をオリジネーターから取得した場合、SPCは不動産登記上の信託登記に受益者として表示されないと第三者に当該信託受益権の取得を対抗できない。

誤り

現物不動産を所有するオリジネーターが信託会社等と不動産管理処分信託契約を締結して取得した信託受益権を分割して（準共有持分化して）、50名以上の複数の投資家に当該信託受益権の準共有持分を販売する場合には、信託業法上、オリジネーターは自己信託業の登録をする必要がある。

誤り

土地のみを信託財産とする信託受託者が、受益者の指図により当該信託土地の上に建物を新築する工事請負契約の発注者となった場合には、同契約上の請負人は請負代金が未払いとなった場合の債権回収方法として、受益者の財産に強制執行をすることはできないが、信託財産に強制執行をすることはできる。

正しい

投資法人が金融商品取引法（以下の各問において、「金商法」という。）上の投資運用業の登録をしている資産運用会社に資産の運用委託をしていても、投資法人自体が当該資産の売買の法律効果の帰属を受けるためには、法人としての意思決定をしなければならない。これを受けて投資信託及び投資法人に関する法律（以下の各問において、「投信法」という。）は、投資法人について、株式会社と同様に、重要な資産の売買を投資法人の役員会の決議事項と明記している。

誤り

特定目的会社が特定資産を取得・保有する場合には、原則として特定資産を信託会社等に信託しなければならないが、特定資産が現物不動産の場合には、特定目的会社は、宅建業法上の免許を有することなどの一定の要件を具備した特定資産管理処分受託者に不動産の管理処分に係る業務を委託すれば、特定資産としての当該不動産を信託する必要はない。

正しい

投資法人は使用人を雇用することができないが、特定目的会社にはそのような制限はない。また、特定目的会社では取締役が会社の意思決定機関として自由に有価証券に関する投資判断ができるが、投資法人は、役員や役員会が、法人の業務の執行や意思決定において自由に有価証券に関する投資判断をするという制度にはなっていない。

正しい

TMKの特定社員の議決権の行使については、TMKの定款で特定社員が総会に出席しないでかつ議決権を行使しない場合には、決議事項について賛成するものとみなすという規定を置くことができる。投資法人の投資主の議決権の行使についても、規約で同様のみなし賛成の規定を置くことができる。

誤り

主として不動産に対する投資を行う登録投資法人の資産の運用を行う資産運用会社は、金商法上の投資一任契約に基づく運用行為をするための登録をする必要があり、また、宅建業法上の免許を有しかつ同法第50条の2第1項の取引一任代理等の認可を必要とする。

誤り

投資法人の執行役員と監督役員は投資主総会で選任及び解任されるが（設立時を除き）、機動的な役員会の運営をするために執行役員は1名、監督役員は2名という員数の制限があり、執行役員が監督役員を兼任することはできない。

誤り

投資法人が不動産信託受益権を特定資産として取得しようとする場合には、当該投資法人から資産の運用の委託を受けている資産運用会社は、必ず当該不動産信託受益権の取得前に、資産運用会社の利害関係人等ではない不動産鑑定士による鑑定評価を取得し、当該投資法人に通知をしなければならない。

誤り

投資法人が資産運用会社に支払う資産運用報酬の額を変更する場合には、投資法人の投資主総会の決議を必要とする。

正しい

不動産特定共同事業法（以下の各問において、「不特法」という。）上の不動産特定共同事業契約（以下の各問において、「不特契約」という。）のうち組合契約型の不特契約においては、組合員の有する権利はすべて、金商法上の集団投資スキーム持分から除外されている。

誤り

組合員から金銭の出資を受けた任意組合の業務執行組合員が、その出資金全部を使い、現物不動産を特定資産とするTMKの優先出資証券を取得することは、当該業務執行組合員による金商法上の自己運用行為に該当しない。

誤り

不動産信託受益権を保有している匿名組合の営業者が、投資家に匿名組合契約の締結の勧誘行為をすることは、当該営業者による金商法上の金融商品取引行為に該当する。また、当該営業者が、第三者にその保有する不動産信託受益権の販売の勧誘行為をすることも金融商品取引行為に該当する。当該営業者が、上記の匿名組合契約の締結の勧誘行為や、不産信託受益権の販売の勧誘行為を行う場合には、いずれの場合も、第二種金融商品取引業者に勧誘行為の全てを委託すると、当該営業者自らは金融商品取引業の登録が不要となる場合がある。

正しい

投資事業有限責任組合契約上の有限責任組合員は、当該組合契約に有限責任組合員であることを明記し、登記上も有限責任組合員としての氏名又は名称及び住所を登記した場合に限り、当該組合上の債務について有限責任を負う旨を第三者に対抗できる。

誤り

金商法によって不動産信託受益権が同法上の有価証券とみなされるようになったため、同法施行以降、宅地建物取引業者は、自らが保有する宅地建物を信託受益権にして当該受益権を第三者に売却する場合には、受益権の売買を反復継続するものとして金商法上の金融商品取引業者としての登録が必要とされるようになった。

誤り

不特法上の特例事業者として不動産を保有する法人から、組合契約型の不特契約の締結の媒介の委託を受けた不動産特定共同事業者が、資本金10億円の株式会社に不特契約締結の勧誘行為をする場合、金商法上のオプトアウト告知をする義務はない。

誤り

匿名組合の営業者（親ファンド）たる合同会社が、金商法上の適格機関投資家1名のほかに適格機関投資家ではない純資産1億円を有する株式会社を匿名組合員として、それぞれ匿名組合契約を締結して出資を受け、不動産信託受益権を保有する別の合同会社（子ファンド）に匿名組合出資をする場合、親ファンドが自己運用行為に係る適格機関投資家等特例業務の届出をしているときは、子ファンドが投資運用業の登録義務から除外される方法がある。

正しい

現物不動産に投資をする合同会社が、合同会社の社員持分を発行し投資家を募り、不動産取引をすることによって得られる利益を合同会社の社員に分配する仕組みでは、合同会社は、不特法上の許可取得や金商法上の投資運用業の登録をする必要はないが、合同会社の社員となる投資家の勧誘行為をする上では、金商法や金融サービスの提供に関する法律（以下の各問において、「金融サービス法」という。）、消費者契約法の適用を受ける場合がある。

正しい

不特法上の特例事業（倒産隔離型スキーム）で匿名組合型の不特契約の締結をして事業参加者となる者が500人以上となるような不特契約の締結の申込みの勧誘を行う行為は、金商法上の有価証券の募集（公募）の取扱いに該当する。

誤り

特例事業以外の不動産特定共同事業上の不特契約で、金銭の出資を行い契約終了時にも金銭の返還を行う場合、当該不特契約の締結の媒介行為を行う不特法上の第二号事業者は、相手方が金商法上の特定投資家の場合、金融サービス法上の重要事項の説明を行う必要がないので、金商法に基づきオプトイン手続きをした上で、当該相手方に対する金融サービス法上の重要事項の説明を省略することができる。

誤り

証券会社が、事業者ではない個人に投資法人の発行する投資口の取得の申込みの勧誘を行う際に断定的判断の提供を行った結果、当該個人が投資口を取得した場合、当該個人は投資口の取得に係る意思表示の取消しに制限を受けることはない

誤り

金融商品取引業者が、事業者ではない個人に不動産信託受益権の販売の勧誘を行う際に、この受益権売買契約を締結すれば対象不動産の売却価格が1年後に1割上がり投資収益が1.1倍になると説明し、勧誘の相手方である当該個人がそれを信じて受益権売買契約を締結した場合、当該個人はこのような投資商品に関する契約についても消費者契約法上の取消権を行使できる。

正しい

ホテル宿泊業を行うことのみを目的とする合同会社が、ホテル建物を取得し、営業者として匿名組合員となる投資家との間で匿名組合契約を締結した。この場合ホテル建物の敷地が宅建業法上の宅地に分類され、合同会社が敷地について賃借人として敷地所有者と土地賃貸借契約を締結しても、合同会社は不特法上の許可を得る必要はない。

正しい

ホテル宿泊業を行うことのみを目的とする合同会社が、ホテル建物を取得し、営業者として匿名組合員となる投資家との間で匿名組合契約を締結した。合同会社が金商法上の適格機関投資家に匿名組合契約締結の勧誘を行う場合には、合同会社は金融商品取引業の登録をせずに、適格機関投資家等特例業務の届出をして当該勧誘行為を行うことができる。この場合、合同会社は金商法上、特定投資家である適格機関投資家にオプトアウト告知をしなければならず、当該投資家がオプトアウトをした場合には、合同会社は金融サービス法上の重要事項の説明義務を負う

誤り

Ａ社は、「ホテル宿泊業を行うことを目的として、ホテル不動産を信託財産とする信託受益権を取得・保有・売却することを出資対象事業とする合同会社（GK）を設立し、取得資金を賄うために投資家が合同会社に匿名組合契約に基づく出資を行うスキーム」を考えたとする。この場合、Ａ社がそのようなスキームの策定、信託会社等の選定、投資家募集や投資一任業務を行う金融商品取引業者の選定を合同会社に助言するためには、金商法上の助言業務の登録が必要となる。

誤り

Ａ社は、「ホテル宿泊業を行うことを目的として、ホテル不動産を信託財産とする信託受益権を取得・保有・売却することを出資対象事業とする合同会社（GK）を設立し、取得資金を賄うために投資家が合同会社に匿名組合契約に基づく出資を行うスキーム」を考えたとする。Ａ社がGK-TKスキームを前提として対象となるホテル不動産を特定し、事業収益の予想などを示す資料を持参した上で投資家に匿名組合出資の勧誘を行う行為は、GKが設立されていない段階であれば、金商法上の私募の取扱いをしたことにはならない。

誤り

宅地建物取引業者がその保有する現物不動産（収益物件）を信託会社等に信託し、それにより生じた受益権を自ら投資家に反復継続して販売するときには、売主として金商法、宅建業法及び金融サービス法上の説明義務を負う．宅地建物取引業者がその保有する現物不動産（収益物件）を信託会社等に信託し、それにより生じた受益権を自ら投資家に反復継続して販売するときには、売主として金商法、宅建業法及び金融サービス法上の説明義務を負う

誤り

宅地建物取引業者が第二種金融商品取引業者でもある場合に自ら保有する不動産信託受益権（金商法上の既発行の有価証券とする）を金商法上の特定投資家に販売する場合でも、適合性のない投資家に勧誘を行ってはならないという金商法第40条第1号の規制の適用は受ける。

誤り

不動産特定共同事業商品の販売時の契約成立前交付書面に年5%の想定利回りと記載されていたところ、運用期間中テナントの倒産によって想定された利回りが達成できなくなった。この場合、事業参加者が不動産特定共同事業者に、年5%の利回りとなるように金銭の提供を約束させる行為は、不特法上禁止されている。

正しい

消費者契約法上の事業者が、反復継続して、不動産信託受益権の売買契約を事業者ではない消費者と締結する際に、当該受益権の将来の市場価格について断定的判断を提供していた。この場合、当該消費者は、事業者から断定的判断の提供を受けたという事実のみを主張立証しただけでは、当該売買契約の意思表示を取消すことはできない。しかし、金融サービス法上は、当該主張立証だけで、事業者は当該消費者に損害賠償責任を負う。さらに、当該消費者が元本である当初の売買価格からの欠損額（元本欠損額）を主張立証した場合には、断定的判断の提供と損害との因果関係を主張立証しなくとも、当該断定的判断の提供によって生じた不法行為上の損害の額が推定され、その推定が崩されない限り、不法行為の請求が認められることになる。

正しい

金商法が規定する「有価証券」（同法第2条第1項各号の有価証券のほか、同条第2項各号に掲げられて有価証券とみなされる権利、いわゆるみなし有価証券を含む。以下本問において同じ。）を業として販売するためには、原則として内閣総理大臣の登録が必要である。

正しい

金商法が規定する有価証券の販売に当たる役職員は、外務員の登録をせずに、みなし有価証券の販売をすることができない。

誤り

信託受益権・不特契約に基づく出資持分はみなし有価証券であるが、匿名組合・任意組合の出資持分は、原則としてみなし有価証券ではない。

誤り

不動産証券化商品の販売に当たり必要となる登録、許可、届出等を欠いたとしても、刑罰や行政処分の対象となることはない。

誤り

104（旧103）　2023

ユーザ名非公開 · 100問 · 9ヶ月前

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