特定の資産のキャッシュフローを加工して有価証券などを投資家向けに発行する仕組み

流動化とは、 資金調達主体である原資産所有者が 倒産隔離されたSPVを経由して 裏付け資産への関与を継続しながら 資金を調達すること 証券化とは、 資金調達主体が、 金銭債権に裏付に倒産隔離されたSPVを経由し 優先劣後構造を有する2つ以上の階層化された有価証券の発行により、 資金を調達すること ⭐️ポイント ⭐️主語 流動化　資金調達主体である原資産所有者 証券化　資金調達主体が ⭐️動詞 流動化　資金調達すること 証券化　有価証券の発行により資金調達する ※有価証券は優先劣後構造を有する ⭐️共通 流動化　倒産隔離されたSPVを経由して 証券化　倒産隔離されたSPVを経由して ※証券化の場合はきんせわさいね

事業会社や金融機関などの不動産等の所有者が、特定の不動産等を自身のバランスシートから切り離して、倒産隔離された特別事業体に売却し、 特別事業体が当該不動産等の生み出すキャッシュフローのリスク・リターンを目的にかなった形に加工して、有価証券等の流動性の高い投資商品を発行し、 その購入資金を調達する仕組み 証券化とは、 資金調達主体が、 金銭債権に裏付に倒産隔離されたSPVを経由し 優先劣後構造を有する2つ以上の階層化された有価証券の発行により、 資金を調達すること

アセットファイナンス　特定の不動産などの信用力によって資金調達 コーポレートファイナンス　企業がその信用力に基づき資金調達

金融機関が金融商品のリスクなどを引き受けても、その後にリスクの全部又は一部を市場に売却することで金融機関のリスクを軽減する金融形態 市場から直接資金を調達する「直接金融」と金融機関など第三者を介した取引である「間接金融」の中間的な資金調達方法のこと。金融機関を介する間接金融の枠組みを維持しながら市場の機能を活用した取引を行う。 市場型間接金融では、多くの投資家から集めた資金を金融仲介機関が運用・流動化し、利益の還元をはかったり、金融仲介機関が金融商品を市場に提供し、調達した資金を企業に供給することで、資金循環の効率化を図る。 代表的なものとして、投資信託、証券化商品、シンジケートローンなどがある。 直接金融とは、「お金を借りたい人」と「お金を貸したい人」の間に、第三者が存在しない取引のことである。企業が株式や債券などを発行して、投資家から資金を直接調達する証券取引などをいう。資金は投資家から企業に移転され、投資先のリスクは資金を出す投資家が負うことになる。一方、銀行から融資を受けて資金調達する取引などを間接金融という。

CMBS 商業不動産担保付き証券　p20 商業不動産担保付きローン(賃貸オフィスや賃貸マンションなどの収益不動産への貸付債権)を裏付けとした証券化商品 RMBS 住宅ローン債権を裏付けとされた証券化商品 CMBSは収益不動産向けのノンリコースローンを裏付けに発行される証券 p47

キャピタルゲイン　不動産の値上がり益 インカムゲイン　不動産賃貸等によって得られる収益化　

J-REITは、安定的な分配金を期待することができ、いつでも市場で投資口の売買をすることができる。流動性ある。ただし、投資口価格ほ値動きは株式市況の影響を受けやすい。 私募リートは、所有している不動産価格を基準に投資口価格が評価されるため元本変動リスクが少なく、J-REITに比べて流動性は劣後するものの、相対的に安定的な運用をはかることができる。 私募リートは非上場型のオープンエンド型の不動産投資法人であり、インカム収益をより重視する投資家の新たな資金の受け皿として注目を集めている。また、運用期間の定めがないため、従来の私募ファンドでみられた償還時のリスクが回避されるなどの特徴をもっている。 p46

1995.不動産特定共同事業法が施行 ※バブル崩壊後、小口化商品の元本割れなどの問題で投資家が損失を被るケースが相次いだため、事業者を規制する目的で制定 1998.旧SPC法⇨2001に改正され、資産流動化法(SPC法)となる。これにより不動産や不動産担保付貸付債権の流動化(資産流動化型証券化)が一層促進された。 2001.証券投資信託法が改正され、投信法に改正され、J.REITの組成が可能となり、資産を運用するための証券化(資産運用型証券化)が拡大した。 私募ファンドも成長 2007.金融商品取引法が施行。 投資家保護の観点から、不動産証券化商品も他の金融商品と同じような規制がかけられるようになった。 2011.資産流動化法が改正 資産流動化スキームにおける規制の弾力化が必要であるとして、投資家保護に留意しつつ、証券化に関する変更手続きの簡素化などなど。 2013.金商法と投信法が改正。 p20〜22 金商法 横断化とは、投資性の強い金融商品・サービスに同等の規制を及ぼうとするもの。これにより証券化における集団投資スキームが包括的に金商法の規制対象となった。 柔軟化とは、すべての取引に一律の規制をかけるのではなく、プロ向けとアマ向けや商品類型などに応じて、差異のある規制を適用する p22

1.倒産隔離の確保 オリジネーターからの倒産隔離、SPC自体の倒産リスク回避 2.二重課税の回避 信託や組合のよつにそれ自体がもともと非課税のSPVを使うパススルー式と、tmkや投資法人のよつに導管性要件を満たせば投資家への配当金や分配金を費用として損金参入できるSPVを使うペイスルー式がある。 3.会計上のオフバランス 真正売買が大事。5%ルール 4.デットとエクイティ デットは社債や借入による資金調達部分。元利金が確定されたもの。エクイティは自己資本による持分、もしくは普通株式など出資証券発行や組合出資による資金調達部分。元本保証がない。TMKの優先出資証券、JREITの投資証券、GKTKスキームの匿名組合出資はエクイティ。デットは不動産収益の分配を優先的に受ける。デットは元利金や期限が明確でリスクが小さいため相対的に利回りは低く、エクイティは大きなリスクを取るため期待利回りは高い。 5.リバレッジ効果 外部の低利な資金を借入または社債発行で取り入れることにより、エクイティ投資家の出資分に対する期待利回りが上昇すること。 ただし、借入比率が高まれば、資金ショートするリスクも大きくなる。リバレッジ効果によりリターンを増幅できる反面、リスクも増幅されるため、出口戦略に失敗して売却損が発生するという逆リバレッジ効果もある。 6.ノンリコースローン 責任財産限定型ローン SPVの貸付はノンリコースローンが基本。 ノンリコースローンの出し手である金融機関は、リスクを負う分、リスクの金利を上乗せして貸し付けることができる。商業不動産向けノンリコースローンを裏付け資産として証券化したものがCMBSである。 7.利益相反 利益相反のリスクは法令だけで排除するのは難しいため、証券化スキームの工夫や実務上の運用の工夫によって回避する仕組みを構築することが必要である。 8.信用補完措置 不測の事態に対応するため、スキームそのものの信用力を強化したり流動性を補完する仕組みを信用補完措置という。具体的には、元本払いの優先劣後構造のほか、現金確保など。 9.信託利用 10.不動産の適正評価 真正売買に必要な条件。不動産鑑定価格？ 11.出口戦略 一定の投資期間後、資産を転売などにより換金して投資を完了することを投資の出口、換金の時期や方法などを含めて出口戦略という。収益還元法の一つであるDCF法は出口を想定した不動産評価手法ともいえる。

外部の低利な資金を借り入れまたは社債発行で取り入れることにより、エクイティ投資家の出資分に対する利回りが上昇すること イールドギャップ(実物不動産の利回りと借入金利の差)が大きいほど、 エクイティ利回りがよくなる リバレッジ効果が高くなる　

借入比率(デッドの割合)

実物不動産の利回りと借入金利の差のこと。 不動産投資においては、「投資物件の実質利回りと借入金利との差」です。 そして、レバレッジ効果の大きさを測るのが、イールドギャップという指標なのです。購入する物件の利回りが同じ場合、ローン金利が低い方が投資効率は高くなります。また、ローン金利が同じ場合、利回りが高い物件の方が投資効率は高くなります。 したがって、「物件の利回りとローン金利との差」を表すイールドギャップが大きければ大きいほど、レバレッジ効果が大きい＝融資を受けて効率的に投資を行っていることがわかります。不動産投資をする方のほとんどがローンを組むので、イールドギャップは必ず確認しておきたい重要指標です。

エクイティ利回り(すなわちリバレッジ効果)は、借入比率が高いほど、またイールドギャップが大きいほど高くなる。

責任財産限定型ローン 資金の貸し手、すなわち債権者の求償権が担保不動産にしか及ばないローン ノンリコースローンの出手である金融機関は、未回収残債権が生じるリスクを負う分、リスク分の金利を上乗せしてかしつけることができる。 ※JREITはｺｰﾎﾟﾚｰﾄローン 不特法はリコースローン

証券化された不動産そのものに関わるリスク以外のリスクを投資家に負わせないような法的枠組み ①不動産の売り手が倒産しても影響受けない ②ＳＰＶそのものの倒産リスクを極小化する

社債や借入金のように元利金が確保されたものをデッド、元本保証のない株式などの出資をエクイティとする。 デッドは不動産収益の分配を優先して受けるたま、両者には利益分配上の優先劣後構造があるといえる。

忠実義務を負うものが自己や第三者の利益を図り、投資家の利益を損なうこと オリジネーターが子会社に不動産管理を自動的に委託することは、利益相反を疑われるケース

クローズエンド型…J-REIT 投資法人や投資信託が証券を買い戻さない代わりに投資家は取引市場で流動性を確保できる オープンエンド型…私募リートなど 一般的な投資信託は証券の買い戻し条件がついており、これをオープンエンド型という

私募ファンドはハイリスクハイリターン

元付業者…売却希望者側の宅建業者 客付業者…購入希望者側の宅建業者

投資用不動産は、収益還元法が主流 (DCF法) 居住用の土地建物は、取引事例比較方式、原価積算方式が主流、更地なら取引事例比較方式

任意の登録制度

資産流動化….オリジネーターの資金調達という側面が強い。 資産運用(ファンド)型…投資資金の運用という側面が強い。投資の利回り追求が本来の目的。 資産流動化型は最初に不動産を特定してスキーム組成時の目論見通りに信託銀行などが物件の維持管理をおこなう静的な仕組みであるが、 ファンド型は投資家利益の最大化を図るため、能動的かつ機動的に運用を行う仕組みで、アセットマネジメントの機能の発揮が投資家から期待される点大きな違いがある。 p43

バリューアップの手法においては、キャッシュフローの改善とリスクプレミアムの圧縮が基本となる。 NOI 1.2億/還元利回り6% ⇩ NOI 1.32億/還元利回り　5.4% ※NOIは賃料から管理費など引いた純収益 ※還元利回り 具体的には、 リニューアル、コンバージョン、建て替え、再開発、pmbmの見直し、テナント誘致、テナント増床、テナント入れ替え ※リスクプレミアム リスクプレミアムとは、株式投資や不動産投資などの一定のリスクのある投資に対して、投資家がそのリスクに応じて期待する超過収益（上乗せ収益）のことを指しています。 リスクプレミアムを直接的に投資に活用することはあまりありませんが、リスクプレミアムはキャップレートという指標を求める際に活用することができます。 キャップレートとは、「Capitalization Rate」を略した言葉であり、還元利回り、収益還元率、NOI利回りなどとも呼ばれています。キャップレートは、投資額に対して年間で何％の利回りを期待するべきかを示しています。

2006年に国連が提唱した責任投資原則PRIにはじまる。PRIは持続可能な社会の形成に向けて解決すべき課題を環境、社会、ガバナンスの三分野に整理して機関投資家などが投資の意思決定プロセスにおいてこれらのESG課題を受託者責任の範囲内で反映させるというガイドライン的な役割を持つ。 せかいで4000以上の機関投資家などがPRIに署名しており、国内では2015年にGRIFが署名した。 GRIFは2017年にESG指数を選定し、指数に連動したパッシブ運用を開始した。 JREITがESG指数の構成銘柄であることから、GRIFによるJREIT投資がスタートした。