10.不動産の賃貸借の成立と効力

10問 • 2年前

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牧村さんは、CFP認定者に対し、賃貸中の物件を購入する場合の注意点について質問した。CFP認定者が行った、不動産の賃貸人たる地位の移転に関する次の説明の空欄(ア) ~(ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。「本物件のように、すでに賃貸借契約が締結されている物件を購入する場合、本物件の所有権がQ M社から牧村さんに移転すると同時に、本物件において締結されている賃貸借契約の賃貸人たる地位もQM社から牧村さんに移転します。ただし、賃貸人たる地位の移転を賃借人に主張するためには、本物件について（　ア　）が必要です。また、賃貸人たる地位の移転に伴い、敷金の返還債務はQM社から牧村さんに（　イ　）ので、売買契約を締結する際には、賃借人から預かっている敷金の取扱いを明確にしておきましょう。なお、QM社から牧村さんへ売買によって、賃貸人たる地位を移転する際には、賃借人の（　ウ　）。」

(ア)所有権移転の登記 (イ)承継されます (ウ)承諾は不要です

塩谷さんのSB社に対する賃料増額請求に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

裁判所における調停を行っている間、塩谷さんが賃料の受取りを一切拒否したときは、SB社は、この間支払うべき賃料を、調停が行われている簡易裁判所に供託することができる。

本契約が終了した場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

SB社が本契約終了までに、本物件を明け渡すことができなかった場合、その遅延分の損害金については、敷金によって担保される。

賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を、営利を目的として転貸する事業を営むために締結されるもの(いわゆるサブリース)に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、賃貸人を「オーナー」、賃借人を「サブリース業者」といい、オーナーとサブリース業者との間で締結される賃貸借契約は、定期借家契約ではない普通借家契約とし、当該契約を「マスターリース契約」という。 (ア)マスターリース契約においては、賃貸借期間中の賃料の額は保証されているため、借地借家法第 32条(借賃増減請求権)の適用がなく、サブリース業者から賃料の減額を請求されることはない。 (イ)マスターリース契約においては、サブリース業者の事業は「賃貸住宅管理業」ではないため、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律による規制はない。 (ウ)マスターリース契約においては、賃貸住宅の入居者への貸主はサブリース業者であるため、特約がなくとも、賃貸住宅に係る大規模修繕を含む修繕費用をオーナーが負担することはない。 (エ)マスターリース契約に期間内解約の特約がある場合は、オーナーとサブリース業者の双方から、当該特約に基づいて、特段の事情がなくとも賃貸借期間内に解約を申し入れることができる。

すべて不適切。

塩谷さんとSB社との本契約に関する次の記述のうち、民法の規定等から見て、最も適切なものはどれか。

SB社が賃料を滞納した場合、SB社は塩谷さんに対し、賃料の滞納分を敷金から充当するよう主張することはできない。

本物件に係る建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

松尾さんの賃料債務不履行によって賃貸借契約が解除された場合、松尾さんは、佐久間さんに対し、佐久間さんの承諾を得て設置した造作の買取りを請求することができない。

福岡さんが若杉さんに本物件を転貸した場合の転貸借契約(以下「本転貸借契約」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

仮に福岡さんが本物件を若杉さんに転貸するに当たり、本契約書第8条の荒木夫妻の承諾が得られなかったときは、借地借家法により、福岡さんは裁判所に対して荒木夫妻の承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

本契約書第2条の賃貸借期間が1年未満である場合には、借地借家法により、期間が1年の建物賃貸借契約とみなされる。

本契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

本契約書第9条第2項に基づいて、大下さんが期間満了の6ヵ月前に有馬さんに対し、本契約を更新しない旨を通知する場合においては、借地借家法の規定による正当な事由が必要である。

本物件の売主であるQM社と入居者との間では借地借家法の定期建物賃貸借契約(以下「定期借家契約」という)が締結されている。定期借家契約に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。（ア）建物の賃貸借契約を口頭で行った場合には、契約の更新がない旨の特約を公正証書等の書面で定めたとしても、定期借家契約として有効に成立しない。（イ）1年未満の賃貸借期間を定めると、期間の定めのない賃貸借とみなされるため、定期借家契約として有効に成立しない。（ウ）期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人が賃貸借契約の終了を賃借人に対抗するには、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があり、当該通知を行わないとする特約を定めたとしても、賃借人に不利な特約として無効となる。（エ）定期借家契約では、賃貸借契約期間中に賃借人が賃料の減額を請求できないとする特約は、賃借人に不利な特約として無効となる。

（ア）および（ウ）は適切であるが、（イ）および（エ）は不適切

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