一問一答 １．相続税路線価は国税庁が公表する毎年１月１日時点の価格だが、公示地価の６割程度が目安とされる。 ２．固定資産税評価額は、都道府県が固定資産税課税標準となる適切な時価を求めるための価格である。 答え １．X ２．X　都道府県ではなく市町村

一問一答 １．東京にはバブル期に大量供給された築25-30年前後の中小オフィスビルが多い ２．募集賃料は公表されるため指標として使われることが多いが、実際にテナントが支払う成約賃料は公表されないため外部からは分からない ３．マルチ・テナント型の物流施設とは、入居するテナントに合わせて設計・建設されるオーダーメイドの物流施設である ４．物流はECにより小口化・多頻度化しており、国内の輸送量は増加傾向が続いている。 ５．住宅は、賃料が景気変動により変動しやすいという特徴がある ６．人口減少に伴い住宅総数は減少が続いており、また、空き家の割合も約13.5%となっている ７．ホテルに宿泊するインバウンドの外国人観光客の割合は2019年には約5割程度いたが、新型コロナウィルスの影響により大きく減少した ８．ホテルの平均客室単価ADRを上げると、 　　客室稼働率OCCが一定であれば、 　　RevParは増加する 答え １．O ２．O ３．×　 　　オーダーメイドはBTS(Build to Suit)型の 　　物流施設 ４．×　 　　物流がECにより小口化・多頻度化しているの 　　は正しいが、国内の輸送量は減少している ５．× ６．×　 　　住宅総数は増加が続いている ７．×　 　　外国人観光客の割合は一番多かった2019年でも2割程度 ８．O

デューデリジェンスの一環として行うエンジニアリングレポート（ER）の項目の一つである、アスベストなどの建物環境リスクや土壌汚染リスクの評価手法について、現地調査と既存資料による判断が中心となるフェーズⅠについてを中心に知識問題が出題されます。　　 一問一答 １．PMLは想定される最大級の地震に対して、建物の構造・躯体のみの損失率・損失額を算出する。 ２．PMLの評価基準は統一されていないので、複数のER作成者で評価結果が異なることがある ３．フェーズⅠでアスベストの含有が想定される吹付部のサンプリング調査を行うことがある ４．フェーズⅢはサンプリング採取とその材料試験を行う ５．重量の0.1%を超えてアスベストを含有する製品等の使用は禁止されている。 ６．PCBは高濃度PCBと低濃度PCBに分かれており、低濃度PCBは濃度が0.5mg~5,000mg/kgの範囲のものをいう 答え １．X　 PMLは建物全般の損失率・損失額を算出するため、建物の構造・躯体のみではなく、建築・設備も含む ２．O ３．X　 フェーズⅠでサンプリング測定は行わない ４．X　 フェーズⅢは措置実施の設計なので、サンプリング測定は行わない ５．O ６．O

一問一答 １．プロパティマネージャーの業務は、アセットマネージャーが作成した年間予算計画に沿って計画を実行することである。 ２．可能な限り不動産賃貸支出の改善を図るのがプロパティマネージャーの役割である。 ３．運営業務は、ビル運営に関するソフト的な業務であり、予算の策定、行政対応、会計・事務等が含まれる ４．狭義のプロパティマネジメントは運営業務と管理業務に分かれるが、どちらも外部の専門業者に委託することが一般的である 答え １．X　年間予算計画はプロパティマネージャーが作成する ２．X　プロパティマネージャーは支出ではなく、NOI(収入－支出)の改善・増大を図る。よく出題されるひっかけなので注意しましょう ３．O ４．X　管理業務は外部委託することがあるが、一般的に運営業務は外部委託をしない

ビルメンテナンスは、 設備管理業務、保安警備業務、清掃業務、 法定点検業務、定期保守業務の５つがあることを覚えておきましょう。 また、設備管理業務は必ずしも専門業者にて実施する必要がないことが頻出です。 ビルメンテナンス業務仕様： 建物管理業務はビルメンテナンス業務仕様で決まる ・既に運用されているビルメンテナンス業務仕様を変更するときは、新築物件と比べて、テナントからのクレームに繋がり易い ・ビルメンテナンス業務仕様のうち、法定業務であっても、管理業務委託契約書に盛り込まずにスポット対応とすることもできる。 ・産業廃棄物の処分や警備会社への委託等は、 　建物管理業務を受託するビルメンテナンス会社で 　はなく、建物所有者が業者と直接契約をする 　必要がある 一問一答 １．ビルメンテナンス業務とは、設備管理業務、保安警備業務、清掃業務の３つの業務を指す。 ２．設備管理業務には日常運転監視業務と定期整備業務があり、どちらも専門業者にて実施する。 ３．保安警備業務の警備方式には、常駐警備方式、定期巡回方式、機械警備があり、施設の用途、地域環境、周辺状況、運営方法などの多角的に検討して決定される。 ４．ビルの清掃は法律上求められている義務でない ５．ビルメンテナンス業務仕様の項目のうち、法律で義務となっているものは必ず管理業務委託契約書に盛り込む必要がある ６．産業廃棄物の処分や警備会社への委託等は、建物管理業務を受託するビルメンテナンス会社ではなく、建物所有者が業者と直接契約をする必要がある 答え １．X ２．X ３．O ４．X　 ビル管法（建築物における衛生的環境の確保に関する法律）で日常清掃等の義務が課されている。なお、ビル管法では清掃の技術的基準も定められている。 ５．X　スポット対応でもいい ６．O

建物修繕の種類 １．修繕工事 経年劣化した部分を竣工時レベルまで回復させる ２．更新工事 故障・故障懸念のたる機器を同等品に取り換える ３．改修工事 リノベーション工事、耐震改修工事、省エネ設備導入工事などのバリューアップ ※ライフサイクルで見ると、修繕費と更新費は建設費の２倍相当必要になる！ ※工事が完了した後は、工事の内容によっては、ビルメンテナンス業務仕様や館内細則を更新する 修繕計画の種類 １．長期修繕計画 10年を超える修繕計画。 概算になるので金額が超えることがよくある ２．中期・短期修繕計画 実施を見据えた具体的な計画（概算ではない） 発注方式 一括方式、分離方式、コストオン方式があり、 分離方式が最もコストを抑えやすい 一問一答 １．経年により劣化した建築や設備を竣工時と同等レベルまで回復させる工事を更新工事という ２．壊れてしまった又は壊れそうな機器を同等品に取り換えることを更新工事という ３．ライフサイクルで見ると、修繕費と更新費は建設費の３倍相当必要になる ４．修繕工事は、実行した修繕工事の履歴を記録し、修繕計画に反映することで終了する。 ５．修繕計画には、長期修繕計画と中期・短期修繕計画があり、どれも概算で算定しているため実施の投資金額が計画よりも大きくなりがちである ６．発注方式には一括方式、分離方式、コストオン方式があり、一括方式が最もコストを抑えやすい 答え １．X　修繕工事という ２．Ｏ ３．X ４．X　 工事の内容によっては、ビルメンテナンス業務仕様や館内細則を更新する ５．X　 概算で算定するのは長期修繕計画のみ ６．X

品質を把握する手段としてインスペクション、ビル診断、CS調査があること、インスペクションでは評価だけでなくPDCAを行い改善を行うことができることを抑えておきましょう。 品質を把握する手段として、以下の３つの方法がある。 🟠インスペクション 業務の実態を客観的に評価した上で、PDCAサイクルで改善を行う。顧客の要求水準と実際の品質とのギャップを抽出し補正することが目的。 🟡作業品質インスペクション： 清掃、設備管理、保安警備等の従業者の対応及び技術レベルのチェック 🟡組織品質インスペクション： 組織の管理体制・バックアップ体制のチェック 🟡管理履行インスペクション： 契約書面の内容・履行状況のチェック。 法的に必要な届出のチェックもするので、遵法性の確認になる。 🟠ビル診断 建物の商品的な価値を維持・向上するための営業診断（商品競争力）、管理診断（管理業務、共益費原価、エネルギー消費量）、建物診断など　 🟠CS調査 お客様満足度調査。テナントにアンケートを取る 一問一答 １．インスペクションとは、業務の実態を客観的に評価し、PDCAサイクルで改善を行うことである ２．インスペクションは現状の評価だけでなく業務改善も行われる点において優れている ３．CS調査は顧客の要求品質と実際の品質を補正することを目的とするものである。 ４．清掃インスペクションは組織品質インスペクションの一つである 答え １．O ２．O ３．×　 顧客の要求品質と実際の品質を補正することを目的とするのはインスペクション ４．×　 清掃インスペクションは作業品質インスペクションの一つ