25.不動産分析

19問 • 2年前

クマ

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問題一覧

不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

不動産所得の金額の計算上、貸し付けている不動産の減価償却を行うに当たっては、2022年中に取得した当該建物の附属設備については、定額法または定率法の選択が可能である。

不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

建物の修理、改良等に要する費用のうち、建物の使用可能期間を延長させる部分に対応する金額についても、2023年3月31日までの時限的な特例で、その全額が支出した年分の必要経費に算入される。

不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業的規模である場合でも、その全額を必要経費に算入できない。

不動産賃貸業務に係る所得に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

不動産賃貸業を営む者が、当該賃貸用不動産の賃借人に支払った立退き料は、その不動産を引き続き賃貸する場合も、その不動産を建て替えて賃貸する場合も、いずれも必要経費に算入される。

不動産賃貸業務に係る所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業的規模である場合でも、その全額を必要経費に算入できない。

不動産の収益価格を求める手法の一つであるDCF法(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法)と関連して、投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか? DCF法では、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の（　ア　）を算出する。DCF法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が、実際に投資する金額の現在価値の合計と比べて（　イ　）場合には、投資適格と判断するNPV法(正味現在価値法)がある。　　また、実際に投資する金額の現在価値の合計が、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和と等しくなる割引率を求めて、投資家の（　ウ　）と比較して投資判断を行う手法をIRR法(内部収益率法)という。

(ア)収益価格 (イ)同額または上回る (ウ)期待収益率

不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

LTVとは、不動産に投資した資金のうち、借入金などの負債額を総投資額または不動産の評価額で割った比率のことで、この数値が大きいほど負債の償還に対する安全性が高くなる。

不動産の収益価格を求める手法の一つであるDCF法(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法)と関連して、投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。 DCF法では、連続する複数の期間に発生する純収益および（　ア　）を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の収益価格を算出する。DCF 法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が、実際に投資する金額の現在価値の合計と比べて同額または上回る場合には、（　イ　）と判断する（　ウ　）法がある。

(ア)復帰価格 (イ)投資適格 (ウ)NPV

不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

NOIとは、不動産賃貸事業における総収入のことをいい、家賃収入、駐車場収入等の収入を合計することにより求められる。

不動産信託受益権に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。 (ア)不動産信託受益権の対象となる信託財産である不動産の価格は、不動産市場における売買取引価格の変動や賃料変動の影響を受けて、信託設定時または信託受益権売買時から変動するリスクがある。 (イ)不動産信託受益権の売買契約書については、実物不動産の売買契約書と同様に、記載された契約金額(1万円未満を除く)により印紙税の税額が異なる。 (ウ)不動産信託受益権を取得する場合には、実物不動産を取得する場合と同様に、不動産取得税が課税される。 (エ)不動産信託受益権を譲渡する場合には、実物不動産を譲渡する場合と同様に、その信託財産が土地である場合には消費税の非課税取引となり、建物である場合には消費税の課税取引となる。

(ア)および(エ)は適切であるが、(イ)および(ウ)は不適切。

不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

内部収益率(IRR)は、不動産を将来売却する時点までの純収益と、売却価格から売却に要した費用を控除した額の、それぞれ現在価値の合計額が、投資額の現在価値の合計額に等しくなる割引率であり、投資家の期待利回りがIRRよりも大きければ、投資家の期待を上回る投資採算が得られると判断できる。

不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

NOIとは、家賃収入等の総収入から維持管理費、公租公課、減価償却費などの総費用を控除したものであり、総費用には資産の価値を高め、耐久性を増すことになる資本的支出は含まない。

不動産証券化関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

証券化された不動産の管理、運営を指示する専門家をアレンジャーという。対象不動産の購入や売却に関する助言から、テナント誘致計画や物件の管理方針等の決定、指示および監督までを行い、資産全体としての価値を最大化することを使命としている。

佐野さんは、不動産の証券化についても興味をもっている。不動産証券化のスキームに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

不動産投資信託(REIT)は、金融商品取引法に基づく投資信託または投資法人の形態を用いて、複数の投資家から集めた資金を、不動産を主たる対象資産として運用し、それによる成果を投資家に分配するという仕組みである。

不動産の投資・運用対象としての一般的な特性に関する次の記述の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。 (ア)不動産は、売却に時間を要することが多いため、上場株式等と比べて流動性に乏しい資産といえる。 (イ)不動産の価格や賃料は物価との連動性があるため、不動産はインフレ・ヘッジ性が高い資産といえる。 (ウ)実物資産である不動産は、それ自体の利用価値があることや、株式等の金融商品と比べると価格変動が緩やかなため、比較的安全性の高い資産といえる。 (エ)不動産の収益は、インカム・ゲイン(賃料収入等)とキャピタル・ゲイン(値上がり益)によって成り立つ。

すべて適切。

不動産証券化関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

プロパティマネージャーとは、委託を受けて証券化対象不動産の資産形成、運用、保全など投資家を代行して総合的に管理運営を行うものをいう。

土地の自然的特性(土地そのものとしての特性)と人文的特性(土地と人間の関係における特性)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

不増性とは、一定の範囲内の場所において土地の面積が増えたり、減ったりすることはない、という人文的特性である。

佐野さんは、デベロッパーである株式会社ＨＴ（以下「ＨＴ社」という）から、乙土地について下記の提案を受けた。佐野さんがＨＴ社の提案に基づきＨＴ社との間で下記＜資料＞の借地権を設定し、ＨＴ社から保証金（借地権者に返還すべき金銭）を受け取った場合において、当該保証金の経済的利益に関する所得税の課税について述べた次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

佐野さんがＨＴ社から受け取った保証金を、従来から所有している貸家の修繕費に充当した場合には、保証金の経済的利益の額を各年分の不動産所得の収入金額に算入する必要があるが、同額を不動産所得の必要経費に算入することはできない

立体買換え特例（租税特別措置法第３７条の５第１項表第２号、以下「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本設問は設例との直接的な関連はないものとする。

買換資産は、買換資産とされる建物の建設等に要する期間が通常１年を超えると認められる等の事情があり、税務署長の承認を受けたときは、譲渡資産の譲渡をした日の属する年の翌年１２月３１日の後３年以内の税務署長が認定する日まで取得期限を延長することができる。

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