3.不動産鑑定評価の手法と特徴(不動産鑑定評価基準)

7問 • 2年前

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不動産の鑑定評価における収益価格とそれに関連する各項目との関係に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。 (ア)周辺に類似の賃貸用不動産の供給が増加したため、空室率を従前より高く見積もって収益価格を求めることとした場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。 (イ)金融情勢の変化により保証金の運用利回りが低下した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。 (ウ)建物の経年劣化に伴い、修繕費の見直しにより従前よりも修繕費が増加した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。 (エ)建物の床面積に変化はないが、設計の見直しにより共用部分の床面積が増加し、これにより賃貸可能床面積が減少することとなった場合、賃料単価、経費率および還元利回り等に変化がない限り、設計見直し前よりも収益価格は下落することになる。

(エ)は適切であるが、(ア)、(イ)および(ウ)は不適切。

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。 (ア)取引事例比較法の適用において、売急ぎや買進み等、取引事例に特殊な事情があり、これが取引事例等の価格に影響を及ぼしている場合であっても、近隣地域内の対象不動産と類似の不動産の取引事例においては、特に補正を要することなく採用することができる。 (イ)取引事例比較法の適用において、選択できる取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものに限られている。 (ウ)収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。 (エ)不動産の価格は、最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、対象不動産が建物およびその敷地であるときに、建物を取り壊すことが最有効使用であると認められる場合がある。

(ウ)および(エ)は適切であるが、(ア)および(イ)は不適切。

不動産の鑑定評価における、収益価格、還元利回りおよび純収益との関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

地価の上昇により、固定資産税が上昇した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

不動産の鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の正誤の組み合わせとして、正しいものはどれか。 (ア)取引事例比較法の適用に当たって、取引事例は原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存するもののうちから選択するが、やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存するもののうちから選択することも可能である。 (イ)取引事例比較法の適用に当たって、収集した取引事例が特殊な事情を含み、これが取引価格に影響している場合においても、適切に補正することが可能である場合には、採用することが可能である。 (ウ)開発法を適用することが適当なケースとして、対象不動産にマンション等を建築し、一体として利用することが合理的と判断される場合と、標準的な宅地規模に区画割りし、分割して利用することが合理的と判断される場合がある。 (エ)更地の鑑定評価額は、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、開発法により求められた価格を比準価格等と比較考量して決定するものとされている。

すべて正しい。

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める評価手法に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。 (ア)取引事例比較法の適用において、取引事例が建物およびその敷地であっても、内訳として建物その他土地以外の部分の価格が判明している場合には、取引価格から土地以外の部分の価格を控除して更地の価格を求める際の事例として利用することができる場合がある。 (イ)取引事例比較法の適用において、選択できる取引事例は、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものに限られている。 (ウ)取引事例比較法の適用において、取引事例が特殊な事情を有する場合でも、正常なものに補正することができるときには、その事例を採用することができる。 (エ)取引事例比較法の適用において、対象不動産と異なる用途的地域(用途的観点から区分される地域)に存する取引事例については、その他の価格形成要因が類似していても採用すべきではない。

(ア)および(ウ)は適切であるが、(イ)および(エ)は不適切。

不動産鑑定評価基準における収益還元法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、直接還元法またはDCF法のいずれかを適用するものとする。

不動産鑑定評価基準における貸家およびその敷地の価格を求める場合において、収益価格に影響する各項目に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

地価の上昇により、敷地の固定資産税の税額が上昇した場合、還元利回りおよびその他の項目の金額に変化がない限り、収益価格は上昇することになる。

不動産設計計算問題

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4.不動産の権利と種類