時価： 主に不動産鑑定価格 ※市場価格と乖離する可能性がある 簿価： 賃借対照表上の簿価 ※JREITは公表している 成約価格(取引価格)： 実際に取引された価格 ※公表データは少ない ①新規賃料 ・募集賃料 新たに入居するテナントにおける募集の賃料 ・成約賃料 　新たに入居するテナントにおける実際に契約 したとしの賃料 ②継続価格 既に入居しているテナントの契約賃料 p68

①公示地価 管轄は？ いつ時点の価額？ どのエリア？ ②基準地価 管轄は？ いつ時点の価額？ 何の基準となる？ ③路線価 管轄は？ いつ時点のどういう価額？ 何の基準？ ※地価公示の何割程度？ ④固定資産税路線価 管轄は？ 何の基準で、何に利用される？ ※地価公示の何割程度？ 評価替えはいつ？ p70

①地価公示　→公示地価 国土交通省 1/1時点　3月発表 都市計画区域内 不動産鑑定士2人以上 ②都道府県地価調査　→基準地価 都道府県知事 7/1時点　9月発表 都市計画区域以外も対象 土地取引の価格査定や地方公共団体の買取査定の基準となる。 ③相続税路線価→路線価 国税庁 1/1時点　7月発表 路線上の宅地の価額 相続税および贈与税の計算の基準 ※地価公示の8割程度が目安 ④固定資産税評価→固定資産税路線価 市町村 固定資産税課税基準となる適正な時価 固定資産税、都市計画税、不動産取得登録免許税の算定に利用される ※地価公示の7割程度 3年ごとの1/1に評価替えがある。 p70

日本は戦後から4回の地価高騰期があった。 そのうち1回目は1960年前後の高度経済成長期で、 対前年比の地下上昇は、 バブル期(1985〜1991)より高かった。

土地の取引量は、法務省の登記関係資料から売買による所有権の移転件数で把握できる。 国土交通省が毎年出す土地白書に掲載される。 JREITのIR情報は、売買不動産の定性評価、利回り、鑑定評価額などが開示されており、取引価格の比較事例として使いやすい。 価格の上昇、下落だけでなく、不動産を購入している主体に注目する。 中長期の保有を目指すJREIT、生保、年金といった機関投資家や自社使用目的の一般事業会社による取得が多いのか、 あるいは短期で投資回収を目指す私募ファンドによるものなのか、買主主体によって今後の売却物件の量を推測できる。 p74

p75 🟠供給：総賃貸可能面積、ストック 東京23区が1206万坪、大阪市が313万坪、名古屋市が131万坪と、圧倒的に東京都内が大規模。 大阪は東京の3割、名古屋は大阪の4割。 また、東京23区のオフィス賃貸可能面積は他の大都市に比べて圧倒的に大きい。 賃貸面積ベースでは築30年前後の延床5000坪未満のビルの山が非常に大きく、バブル期に大量の中小規模ビルが竣工した実態がわかる。 ストックは増加し続けている。 🟠需要 オフィス需要量は、一人当たりのオフィス床面積✖️オフィスワーカー数で算出される。 執務スペースだけではない会議室や受付なども含めた賃貸借契約面積をテナント利用人数で割った一人当たりオフィス面積は、ほぼ4坪前後で推移している。コロナを経て、出社率も加味した数値を算出するようになった。 需要と供給のバランスは、空室率で表される。オフィス仲介会社が公表している。 需要がゆるみ借手が優位になると、貸し手であるビルオーナーはフリーレント期間を設けてテナント誘致を試みる。 平均募集賃料は長年公表されているが、実際に成約した金額とは乖離がある場合が多い。 成約賃料は入手困難でこれまであまり指標はなかったが、最近だとザイマックス不動産研究所などから指標がいくつか出ている。

p89 商業施設やホテル、ヘルスケア、物流なぉは、管理運営の巧拙に大きく左右されることから、オペレーショナルアセットといわれる。 商業施設では、固定賃料だけでなく、売上歩合賃料が導入される。 売上歩合賃料だと売上が下がった時に賃貸側にもリスクがあるので、最低保証付歩合賃料という形態が導入されることがある。 借主、貸主の双方にメリットがある。 SCの種別として以下がある。 ネイバーフッド🟰日常生活密着SM核 コミュニティ🟰衣食住 リージョナル🟰大型、時間消費型、専門店集積 スーパーリージョナル🟰さらに大型 パワーセンター🟰広域集客のｶﾃｺﾞﾘｰｷﾗｰ アウトレット SC以外にも、商業ビル、ロードサイド店など 商業施設はバブル崩壊後も新規供給が続き、ストックが増大し、売り場面積は拡大していったものの、坪効率は低下が続いている。(2014までのデータ？) 売場面積が拡大した背景として、大店法の規制緩和に加え、2000年に大店法に代わって大店立地法により商業施設の大型化が進んだとされる。 なおわ物販面積が1000㎡以上の場合には大店立地法の届出が必要となる。

p97 日本の総住宅数は増加している 空き家も増加している(2018過去最高) 新設住宅着工数は、バブル崩壊後の1991、国内金融危機の1997、耐震偽装事件を受けた建築基準法の改正による2007年には、前年と比較して大きく減少。リーマンショック後の2009年はかなり落ち込み、以降、100万戸台を回復するに至ってない。 →新規供給は増えてないけど、ストック戸数は増えている 2001年以降、大都市における人口流入超過が続く。コロナでは25年ぶりに転出超過となつまたが、2022年には再び流入超過となり、2023年にはさらに増加している。

p102 🟠分類　 機能面からの分類 シティホテル ビジネスホテル リゾートホテル 所有、経営、運営が一体 →ニューオータニ、ホテルオークラ　 所有と経営が同じで運営は別 →グランハイアット東京(森ビル/ハイアット) 所有も経営も運営も別 →ホテル日航アリビラ　 所有は三井不動産、経営と運営はﾘｯﾂｶｰﾙﾄﾝ →ﾘｯﾂｶｰﾙﾄﾝ東京 🟠需要 訪日外国人は2019年に過去最高。 コロナで減少したか2023にほぼ同水準まで回復。 宿泊者全体に占める割合は低いものの、 2023年には宿泊者全体593百万人のうち、 114百万人は外国人宿泊者 ※1/6くらい 2009年にホテル数は旅館数を上回ってる。

p109 🟠物流施設 ビルドトゥスーツ🟰オーダーメイド型 マルチテナント🟰汎用タイプ 物流施設の賃貸可能面積は毎年増加してる。 オフィスと同様、築年が経過した施設が増加。 東京都市圏だと3割が1979年以前に建設された物 ※国内の貨物量は減少しているが、 宅配・ecが増えてる！ ⭐️EC化率 BtoC（企業と消費者間の取引）におけるEC化率は、2021年度の8.78％から、2022年度には5.37％向上し9.13％になっています。 過去の推移を見てみると、EC化率は2013年から2019年にかけて、毎年およそ0.5ポイントずつ増えています。 しかし、2020年辺りから急激に伸び、ここ3年間で約3％も向上しました。 BtoB（企業同士の取引）におけるEC化率は、2022年時点で「37.5%」でした。 BtoCは同年9.18%だったため、比較するとかなり高い数値になっていることが分かります。 包括して物流業務を受託し遂行する3PL(サードパーティロジディクス)をおこなう事業者も増えている。 🟠ヘルスケア施設 分類 ⭐︎高齢者施設・住宅 ①有料老人ホーム 　介護付　特定施設の指定を受けた 　健康型　特定施設の指定なし 　住宅型　特定施設の指定なし ②サービス付高齢者向け賃貸住宅 ③その他の高齢者施設 ⭐︎医療施設 ⭐︎そのほか、ライフサイエンス施設など 供給量は、いずれも右肩上がりで上昇。 ただし特定施設は自治体ごとに供給量を決めてコントロールしている。 国土交通省は、ヘルスケアリートの設立や活用に向けて整備し、2014年にはじめてのヘルスケアリートが上場した。

p106 OCC 客室稼働率　Occupancy Rate 販売客室数➗販売可能客室総数 ADR 平均客室単価　Average Dairy Rate 客室販売収入➗販売客室数 ※販売した客室なので、 　売れなかった客室は含まない RevPER Revenue Per Avalable Rooms 客室販売売上➗販売可能客室数 ※売れなかった客室も含む RevPER=ADR✖️OCC

p123 1.不動産状況調査 ①土地 ②建物 2.環境調査 ①アスベスト等 ②土壌、地下水汚染等 ③周辺環境への影響 3.法的調査 ①権利 ②賃貸借契約 ③占有 ④売買契約 4.経済的調査 ①テナント調査 ②市場調査 ③収入調査 p121 デューデリジェンスとは、 投資家が投資判断をおこなうえで、投資パフォーマンスに影響をおよぼすあらゆる要素の調査を意味する語として広く使用される。 デューデリジェンスの目的は、投資リスクの把握、リスク軽減・リスク回避手段の構築、適正投資価格の把握、投資効率の向上である。 デューデリジェンスの担い手は、 弁護士、会計士、建設会社、エンジニアリング会社、設計士、不動産鑑定士、マーケットリサーチャーなどの専門家 調査結果は、不動産鑑定評価、エンジニアリングレポート、マーケットレポートなどの形で提示される。

p124 不動産状況調査のうち、土地に関する調査 ※建物はエンジニアリングレポート ※環境調査も別 ①所在地、地積 ⇨登記簿 ※不動産登記簿謄本は法務局で誰でも取得OK 　表題部：所在地、地番、地目 　甲区、乙区 ⇨公図、測量図 　対象地の形状や道路との位置関係 ②境界 ⇨境界確定図 　境界確定の状況、境界杭があるかを確認 ※越境物の有無は所有者に確認する ③埋蔵物など ⇨周知の埋蔵文化財包蔵地として指定を受けているか否かは役所の教育委員会等で確認できる ④地質地盤 ⇨地盤の強度や土質、沿革　 地質とは、地殻を構成する岩石、地層の性質や構造を意味し、地盤とは建造物や工作物の基礎となる土地を意味する。 ハザードマップポータルサイトでも災害リスクを確認できる。

p126 【私法関係】 ①権利関係　 ⇨登記簿による所有権・抵当権の調査 甲区：所有権 乙区：所有権以外(抵当権、地上権、地役権等) ②賃貸借契約 ⇨賃貸借契約書で確認する ・賃貸借人の名称 ・賃料、共益費、敷金礼金 ・普通賃貸借か定期賃貸借か、契約期間 ・フリーレント、レントホリデー、段階賃料 ・解約、転貸、原状回復に関する内容　etc ③占有 現状調査で確認する ④売買契約 デューデリジェンスの内容が重要事項説明書や売買契約書に記載される 【公法関係】 法令上の諸規制に反していないかを確認する ①都市計画法 ②建築基準法 ③上記の関連法規 国土利用法、農地法、土地区画整理法 文化財保護法、宅地造成規制法、景観法 河川法、海岸法、森林法、自然公園法、砂防法 ④各自治体の条例など

「既存・不適格・建築物」 建築時には建築基準法などの法的規制を満たしていたが、法改正などにより現在の法令の基準に反する部分がある建築物のこと。 違法建築物ではないが、再建築したときには現状建築物の容積率は取れない。 違法建築物は、建築基準法に適合しない建築物であり、適法化しなければ投資不適格となる場合もある。 既存不適格項目は、確認申請が必要な改修の際には、現行法に適した状態にすることが求められており、これを遡及適用という。 p135

p137 ①テナント調査 業種、信用情報、支払い状況 賃借目的、契約形態、契約内容、 テナント数、業種の構成 ②市場調査 一般的要因：経済、社会、行政、自然 地域要因：同一需要圏の市場の特性や動向 個別要因：土地や建物 ③収益調査 賃貸収入 ・競合する不動産との競争力の優劣 ・これまでの対象不動産の稼働率 ・これまでの賃料、共益費、駐車場使用料など ・市場水準と照らし合わせた賃料や稼働率 ・既存テナントの契約の更新と退去の可能性 運営支出 ・維持管理費 ・水道光熱費 ・修繕費 ・専用部分原状回復費用 ・PMフィー ・テナント募集費用 ・公租公課　　 (固定資産税、都市計画税、償却資産税) ・損害保険料

p153 感度分析とは、予想を立てるとき、ある要素が変化したときに、最終的なキャッシュフローにどの程度影響を与えるかをみる分析手法 例：オフィスビル 賃料と空室率を変動要因として、 キャッシュフロー(NCF)の変化 賃料と還元利回りん変動要因として、 価格の変化 シナリオ分析とは、戦略を立てる上で、リスク要因に対処するため、複数の異なる条件で戦略を分析する手法 感度分析もシナリオ分析の一種といえる。

p157 エンジニアリングレポートは、対象不動産の物理的性能を技術的観点から客観的に評価し、 収益性に影響するリスクを定量化する役割をもつ。 1.建物状況調査　※メイン！ ⇨資料調査➕現地調査➕ヒアリング ・遵法性 ・修繕更新費用 ・再調達価格 2.地震リスク ⇨PML算定で評価 3.建物環境リスク ⇨建物環境リスク調査(フェーズⅠ) アスベストやPCB 4.土壌汚染リスク ⇨土壌汚染リスク評価(フェーズⅠ) 調査は、委託者が提供した資料の確認と分析、ヒアリングを含む現地調査によって構成される。現地調査は省略できない。サンプル採取や機器の試運転はおこなわない。 ER作成責任者には説明責任がある。 ERは原則的に現地調査をおこなった日をもって、調査時点と解される。 ERの業務費用は、特に統一された報酬基準などはないが、BELCAの ERハンドブックおよびガイドラインに標準的な費用算定が掲載されている。

建物状況調査報告書(ER) 対象不動産(建物、土地)のもつ現状のコンディションとリスクを定量化する。 対象不動産が確認申請や設計図書どおりに施行されていることを前提としたうえで、遵法性や劣化の状況、使用における安全上のリスクの有無などわや書類審査と現地調査により評価し、修繕費や更新費用を算出する。 ①目的、業務範囲、免責事項 目的は、重要な瑕疵の発見、問題点の把握 ②建物概要 ③現地調査 あくまで立入可能な範囲でおこなう ヒアリング調査も含む ④遵法性 設計から着工、竣工に至るまでの法的手続きが、建設当時の基準に基づき適切に行われていたかを確認する。 ERにおける遵法性調査は、建築確認申請書類の図書・書類に基づいて、現地調査を実施する 〜建築確認申請の手続き〜 1.申請者🟰建築主が特定行政庁または民間の指定確認検査期間に対して建築確認申請 2.確認済証、確認通知書を交付する 3.検査済証の交付をおこなう ⑤緊急を要する修繕更新費用　　 ⇨現地調査において故障や棄損などで機能していないもの。 建築基準法や消防法の法令違反や指摘事項で人命・安全なは関わる事項。 建築基準法や消防法の法定点検の未実施や手続き不備に該当するもの。 利用者にとって危険なもの。 　短期修繕更新費用 ⇨緊急ではないが、破損、汚濁、劣化している。機能しているが耐用年数を超えてる。 テナント誘致などに重大なマイナス要因となる 一年以内に修繕や更新をした方が良いもの。 ⑥中・長期修繕更新費用 更新費と修繕費によって構成される。 通常はこれらを合計して報告される。 ※CAPEXや資本的支出などの会計上の定義と異なる。 ※改修工事は対象外。 ※長期修繕計画は12年もしくは10/15/20年 ⑦再調達価格 ここでいう再調達価格とは、対象建物の仕様に従い、対象建物を調査時に再度同一の規模で、新築する場合の費用である。 解体撤去費用、設計料、移転引越費用、などは含まれない。 なお、竣工後におこなわれた追加工事、改修工事などの費用は反映される。ただし、竣工後の法的な制約条件の変更の影響は含まれない。 内訳: 建築工事　(仮説、躯体、仕上) 電気設備工事 衛生設備工事 空調設備工事 昇降機設備工事 外構工事 そのほかの工事 諸経費　保険料など

p170 建物の原因とする環境面のリスクを調査、評価する。 主にアスベストやPCB(この二種が必須) なお、建材の試料検体採取や成分分析はおこなわない。 フェーズⅠとは、既存の資料の書類調査や現地調査をもとにリスクの有無を調査するもの。 ERはこの段階までの調査であり、その対策や解決策には言及しない。 アスベスト(石綿) アスベスト含有建材や吹付材 建物の年代だけでは判断できない PCB(ポリ塩化ビフェニル) 特定有害物質として、適正な管理が必要 主として電気設備機器に絶縁体として混入 1972年に製造中止している 高濃度PCBの処理期限は2023/3/31で終了 低濃度PCBの処理期限は2027/3/31

p173 公開された資料や所有者から提供された資料をもとに、敷地内の土壌汚染の可能性について調査、評価する。 建物環境リスク評価と同様、土壌・地下水などのサンプル採取はおこなわない。 近隣・周辺部の汚染可能性も調査する。 土壌汚染リスク評価の手法はASTMが定める、 フェーズⅠ(環境サイトアセスメント)が広く用いられている。 BELCAのERガイドラインも上記の手法を採用。 土壌汚染の要因は、造成時・未規制時における有害物質を含む廃棄物などの埋め立て、工場などで使用した有害物質の埋設・排水などによる地中浸透や使用・保管場所などからの放出・事故が挙げられる。 汚染有無の可能性(＝REC)がある場合は、 報告書に記載される。 ※土壌汚染対策法 土壌汚染対策法 2023年に施行、何度か改定されている。 本法では以下を規定し、土地調査を土地所有者等にさせている。 ・有害物質を使用する事業所(特定施設)を廃止する 　上での調査義務！ ・一定規模の開発時や地下水汚染が発覚した土地 　などでの行政の調査命令！ 区域指定された土地には、 健康影響のおそれがある「要措置区域」と、 汚染はあるが健康影響のおそれがない「形質変更時届出区域」の２つに区分される。

p176 地震による直接的な被害損失を建物の耐震性や立地・統計的手法により予測し、定量化する分析・評価である。 地震リスク評価は、PML算定で評価されているが、最近は用語としてさまざまな分野でも使用されている。 ※PML・・・もともと火災リスクの算定に端を発して、自然災害や資産毀損の危険性をあらわす指標であるが、これが日本国内の地震による予想損失の算定手法として定着化している。 想定事業中断期間(BI：ビジネスインタラプション)をオプションとして算出する場合もある ASTM(米国試験材料協会)も規定はあるが、現在国内では、BELCAにより提案されている PMLが20パーセントを大きく超える場合は、 地震保険の付保や耐震性向上の対応を期待する、というコメントあり。 20%超えると、中破の可能性が高い。 30%超えると、大破の可能性が高い。 ポートフォリオPML分析：広域に対象不動産を分散させることにより同時に被災するリスクを低減する手法 調査の手順： ①見積提出、契約締結 調査目的と調査範囲しっかりと 守秘義務 ②資料受領、調査開始　 　はじめに提出する資料が大事 ③資料分析 ④現地調査 ⑤報告書とりまとめ、ドラフト提出 ⑥ドラフトチェック⇨作業 ⑦成果報告書提出 ※あくまでも調査時点の情報 必要資料： 竣工図面 　建築図、構造図、空調設備図、衛生設備図 　電気設備図、防災設備図　etc 構造計算書 地盤調査報告書(ボーリング) 耐震診断報告書 確認申請書 確認通知書・確認済証 検査済証 開発許可通知書 事前協議書類 工事請負契約書 定期報告書 etc

・PMLの評価手法は、アメリカのASTM基準などで様々な定義があるが、ER委託者はどの定義で評価を実施するかを決める必要がある。 ・複数棟なポートフォリオPML分析を必要とするようなケースでは、ER作成者により評価方法が異なる可能性がある ・新耐震基準(1981以降に竣工)でもPML必要 ・PMLは、該当地で想定される最大級の地震に対して、建物前半の損失率、損失額(物的損失)を算出するものである。

p188 不動産鑑定評価は、デューデリジェンスのうち、経済的調査の一部として行われ、価格時点(不動産価格の判定の基準日)における対象不動産の価格を求めるものである。 ・不動産鑑定士のみが行える。 ・鑑定評価が必要な場面 　①法令上要請されるケース 　ex.資産流動化法、民事再生法etc 　②財務諸表における公正評価 　ex.固定資産税の減損、棚卸資産の評価 　③売買を伴うケース 　ex.金融機関の担保評価

キャップレートとは、「Capitalization Rate」を略した言葉であり、還元利回り、収益還元率、NOI利回りなどとも呼ばれています。キャップレートは、投資額に対して年間で何％の利回りを期待するべきかを示しています。 🟠Wikipediaより 還元利回りとは、不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いる利回りの一つである。 キャップレートとも呼ばれる。 本項目では、基本的に不動産鑑定評価基準による。 直接還元法の収益価格、DCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される。 還元対象となるのが一期間の純収益であるため、 この還元対象となる一期間の純収益の変動予測や価格の変動予測は還元利回りに反映されることとなる。 DCF法で用いる割引率に、還元利回りに必要な要素を加味することで、割引率から還元利回りが求められるという関係式が得られる。 還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における利回りと密接な関連を有する。 還元利回りを求める方法として、 a.類似の不動産との取引事例との比較から求める方法 b.借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法 c.土地と建物に係る還元利回りから求める方法 d.割引率との関係から求める方法 e.借入金償還余裕率の活用による方法、 が不動産鑑定評価基準では例示されている。 詳細は、不動産鑑定評価基準の原典を参照されたいが、不動産鑑定評価基準にこれらの方法が明示されるようになったのは2002年の改正である。 上記b.の方法は不動産購入者の資金調達コストに着目したものであり、e.の方法は不動産市場における資金供給者（金融機関等）の視点に重きを置いた方法であり[4]、「不動産と金融の融合」（用語の使用例）も窺える。 還元利回りで還元する純収益には償却前のものと償却後のものとがあるため、還元利回りも償却前の純収益に対応するものと償却後の純収益に対応するものとがある。不動産鑑定評価基準では、償却前の純収益を還元することが原則とされている。

p189 通常、物の価値は、費用性、市場性、収益性の3つの観点を考慮し形成されるものであり、 これを価格の3面性と呼ぶ。 費用性⇨どれほどの費用が投じられたか 市場性⇨どれほどの価値で取引されるか 収益性⇨どれほどの収益を得られるか 費用性⇨原価法 市場性⇨取引事例法 収益性⇨収益還元法 一般的に証券化対象の不動産は収益不動産であるため、収益性重視＝収益還元法を適用することが多い。 🟠取引事例法 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択をおこない、これらに係る取引価格に必要に応じて、事情補正・時点補正をおこなう。 かつ、地域要因の比較や個別的要因の比較をおこなって求められた価格を比較考慮し、 対象不動産の試算価格を求める。 この試算価格は、🔸比準価格という。 収益不動産で適用するのは稀。 原価法の土地価格を算定する過程で使う。 ※事情補正　買い進み、売り急ぎ ※時点補正　不動産価格の上昇/下落 ※地域要因の比較　近隣比較 ※個別要因の比較　土地の地勢、地盤、形状 🟠原価法 価格時点におせる対象不動産の再調達価格を求め、この再調達価格を減価修正をおこなって 試算価格を求める。 この試算価格を🔸積算価格という。 イメージ 再調達価格100➖減価修正30🟰積算価格70 🔸再調達価格： 土地は取引事例法または収益還元法で査定された更地価格、建物は価格時点において同規模、同用途、同グレードの建物を新たに建築することを想定した原価、さらに付帯費用としては、土地の公共公益負担加算や開発申請諸経費、建物では設計監理料、登記費用等 🔸減価修正： 土地についてはおこなわない。 建物および付帯費用におこなう。 耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、 原則としてこれらを併用する。 ・耐用年数に基づく方法： 躯体/仕上/設備 ＝再調達価格✖️(1-減価率)✖️ 〇〇割合✖️経過年数/(経過年数➕経済的耐用年数) ⇨躯体・仕上・設備の減価額を出す ・観察減価法： 減価額＝(再調達原価-耐用年数に基づく減価額)✖️減価率 ※建物竣工後に耐震工事がおこなわれていたら、その費用も反映させる。 ※解体撤去費用、設計料、官公庁の指導に基づく工事費増要因は、含まない。 ※竣工後における法的な制約条件の変更の影響は含まない。 ※新たにスペックがアップグレードした面は含まない。 ※一体減価：

p196 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法である。 この試算価格を収益価格という。 収益不動産では、収益還元法を用いる。 直接還元法とDCF法のいずれの方法を適用するか、また、併用した場合にいずれの方法を重視するかは、対象不動産の種類や収集可能な資料の質、範囲、評価目的に即して適切に選択することが必要である。 なお、 証券化対象商品の鑑定評価にあたっては、 DCF法を適用することとされており、 直接還元法を併用することにより検証をおこなうことが適切とされている。 🟠直接還元法 一期間の純収益を還元利回り(キャッシュプレート)によって還元する方法　 運用収益から運用費用を除いてNOIを出し、 NOIに一時金の運用益を加算し、 資本的支出を引いて、NCFを出す。 収益価格🟰NCF➗還元利回り 🟠DCF法 discounted Cash Flow Analysis 連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計する方法である。 DCF法は時間の概念を取り入れている分複雑 〜試験問題での計算方法〜 保有期間5年の場合 6年目のNCF➗最終還元利回り🟰保有期間満了時の売却価格 売却費用 売却価格➖売却費用🟰復帰価格 復帰価格✖️5年目の複利減価率🟰復帰価格現在価値 純収益の現在価値の合計(1〜5年目計算する) ※NCF➗複利減価率 ※6年目は純収益のみなので入れない 復帰価格の現在価値➕復帰価格の純収益の 🟰収益価格？

p209

p213

過去問

p263 1.設備管理 常駐／巡回 ・日常運転監視 　毎日稼働している設備を監視、点検 ・定期整備(年1や年2〜4、月1等) 　空調設備やポンプ類の絶縁測定 　昇降機、駐車場設備、中央監視設備 2.清掃衛生業務 ・日常清掃 ・定期清掃 　床面やガラス面 ・特別清掃 　照明器具、給排気口、ブラインド、カーテン 3.保安設備業務 ・常駐警備 　 防災センター、出入管理など ・巡回警備 ・機械警備 　感知器やセンサーを設置し異常を検知したら 　警備員が30分以内に到着する 　※30分以内は警備法の定め 4.エネルギー管理 　関連する法規は改正省エネ法である。 　この法律では事業者に対してエネルギーの 　使用の合理化と電気重要の最適化を求める。 　改正省エネ法は2023.4より施行してる。 　工事および事業場(オフィス、飲食店、学校 　etc)で年間エネルギー使用量1500㎘以上は 　直接の規制がある。 　改正により事業者は、エネルギー使用の 　合理化だけでなく、化石エネルギーから、 　非化石エネルギーへの転換と、電気の需要の 　最適化への貢献を求められるやうになった。 5.安全管理 　BCP 　震災対策、感染症対策、自然対策 　エレベーター閉じ込め、痴漢、不審者 　救急車要請時、盗難事故、不審物、爆破予告 6.コンストラクションマネジメント PMにおけるCMとは、修繕工事、改修工事に係る企画、提案、工事管理を通じて品質、工期、コストの最適化を図ることである。 小規模修繕：突発工事と計画工事 大規模修繕

p271 1.建築物衛生法 多数の人が利用する建物(特定建築物)の維持管理に際して、環境衛生上の必要な事項を定める ・特定建築物 　商業施設や映画館、劇場、博物館、ホテル 　学校、オフィスなどの用途で、その用途に 　使用される床面積が3000㎡以上 ・特定建築物についての届出 　一ヶ月以内に都道府県知事に届出る ・建築物環境衛生管理技術者の選任 ・建築物環境衛生管理技術者の職務として、 　計画立案、全般的な監督、検査、調査 2.消防法 ・消防用設備の設置、防火対象物において防火管理者の選任、消防計画の作成など、管理上の義務を定め、防火管理の自主的な実施を促す ・防火管理と防災管理は自主管理の原則 ・消防法における管理権原者 　⇨共有部分はいわずもな所有者だが、 　　占有部分は所有者と賃借人もである。 ・防火対象物の管理権原者は、防火管理者を 　選任し、消防署に届出なければならない。 ・防火管理者の業務： 　消防計画の作成 　避難・防災訓練(年1以上は必須！) 　設備点検、火気使用の監督 　避難・防災設備の維持管理 　収容人数の管理 ※特定防火対象物だと避難訓練は年2〜必須！ ・防火管理者と防災管理者は同一人物 ・防災管理の避難訓練も年1以上 ・防災管理が義務付けられる防火対象物はわ 　自衛消防隊も設置しなければならない ・管理権原者が複数いるビルなどは、 　統括防火管理者・統括防災管理者が必要！ ・各テナントでも防火管理者の選任必要！ 3.電気事業法 電気工作物は、事業用と一般用に分類される。 事業用は電気事業用と自家用に区分される。 通常の賃貸ビルは、自家用に該当する。 事業用電気工作物を設置する者は、 電気主任技術者を選任しなければならない。 一種(全て)二種(17万V未満)三種(5万未満) 電気主任技術者は、事業所に常駐することが原則であるが、一定の条件により、 外部選任または外部委託することができる。 外部選任：外部の組織から選任 　　　　　※ただし常駐が原則 外部委託：保安管理業務を外部に委託 　　　　　※非常駐でよい ※いずれも設置者と委託先は直接契約 4.建築基準法 ・制度規定と実体規定があり、実体規定は単体規定と集団規定がある。 ・定期調査、定期報告制度 ・建築確認申請 一定の建築行為を行おうとする場合、建築主は、建築主事または指定確認検査機関に、確認申請書を提出し、確認申請を受けて、確認済証の交付を受けなければ建築してはいけない。 新築のみならず、用途変更、大規模修繕、模様替えも対象となる。 5.警備法 ・警備義務の分類 　1号:施設警備 　2号:交通・雑踏警備 　3号:輸送警備 　4号:身辺警備 建物の運営管理においては1➕2あり ・警備業を営むときは都道府県公安委員の認定を受けなければならない ・警備業者と依頼主が警備契約するときは書面交付が必要 ・PMにおいては、ビルオーナーから元請会社が総合建物管理業務を受託し、さらに下請けの警備業者に再委託する場合があるが、その場合は元請・下請ともに警備業の認定が必要。 また、元請会社はビルオーナーと下請警備会社のそれぞれと契約概要記した書面を交付する義務がある。

p293 ARESは、ESGフレームワークを以下のように分類している。 1.基本原則 2.ESG情報開示において準拠すべきもの 3.ESGの取り組みや開示を評価するもの 1.基本原則 PRI princples of responsible Investment 2006年に国連のアナン事務局長が提唱した責任投資原則であり、投資にESGの観点を組み入れる投資原則である。 行動原則に賛同するものはPRIへの署名をおこない、投資状況を開示し報告することで証明となる。日本ではGRIF等128機関が署名。 2.ESG情報開示の準拠ガイドライン ・GRI ・TCFD ・ISSB 3.ESGの評価フレームワーク ・GRESB

p299 グリーンビルディング認証とは、製品やサービスが環境に与える影響を測定し、消費者にその情報を与えることで、環境にやさしい選択を促す制度である。 🟠日本における代表例 CASBEE DBJ Green Building認証 BELS 🟠ESGフレームワークとの関連 GRESBの評価項目にグリーンビルディング認証を取得した物件の面積割合も含まれる 1.エネルギー効率に特化したもの　 ・energy starw 　アメリカ、国際的、建物以外もある 　同カテゴリ内25%内で認証受けられる ・EPCs 　イギリス ・BELS 　日本　建築物省エネ法に準じた評価手法 2.建物の環境性能を総合的に評価するもの ・LEED 　アメリカ、米国内向けだが国際的に普及 ・CASBEE 　日本　建築物環境総合評価システム 　用途やライフサイクルに応じた認証システム ・DBJ green building認証 　日本　日本政策投資銀行DBJ創設 　不動産の社会的側面も評価に取り入れている

🟠グリーンプレミアム グリーンビルディングを供給するインセンティブのこと？ 省エネとか廃棄物削減とか室内環境改善が純収益増加につながり、社会的責任感の高い企業になることによる退去リスク減少や、建物の経済的寿命の延長により、利回りが低下し、 結果として不動産価値が上昇するとされる。 🟠カーボンニュートラル 🟠脱炭素 🟠ZEB net zero energy building 快適な室内環境を維持しながら建物の消費する一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの建築物を指す 🟠サスティナブルファイナンス 持続可能な経済活動やプロジェクトへの投融資をおこなうプロセス ESG債、SDG債、グリーンボンド、サスティナビリティボンドなど 🟠カーボンクレジット 企業が省エネ利用したり森林管理の取り組みで削減したco2排出量をクレジット🟰権利として売買する仕組み 🟠ウェルビーイング認証、ウェルネス認証 🟠ネイチャーポジティブ 企業活動などの人類の行動の積み重ねによって、生態系の崩壊や生物多様性の喪失にはだめをかけ、将来的には回復軌道にのせようとする取り組みを指す

定期建物賃貸借契約 契約が1年以上の定期建物賃貸借契約において、 賃貸人は契約満了の6ヶ月〜1年以内に賃借人に 終了通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することはできない

貸方基準とは 一般的に貸店舗やテナントなどは「貸方基準」というものがあり、オーナーと借主のどちらが費用負担するか、どちらが工事を発注するかなどが決められています。物件によって違いはあるものの、個々のテナントのエリアは借主が、共用部分などにおいてはオーナー側が工事の発注や費用負担をするのが基本です。そのほか、電気や水道、電話やネット回線、空調なども割り当てが決められた「貸方基準書」というものが作られます。 しかし、これらの基準はある程度オーナー側の自由に決めることができたり、物件によっては明確な貸方基準書が作られていなかったりする場合があり、借方にとって不利な条件にされてしまうケースもあります。誤った理解や曖昧な認識では後々トラブルに発展する可能性が非常に高いので、負担や工事の区分はしっかりと把握しておきましょう。 それぞれの区分の特徴 以下で「A工事」、「B工事」、「C工事」という3つの工事区分について、それぞれの特徴を説明していきましょう。 A工事 A工事は、費用の負担も工事の発注もオーナー側で行う工事で、主に建物全体の構造部分に関わる区分です。例えば、ビルの共用部分（通路、階段、トイレ、エントランスなど）や、構造躯体（天井、床、壁、屋根）などが含まれます。ビル全体の空調や電気、防災設備などの管理もA工事の区分となります。設計や施工はオーナー側の指示で自由に行うことができます。 一般的に故意や過失による損失以外は、借主が負担することはない部分ですが、中には共用部分がB工事扱いになっている場合もありますので、よく確認しましょう。 B工事 B工事は、工事の発注はオーナー側で行い、費用は借主の負担で行う工事のことを言います。例えば標準仕様の壁や天井、扉の色やデザインを借主の都合で変えたり、電気や空調などの設備を増やしたり移動させたりするなど、借主の希望で仕様を変更するための工事はB工事になります。 原状回復工事もB工事となっているのが一般的で、オーナー側で工事の発注や工事業者の指定を行うため、思っていたよりも工事金額が高くなることがあります。ただし、物件によっては業者の選定にある程度関与できたり、値段交渉ができたりする場合もあります。原状回復を依頼する前に、オーナー側と相談してみてください。 C工事 C工事は、費用の負担と工事業者の指定と発注を、どちらも借主が行います。基本的にオーナー側は関与しない部分で、占有エリアの内装や配線工事などがC工事の区分です。例えば、間仕切りの設置や照明器具の設置、什器や家具の設置、内装工事などが含まれます。決定権や所有権が借主側にあるため、法令に触れない限り自由に工事を行えます。原状回復工事の一部がC工事で可能となる場合もありますので、貸方基準などを参考にオーナー側と確認することをおすすめします。 このようにテナントやビルには工事区分が決められており、それぞれの担当箇所が決まっています。原状回復をする際には、テナントがどの工事区分になっているか確認しましょう。