問題一覧
1
不動産投資のスタンスには時代の変遷があり、リーマンショック前までは、短期でキャピタルゲインを狙うオポチュニスティックな投資が少なからず見られた。
正しい
2
不動産は、他の金融資産と比較した特徴の1つとして、購入にあたって詳細な調査が必要なることが挙げられる。
正しい
3
複数の不動産投資でポートフォリオを構成する場合、全体の7～8割を超えるような目玉となる大型物件を入れることで、魅力度が増し、リスクも軽減される。
誤り
4
保有する不動産に関連する法改正情報や建物設備・什器備品などのリコール情報を定期的に収集することは、保有期間中のリスクを軽減するために重要である。
正しい
5
不動産投資の種類としては、エクイティによる投資とパッシブな投資の２つがある。
誤り
6
不動産投資は、リスクとリターンの高低により、「コア」「バリューアッド」「オポチュニスティック」の3つに分かれるが、各タイプのIRRの基準数値は、不動産証券化協会（ARES）が3年毎に明確な基準を出している。
誤り
7
公募のREITはプライベートファンドに対して、相対的に規模が大きく、上場により一般の投資家から幅広く資金調達することから、様々な規制や制約がある。
正しい
8
最近始まったブロックチェーンを用いた不動産STO（セキュリティトークンオファリング）は、機関投資家などの大口投資を誘うものとして期待されている。
誤り
9
アセットマネジメントとは、投資家からの委託に基づき投資対象不動産の取得、保有期間中の管理および運用、投資対象不動産の売却に至るまでの戦略を立案し、実行する一連の業務のことである。
正しい
10
アセットマネジャーとは、アセットマネジメント業務を行う者のことであり、投資家の利益を最大化することが役割である。
正しい
11
アセットマネジャーの業務範囲には、不動産関連・金融関連・ファンド関連の各業務があり、不動産実務のみならずファイナンス、会計、財務などに関する知識が必要である。
正しい
12
アセットマネジャーとは、投資戦略・管理運用計画・資金調達計画などを立案し不動産ファンドを運営する「経営者」であり、プロパティマネジャーとはアセットマネジャーの指示に基づいて不動産の維持管理などを行う「執行者」である。
正しい
13
投資戦略を立案する際には、投資クライテリアをもとに投資期間や期待リターン（想定配当利回り）及び成長戦略などの要素やアセットマネジャーの強みや特徴なども加味して、投資の開始から終了までのストーリーを考えなければならない。
正しい
14
デューデリジェンスとは、物的調査・法的調査・経済的調査の観点から投資対象不動産の調査を行うことで、その不動産の適正な投資価値とリスクを明確化することである。
正しい
15
アンダーライティングを行うに際しては、新規募集賃料の水準設定や今後発生が見込まれる修繕費及び資本的支出工事費の想定金額などの将来予測を精緻に行うことが重要であり、デューデリジェンスで得られた賃料水準や修繕履歴及び資本的支出工事の実績値は過去のデータであるため、アンダーライティングの参考にしてはならない。
誤り
16
キャッシュマネジメントにおける注意点として、PM 会社から提出されるファンディングリクエストは原則としてSPC に代わってPM 会社が立て替え払いをしているものであり、アセットマネジャーはPM 会社からファンディングリクエストを受領したならば直ちに支払いの手続きを行わなければならない。
誤り
17
タームシートとは、契約書作成の前段階として関係当事者間の合意を形成するために作成される契約内容の要点を規定したもので「条件規定書」などと呼ばれるものである。
正しい
18
投資（運用）委員会とは、主に業務の遵法性の観点から各種法令や社内規定の遵守状況、また利害関係人取引などについて審議、承認を行うものであり、外部有識者として弁護士などが外部委員となる場合が多い。
誤り
19
コベナンツとは、「誓約事項」と呼ばれるもので、違反したり抵触したりすると投資家への配当が停止したり借入金の強制期限前弁済となったりする。
正しい
20
投資クライテリアとは、どのような基準で不動産に投資するかを定めた投資基準のことである。
正しい
21
ホテルの収入に関する指標の一つに平均客室単価（ADR、Average Daily Rate）がある。これは「客室販売収入÷販売客室数」で算出される。この平均客室単価に客室稼働率を掛けたもの（平均客室単価×客室稼働率）が、一日あたり販売可能客室数あたり客室売上を指すRevPARである。
正しい
22
物流施設の需要増加の背景にある、宅配便個数や電子商取引の市場規模は増加傾向が続いている。特にサービス業も含めた消費者向けeコマース（BtoC-EC）の伸びは著しく、EC化率はコロナ禍の影響があった2020年には50％と半数に達した。
誤り
23
ホテルは施設数、客室数とも増加傾向が続いている。旅館は減少傾向にあるものの施設数と客室数はいまだホテルより多い。
正しい
24
マルチテナント型と呼ばれる物流施設は、入居するテナント（荷主企業・物流企業）の要望に沿った用地・設備を兼ね備えた施設として設計・建設・運営され、主に定期借家契約に基づき賃貸で提供される、いわばオーダーメイド型の専用物流施設である。
誤り
25
商業施設では、入居店舗の売上に応じて賃料が決まる売上歩合賃料が採用される事がある。これは、入居店舗にとってはメリットが多いため、賃貸側にとってはデメリットになる。
誤り
26
平成20年（2008年）をピークに減少している総人口と同様に、総務省が公表する最新の「平成30年（2018年）住宅・土地統計調査」によると、住宅総数は減少し、空き家数は増加が続いている。
誤り
27
商業施設は、管理運営（オペレーション）の仕方によって売上や収益に影響がでる。このような専門のオペレーターを必要とする、商業施設、ホテル、ヘルスケア施設（病院・診療所、高齢者向け居住施設）はオペレーショナルアセットといわれる。
正しい
28
一般的に賃貸住宅は、オフィスや商業など他のアセットと比べて賃料変動が小さく、安定しているとみなされていたが、新型コロナウイルス禍では稼働率低下や賃料下落がみられ、ホテルと同程度の大きな影響を受けた。
誤り
29
イ．地価公示（公示地価）と相続税路線価（路線価）は共に毎年1月1日時点における1㎡当たり
の標準的な宅地の価額を算定したものである。それぞれ、地価公示は国土交通省土地鑑定
委員会が、相続税路線価は都道府県知事が判定して公表するものである。
ロ．日本は戦後から4回の地価高騰期があった。そのうち1回目は高度成長期の1960年前後で、
その時の対前年同期比の地価上昇率は3回目の1985年から1991年にかけてのバブル期よりも
高かった。
１．イは正しく、ロは誤っている
２．イは誤りで、ロは正しい
３．イ、ロともに正しい
４．イ、ロともに誤っている
２
30
民間調査会社のデータによると、東京のビジネス地区ではオフィス供給が毎年行われている。ただし、建替えなどの滅失があるためオフィスストックの量は漸減傾向にある。
誤り
31
テナントが新規に入居する際に一定期間賃料相当額を免除するフリーレントで需給バラスを把握する事ができる。ただし最近は、段階賃料やレントホリデーなどのテナント優遇策が取られることがあり、フリーレントの付与率や月数だけでは需給動向を判断できないケースがある。
正しい
32
一般的なオフィスの賃貸借契約では契約更新時などに賃料改定が行われることがある。ビルオーナーとテナントの交渉で賃料が決定されるため、継続賃料は新規賃料（募集、成約）に比べて変動が大きい傾向にある。
誤り
33
不動産投資の対象として、オフィスは他のアセットに比べて後発といえ、J-REIT市場に最初に上場した2銘柄は商業施設とホテルを投資対象としたリートであった。
誤り
34
デューデリジェンスの目的は、投資対象の詳細調査による投資リスクの把握・リスク軽減・リスク回避手段の構築・適正投資価値の把握、投資効率の向上である。
正しい
35
不動産所有者は、デューデリジェンスに耐えられるように、適切な管埋業務を実行するとともに、物件、あるいは運営に関する当面の計画を詳細に記録し開示する必要がある。
誤り
36
不動産に関するデューデリジェンスでは、一般的に土地、建物、環境、法律、経済に関する調査が行われる。
正しい
37
デューデリジェンスの発注者は、弁護士、会計士、建設会社、エンジニアリング会社、設計士、不動産鑑定士、マーケットリサーチャー等の専門家である。
誤り
38
都市計画法、建築基準法等に加え、地方自治体が建築指導要綱を定めている場合があるが、特段留意する必要はない。
誤り
39
既存不適格建築物とは、建築時には建築基準法等の法的規制を満たしていたが、法改正等により、現在の法令等の基準には反する部分がある建築物を指すが、再建築した場合には、持続的な収益力に問題が生じることはない。
誤り
40
都市計画法とは、都市を健全に発展させることを目的とした法律で、日本の国土を都市計画区域と都市計画区域外に区分し、都市における建築を規制している。
正しい
41
建築基準法とは、建築法規の根幹となる法律で、建築物の安全性を維持するための具体的な規制が設けられている。
正しい
42
借入金と自己資金に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
正しい
43
土地と建物に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。
正しい
44
類似の不動産の取引事例との比較から還元利回りを求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
正しい
45
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される利回りであり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含まないものである。
誤り
104（旧103） 2023
104（旧103） 2023
ユーザ名非公開 · 100問 · 9ヶ月前104（旧103） 2023
104（旧103） 2023
100問 • 9ヶ月前ユーザ名非公開
104（旧103） ② 2023
104（旧103） ② 2023
ユーザ名非公開 · 19問 · 8ヶ月前104（旧103） ② 2023
104（旧103） ② 2023
19問 • 8ヶ月前ユーザ名非公開
104（旧103） 2022
104（旧103） 2022
ユーザ名非公開 · 99問 · 8ヶ月前104（旧103） 2022
104（旧103） 2022
99問 • 8ヶ月前ユーザ名非公開
104（旧103） 2022 ②
104（旧103） 2022 ②
ユーザ名非公開 · 27問 · 8ヶ月前104（旧103） 2022 ②
104（旧103） 2022 ②
27問 • 8ヶ月前ユーザ名非公開
104（旧103） 2021
104（旧103） 2021
ユーザ名非公開 · 100問 · 8ヶ月前104（旧103） 2021
104（旧103） 2021
100問 • 8ヶ月前ユーザ名非公開
104 (旧103）2021②
104 (旧103）2021②
ユーザ名非公開 · 25問 · 7ヶ月前104 (旧103）2021②
104 (旧103）2021②
25問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
104 2024
104 2024
ユーザ名非公開 · 48問 · 7ヶ月前104 2024
104 2024
48問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
104 2024②
104 2024②
ユーザ名非公開 · 65問 · 7ヶ月前104 2024②
104 2024②
65問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
104 2024③
104 2024③
ユーザ名非公開 · 24問 · 7ヶ月前104 2024③
104 2024③
24問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
101 2024
101 2024
ユーザ名非公開 · 11問 · 7ヶ月前101 2024
101 2024
11問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
103 2024
103 2024
ユーザ名非公開 · 53問 · 7ヶ月前103 2024
103 2024
53問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
103 2024②
103 2024②
ユーザ名非公開 · 32問 · 7ヶ月前103 2024②
103 2024②
32問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
105 2024
105 2024
ユーザ名非公開 · 36問 · 7ヶ月前105 2024
105 2024
36問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
105 2024②
105 2024②
ユーザ名非公開 · 23問 · 7ヶ月前105 2024②
105 2024②
23問 • 7ヶ月前ユーザ名非公開
2023 105
2023 105
ユーザ名非公開 · 17問 · 3ヶ月前2023 105
2023 105
17問 • 3ヶ月前ユーザ名非公開
2022 AM
2022 AM
ユーザ名非公開 · 21問 · 4ヶ月前2022 AM
2022 AM
21問 • 4ヶ月前ユーザ名非公開
101 2022②
101 2022②
ユーザ名非公開 · 28問 · 3ヶ月前101 2022②
101 2022②
28問 • 3ヶ月前ユーザ名非公開
105.不動産証券化と倫理行動（5 問） 101.不動産証券化の概論（20 問）2023
105.不動産証券化と倫理行動（5 問） 101.不動産証券化の概論（20 問）2023
ユーザ名非公開 · 66問 · 3ヶ月前105.不動産証券化と倫理行動（5 問） 101.不動産証券化の概論（20 問）2023
105.不動産証券化と倫理行動（5 問） 101.不動産証券化の概論（20 問）2023
66問 • 3ヶ月前ユーザ名非公開
103.不動産証券化商品の組成と管理（35 問）2023
103.不動産証券化商品の組成と管理（35 問）2023
ユーザ名非公開 · 68問 · 3ヶ月前103.不動産証券化商品の組成と管理（35 問）2023
103.不動産証券化商品の組成と管理（35 問）2023
68問 • 3ヶ月前ユーザ名非公開
問題一覧
1
不動産投資のスタンスには時代の変遷があり、リーマンショック前までは、短期でキャピタルゲインを狙うオポチュニスティックな投資が少なからず見られた。
正しい
2
不動産は、他の金融資産と比較した特徴の1つとして、購入にあたって詳細な調査が必要なることが挙げられる。
正しい
3
複数の不動産投資でポートフォリオを構成する場合、全体の7～8割を超えるような目玉となる大型物件を入れることで、魅力度が増し、リスクも軽減される。
誤り
4
保有する不動産に関連する法改正情報や建物設備・什器備品などのリコール情報を定期的に収集することは、保有期間中のリスクを軽減するために重要である。
正しい
5
不動産投資の種類としては、エクイティによる投資とパッシブな投資の２つがある。
誤り
6
不動産投資は、リスクとリターンの高低により、「コア」「バリューアッド」「オポチュニスティック」の3つに分かれるが、各タイプのIRRの基準数値は、不動産証券化協会（ARES）が3年毎に明確な基準を出している。
誤り
7
公募のREITはプライベートファンドに対して、相対的に規模が大きく、上場により一般の投資家から幅広く資金調達することから、様々な規制や制約がある。
正しい
8
最近始まったブロックチェーンを用いた不動産STO（セキュリティトークンオファリング）は、機関投資家などの大口投資を誘うものとして期待されている。
誤り
9
アセットマネジメントとは、投資家からの委託に基づき投資対象不動産の取得、保有期間中の管理および運用、投資対象不動産の売却に至るまでの戦略を立案し、実行する一連の業務のことである。
正しい
10
アセットマネジャーとは、アセットマネジメント業務を行う者のことであり、投資家の利益を最大化することが役割である。
正しい
11
アセットマネジャーの業務範囲には、不動産関連・金融関連・ファンド関連の各業務があり、不動産実務のみならずファイナンス、会計、財務などに関する知識が必要である。
正しい
12
アセットマネジャーとは、投資戦略・管理運用計画・資金調達計画などを立案し不動産ファンドを運営する「経営者」であり、プロパティマネジャーとはアセットマネジャーの指示に基づいて不動産の維持管理などを行う「執行者」である。
正しい
13
投資戦略を立案する際には、投資クライテリアをもとに投資期間や期待リターン（想定配当利回り）及び成長戦略などの要素やアセットマネジャーの強みや特徴なども加味して、投資の開始から終了までのストーリーを考えなければならない。
正しい
14
デューデリジェンスとは、物的調査・法的調査・経済的調査の観点から投資対象不動産の調査を行うことで、その不動産の適正な投資価値とリスクを明確化することである。
正しい
15
アンダーライティングを行うに際しては、新規募集賃料の水準設定や今後発生が見込まれる修繕費及び資本的支出工事費の想定金額などの将来予測を精緻に行うことが重要であり、デューデリジェンスで得られた賃料水準や修繕履歴及び資本的支出工事の実績値は過去のデータであるため、アンダーライティングの参考にしてはならない。
誤り
16
キャッシュマネジメントにおける注意点として、PM 会社から提出されるファンディングリクエストは原則としてSPC に代わってPM 会社が立て替え払いをしているものであり、アセットマネジャーはPM 会社からファンディングリクエストを受領したならば直ちに支払いの手続きを行わなければならない。
誤り
17
タームシートとは、契約書作成の前段階として関係当事者間の合意を形成するために作成される契約内容の要点を規定したもので「条件規定書」などと呼ばれるものである。
正しい
18
投資（運用）委員会とは、主に業務の遵法性の観点から各種法令や社内規定の遵守状況、また利害関係人取引などについて審議、承認を行うものであり、外部有識者として弁護士などが外部委員となる場合が多い。
誤り
19
コベナンツとは、「誓約事項」と呼ばれるもので、違反したり抵触したりすると投資家への配当が停止したり借入金の強制期限前弁済となったりする。
正しい
20
投資クライテリアとは、どのような基準で不動産に投資するかを定めた投資基準のことである。
正しい
21
ホテルの収入に関する指標の一つに平均客室単価（ADR、Average Daily Rate）がある。これは「客室販売収入÷販売客室数」で算出される。この平均客室単価に客室稼働率を掛けたもの（平均客室単価×客室稼働率）が、一日あたり販売可能客室数あたり客室売上を指すRevPARである。
正しい
22
物流施設の需要増加の背景にある、宅配便個数や電子商取引の市場規模は増加傾向が続いている。特にサービス業も含めた消費者向けeコマース（BtoC-EC）の伸びは著しく、EC化率はコロナ禍の影響があった2020年には50％と半数に達した。
誤り
23
ホテルは施設数、客室数とも増加傾向が続いている。旅館は減少傾向にあるものの施設数と客室数はいまだホテルより多い。
正しい
24
マルチテナント型と呼ばれる物流施設は、入居するテナント（荷主企業・物流企業）の要望に沿った用地・設備を兼ね備えた施設として設計・建設・運営され、主に定期借家契約に基づき賃貸で提供される、いわばオーダーメイド型の専用物流施設である。
誤り
25
商業施設では、入居店舗の売上に応じて賃料が決まる売上歩合賃料が採用される事がある。これは、入居店舗にとってはメリットが多いため、賃貸側にとってはデメリットになる。
誤り
26
平成20年（2008年）をピークに減少している総人口と同様に、総務省が公表する最新の「平成30年（2018年）住宅・土地統計調査」によると、住宅総数は減少し、空き家数は増加が続いている。
誤り
27
商業施設は、管理運営（オペレーション）の仕方によって売上や収益に影響がでる。このような専門のオペレーターを必要とする、商業施設、ホテル、ヘルスケア施設（病院・診療所、高齢者向け居住施設）はオペレーショナルアセットといわれる。
正しい
28
一般的に賃貸住宅は、オフィスや商業など他のアセットと比べて賃料変動が小さく、安定しているとみなされていたが、新型コロナウイルス禍では稼働率低下や賃料下落がみられ、ホテルと同程度の大きな影響を受けた。
誤り
29
イ．地価公示（公示地価）と相続税路線価（路線価）は共に毎年1月1日時点における1㎡当たり
の標準的な宅地の価額を算定したものである。それぞれ、地価公示は国土交通省土地鑑定
委員会が、相続税路線価は都道府県知事が判定して公表するものである。
ロ．日本は戦後から4回の地価高騰期があった。そのうち1回目は高度成長期の1960年前後で、
その時の対前年同期比の地価上昇率は3回目の1985年から1991年にかけてのバブル期よりも
高かった。
１．イは正しく、ロは誤っている
２．イは誤りで、ロは正しい
３．イ、ロともに正しい
４．イ、ロともに誤っている
２
30
民間調査会社のデータによると、東京のビジネス地区ではオフィス供給が毎年行われている。ただし、建替えなどの滅失があるためオフィスストックの量は漸減傾向にある。
誤り
31
テナントが新規に入居する際に一定期間賃料相当額を免除するフリーレントで需給バラスを把握する事ができる。ただし最近は、段階賃料やレントホリデーなどのテナント優遇策が取られることがあり、フリーレントの付与率や月数だけでは需給動向を判断できないケースがある。
正しい
32
一般的なオフィスの賃貸借契約では契約更新時などに賃料改定が行われることがある。ビルオーナーとテナントの交渉で賃料が決定されるため、継続賃料は新規賃料（募集、成約）に比べて変動が大きい傾向にある。
誤り
33
不動産投資の対象として、オフィスは他のアセットに比べて後発といえ、J-REIT市場に最初に上場した2銘柄は商業施設とホテルを投資対象としたリートであった。
誤り
34
デューデリジェンスの目的は、投資対象の詳細調査による投資リスクの把握・リスク軽減・リスク回避手段の構築・適正投資価値の把握、投資効率の向上である。
正しい
35
不動産所有者は、デューデリジェンスに耐えられるように、適切な管埋業務を実行するとともに、物件、あるいは運営に関する当面の計画を詳細に記録し開示する必要がある。
誤り
36
不動産に関するデューデリジェンスでは、一般的に土地、建物、環境、法律、経済に関する調査が行われる。
正しい
37
デューデリジェンスの発注者は、弁護士、会計士、建設会社、エンジニアリング会社、設計士、不動産鑑定士、マーケットリサーチャー等の専門家である。
誤り
38
都市計画法、建築基準法等に加え、地方自治体が建築指導要綱を定めている場合があるが、特段留意する必要はない。
誤り
39
既存不適格建築物とは、建築時には建築基準法等の法的規制を満たしていたが、法改正等により、現在の法令等の基準には反する部分がある建築物を指すが、再建築した場合には、持続的な収益力に問題が生じることはない。
誤り
40
都市計画法とは、都市を健全に発展させることを目的とした法律で、日本の国土を都市計画区域と都市計画区域外に区分し、都市における建築を規制している。
正しい
41
建築基準法とは、建築法規の根幹となる法律で、建築物の安全性を維持するための具体的な規制が設けられている。
正しい
42
借入金と自己資金に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
正しい
43
土地と建物に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。
正しい
44
類似の不動産の取引事例との比較から還元利回りを求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
正しい
45
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される利回りであり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含まないものである。
誤り