26.不動産の有効活用

事業用定期借地権等の存続期間の満了によって、甲土地上の建物の賃借人が土地を明け渡さなければならないときでも、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその6ヵ月前までに知らなかった場合に限り、建物の賃借人の請求により、土地の明渡しにつき相当の期限を許与されることがある。

増田さん : 借地期間満了時に建物を買い取ることはできますか。 CFP認定者: 事業用定期借地権等は建物買取請求権を排除しています。事業用定期借地権等の存続期間満了時においては、借地権者は建物を収去し更地にして借地権設定者に返還します。確実に更地にして返還する方式であるため、借地期間満了時に当事者間で任意に建物を売買することはできません。

(ア)および(エ)は適切であるが、(イ)および(ウ)は不適切である。

(ア)および(ウ)は適切であるが、(イ)および(エ)は不適切。

存続期間を10年以上30年未満とする事業用借地権の設定時において借地上の建物を一定の条件で筒井さんに譲渡する建物譲渡特約を定めることにより、借地借家法第24条の建物譲渡特約付借地権とすることができる

岡さんが交換により取得した乙土地を交換から1年以内に別の土地と交換した場合でも、増田さんは、本特例の適用を受けることができる

(ア)個人 (イ)制限はない (ウ)1/2

安藤さんと筒井さんが合意した甲土地の借地権の価額と取得部分の価額が、通常の取引価額と異なっている場合でも、交換に至った事情等に照らして合理的に算定されているときは、各資産の価額はその合意した価額としてもよい。

建設協力金方式においては、不動産所得の計算上、賃貸借契約期間を耐用年数として計算した建物の減価償却費を必要経費に算入することができる。

買換資産については、その取得の日から1年以内にその個人の事業の用もしくは居住の用に供したとき、またはこれらの用に供する見込みであるときは、本特例の適用を受けることができる。

大垣さんが、交換により本件借地権を取得するとともに、売買によりSA建物を取得すると、本特例の適用を受けることができなくなる。

買換資産となる建物を建築する者は、譲渡資産を取得した者のほか、譲渡資産を譲渡した者も対象となる。

建設協力金方式は、建物の建設資金の全部または一部を建物の賃借人が土地所有者に預け入れ、その建物を賃借人の事業の用に供する事業方式である。

液状化対策工法のうち、戸建住宅の地盤を改良して対応する工法としては、建物の荷重を底板全体で受け止め、分散して地盤などに伝えることができる直接基礎(ベタ基礎)や、鋼管などの杭を回転貫入または圧入によって設置する小口径杭工法がある。

土地信託方式においては、受託者である信託銀行等が賃貸事業を行うものであるため、原則として、受託者により一定の信託配当の支払いおよび一定の信託元本の引渡しが保証されている。

等価交換方式において、土地の譲渡について立体買換え特例(租税特別措置法第37条の5第1項表第2号)の適用を受けると、譲渡資産の譲渡代金の全額を買換資産の取得代金に充てた場合、譲渡資産の10%相当額が所得税の課税対象となる。

買換資産である建物については、譲渡資産の譲渡を受けた者が建築した場合に限り本特例の適用を受けることができるが、譲渡資産の転売を受けた者が建築した場合は適用を受けることができない。

譲渡資産が、法人が所有している土地である場合、本特例の適用を受けることができない。

本特例の適用を受けることができるのは個人であり、法人は適用を受けることができない。

譲渡する土地について、不動産業を営む個人が販売目的で保有している土地については、立体買換え特例の適用がない。

香川さんが所得税で「買換え特例」の適用を受けた場合は、住民税でも「買換え特例」の適用を受けることができる。

香川さんが「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除」の適用を受けた場合には、「長期（１０年超）所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用は受けられない。

３,０００千円

落合さんの2023年分の合計所得金額が30,000千円を超える場合、落合さんは、2023年分については「損失特例」による損益通算の適用は受けられない。

佐野さんが、本特例の適用に当たって交換差金を受け取った場合、その交換差金は譲渡所得ではなく、不動産所得として所得税の課税対象となる。

本件借地権の存続期間が満了した場合であっても、北村さんが引き続きＫＸ建物を使用して土地の使用を継続しているときは、佐野さんが遅滞なく異議を述べなければ借地契約は更新され存続期間は２０年とされる。