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REITは上場しているJ-REITと非上場の私募REITの２種類があり、それぞれ以下の特徴がある。 🟡保有不動産総額 JREIT 22.5兆円 私募リート　5.6兆円 🟡価格の変動 JREIT 高　株式市場の値動きで変化 私募リート　中　鑑定評価額がベースのため 🟡換金性 JREIT 高　株式市場で売却できる 私募リート　低 　　　　　　※ｵｰﾌﾟﾝｴﾝﾄﾞは払戻し可 　　　　　　　ｸﾛｰｽﾞｴﾝﾄﾞは払戻し不可 J-REITと私募REITの保有不動産のうち、 オフィスは約40%、物流は約20%、 商業と住宅は約15%、ホテルは約7% 不動産投資市場の現状について（国土交通省） 日本の収益不動産は約208兆円あり、 証券化されているのはそのうち約33兆円。 🟠一問一答 １．日本の不動産証券化市場は、運用資産額ベースでJ-REITは約22兆円、私募REITは近年の設立ラッシュにより約20兆円となっている。 ２．証券化対象の不動産は多様化しており、 J-REIT・私募REITの保有比率でみると、オフィスに次いで、商業施設、物流施設、ヘルスケア施設が運用資産額ベースでほぼ並ぶ水準になっている。 ３．日本の収益不動産は約50兆円あり、証券化されているのはそのうち約33兆円なので、今後の不動産証券化市場の拡大のためには法人が所有する非収益不動産の流動化などを進める必要がある。 ４．私募REITはJ-REITと比べて換金性には劣るものの、不動産鑑定価格をベースに価格が評価されるため元本変動のリスクが少ない 答え １．X　J-REITの市場規模は約22.5兆円 　　だが、私募REITは約5.6億円 ２．X　J-REIT・私募REITの保有比率で 　　みると、特にヘルスケア施設は1.1%と 　　低い水準になっている。 ３．X ４．O

不動産投資顧問業には、一般不動産投資顧問業と総合不動産投資顧問業があり、それぞれ登録審査基準が異なる。 ※投資一任と投資助言は業務内容の種類！ 不動産投資顧問業は任意の登録制度であり、 不動産投資顧問業を行うのに登録は必須ではない。 不動産投資顧問業の登録制度 不動産投資顧問業者には、顧客への忠実義務等の行為規制がある。 一問一答 １．宅建免許を持っていない個人でも一般不動産投資顧問業の登録を受けることができる。 ２．総合不動産投資顧問業に登録するのは、一定の資本金の要件のほか、宅建業免許をもつ株式会社である必要がある。 ３．不動産投資顧問業者には、顧客への忠実義務がある。 答え １．O ２．O ３．O

102金融機関と金融市場①- 金融市場と金利 金融の種類 金融には直接金融、間接金融、市場型間接金融の３種類がある。 不動産証券化は市場型間接金融にあたる。 直接金融 間接金融 市場型間接金融 金融市場の種類 ・長期金融市場：１年超の資金を取引 ・短期金融市場：１年以内の資金を取引 ・店頭市場：参加者の間での相対取引 金融先物市場 オプション取引は、期日において予め定める価格で売り付けるか買い付ける権利の売買である。 ・プットオプション：売り付けオプション ・コールオプション：買い付けオプション 金利とイールドカーブ イールド・カーブ 通常は長期金利の金利は短期金利よりも高く、この通常の状態を順イールドと呼ぶ。 また、金利が低下して、長期金利の金利が短期金利より低くなってしまう状態を逆イールドと呼ぶ。 一問一答 １．不動産証券化により資金調達を行うことを市場型間接金融という。 ２．取引所を通さず市場参加者の間で相対で取引される市場はコール市場である。 ３．オプション取引は、売り付ける権利であるコールオプションと買い付ける権利であるプットオプションの取引である。 ４．イールドカーブにおいて、通常は短期金利ほど金利が低く長期金利ほど金利が高い。この通常状態のことを順イールドと呼ぶ 答え １．O ２．X　市場参加者の間で相対で取引される市場は店頭市場 ３．X　売り付ける権利のプットオプションと買い付ける権利のコールオプション ４．O

🟠金融商品取引業者の分類と扱う商品 ・第一種金融商品取引業者 　⇨株、債券、投資口 ・第二金融商品取引業者 　⇨匿名組合出資持分、不動産信託受益権 ・投資運用業 ・投資助言・代理業 🟠扱う業務イメージと業者イメージ ・第一種金融商品取引業者 　⇨売買、仲介、投資勧誘 　　証券会社のイメージ ・第二金融商品取引業者 　⇨売買、仲介、投資勧誘 　　AM・不動産仲介会社のイメージ ・投資運用業 　⇨SPCから投資一任される 　　AMのイメージ ・投資助言・代理業 　⇨SPCに投資の助言をする 　　一任されないAM会社 🟠証券会社の業務 発行（プライマリー）市場関係 o 募集・売出しの引受業務 　（アンダーライティング）： 　証券会社がリスクを負う！ o 募集・売出しの取扱業務 　（セリング、ディストリビューション）： 　証券会社はリスクを負わない 流通（セカンダリー）市場関係 o 自己売買関係（ディーリング）： 　証券会社がリスクを負う！ o 委託売買業務（ブローカレッジ）： 　証券会社はリスクを負わない 一問一答 １．金融商品取引業には登録制による参入規制がある ２．証券市場には証券を新たに発行して資金調達するプライマリー市場と、既に発行された証券が売買されるセカンダリー市場がある ３．証券会社が自らのリスクで取引するのは、証券のセカンダリー市場におけるディーリング業務とプライマリー市場におけるアンダーライティングがある。 答え １．O ２．O ３．O

情報開示については２年に1回くらい出題される。 情報公開で使用する電子システムには名称がつけられていて、EDINETが金融商品取引法の電子システムで、TDnetが東京証券取引所の電子システムです。これを逆にしたひっかけ問題が2021年に出題されています。 🟠金融商品取引法に基づく開示：　 EDINETで電子化されている ・企業内容等の開示（継続開示など） ・公開買い付けや株の大量保有の開示 🟠会社法に基づく開示 ・株主総会での事業報告など　 🟠東京証券取引所の規則に基づく開示： TDnetで電子化されている ・業績等の適宜開示 🟠任意の開示＝ IR 活動 ・各企業の自主的な取り組み 一問一答 １．上場企業は、法令や証券取引所の規制に基づく開示に加えて、任意のIR活動を実施している ２．金融商品取引法による開示の手続きは、TDnetによって電子化されている 答え １．O ２．X 金融商品取引法の情報開示手続きの電子システムはTDnetではなくEDINET

単利の最終利回り（＝償還利回り）の計算が出題されます。覚える内容が少ないので、確実に１点取りましょう。 償還利回りの計算方法 ［年間ｸｰﾎﾟﾝ収入+(償還価格-購入価格)➗年数)］ ➗購入価格✖️100 一問一答 (年間クーポン収入➕債券保有期間1年当たりの債券の値上がり益)➗購入価格 ※債券保有期間1年当たりの債券の値上がり益🟰(償還価格➖購入価格)➗償還までになかった年数 一問一答 額面10,000円、年間のクーポン10%の債権を9,000円で購入し、10年後に10,000円で償還を受けたときの、単利の最終利回り（＝償還利回り）を求めよ 答え 償還利回り = (10,000 X 10% + ((10,000 - 9,000) / 10) ) / 9,000 X 100 = ( 1,000 + 100 ) / 9,000 = 12.2%

🟠銀行の業務 ①固有業務 ・預金業務(受信業務)預金は銀行の負債となる ・貸付業務(与信業務)貸金は銀行の資産となる ・為替業務 ※預金も貸付もオンバランス(会計で計上) ②付随業務 両替、デリバティブ、M&A、コンサル ③そのほか 証券仲介業務 🟠貸付金利の体系 〇市場金利変動方式： 変動金利　TIBOR+スプレッド 、 固定金利　市場固定金利+スプレッド 〇プレイムレート体系： プレイムレート+スプレッド 都市銀行が貸付金利をベースに自主的に設定している金利。 短期プライムレートと長期プライムレートがあるが、長期プレイムレートはみずほ銀行が唯一公表しているものの、現在は殆ど利用されていない。 🟠その他の論点 ・信託銀行は、知的財産権も受託OK ・銀行の支払い準備率が低いほど、 　銀行は多く貸し出すことができるようになる 　ので銀行が派生的に作り出した資金が 　多くなる（＝銀行の信用創造機能）が、 　その分金融危機の際などに混乱を引き起こす　 　リスクがある。 🟠一問一答 １．預金業務は銀行の固有業務で受信業務というが、預金は銀行のバランスシートには計上されない。 ２．貸付業務は銀行の固有業務で受信業務というが、貸出資産は銀行の資産として扱われる。 ３．為替業務は銀行の付随業務である。 答え １．X　預金は銀行のバランスシートの負債として計上される ２．X　貸付業務は与信業務。貸出資産がオンバランスとなり銀行の資産として扱われるのは正しい ３．X　為替業務は銀行の固有業務

プロジェクトファイナンスの概要について過去に問われています。一般常識で回答できる内容もありますが、DSCR（デッド・サービス・カバレッジ・レイシオ、元本＋支払利息のカバー率）の定義は抑えておきましょう。 定義上、DSCRは１を下回ると元利金（元本＋支払利息）を支払うことができなくなります。 🟠比較 ・ローンの種類 　ｺｰﾎﾞﾚｰﾄ リコースローン(遡求) 　ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ ノンリコースローン(非遡求) ・貸付先 　ｺｰﾎﾞﾚｰﾄ 事業主 　ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ SPC ・返済原資 　ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ 事業主のすべての財産 　ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ SPCの財産のみ 　　※SPCに出資する投資家の財産に及ばない ・レンダーの主な審査事項 　ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ 事業主の信用力 　ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ SPCのキャッシュフロー 🟠ローンのコベナンツの例 DSCR:キャッシュフロー➗(元本➕利息) ⇨1以上であれば支払い可能 🟠一問一答 １．プロジェクトファイナンスとは、プロジェクトに必要な資金の調達を事業主自身が行う手法である ２．プロジェクトファイナンスにおいては、レンダーからコベナンツ（誓約条項）としてDSCRを一定の水準を維持するように求められるが、DSCRが１以上であればレンダーへの元利金の支払いが可能である 答え １．×　プロジェクトファイナンスでは資金調達はSPCが行う ２．O　DSCRはキャッシュフロー÷（元本＋支払利息）で求められるので、DSCRが１以上だとキャッシュフローの方が元利金より高額であることになるので、レンダーへの元利金の支払いができる

PFIについても証券化マスターでは問われることがあります。2020年より前は１問の中の４肢のうち１肢のみでPFI関係の論点が出題される程度でしたが、2021年は１問まるまるPFIの論点が出題されました。レジュメではそれなりにページ数を割いて説明されているので、今後も出題に注意しましょう。 ・PFIはPrivate Finance Initiativeの略で、民間資金を活用して公共施設を整備運営する取り組みのこと。　 ・PFIはPPP（Public Private Partnership）の一種である。 ・2011年に改正されたPFI法により、 民間に長期間の公共施設の運営権を付与する コンセッション方式が導入された。 ・日本では、BTO = Build, Transfer & Operate方式が多い。 ・VFMは、支払いに対して最も価値の高いサービスを提供するという考え方。公共部門が実施するよりPFIを導入して民間企業に支払う運営委託料が安価なのであれば、VFMの考え方によればPFIを導入することになる。 一問一答 １．2011年に改正されたPFI法により、民間に長期間の公共施設の運営権を付与するコンセッション方式が導入された。 ２．PFI事業のLCC（Life Cycle Cost、ライフサイクルコスト）がPSC（Public Sector Comparator、公共部門が自ら実施するのに必要なコスト）を下回るとき、PFI事業のVFM(Value For Money)があるという。 ３．PFI事業のVFM(Value For Money)には、供給するサービスに対して最も高い支払いを行うという考え方が根底にある。 ４．PFIはPPPの代表的な手法である。 答え １．O ２．O ３．X　支払いに対して最も価値の高いサービスを提供するという考え方 ４．O

バーゼルⅡ（新 BIS 規制）は銀行の自己資本比率規制です。 2027年までにより厳しい自己資本比率規制であるバーゼルⅢへの移行が目指されています。 🟠バーゼルⅡにおけるリスク算出方法は大きく分けて標準的手法と内部格付手法がある。 内部格付手法には基礎的手法と先進的手法の２つがある。 銀行は標準的手法、基礎的手法、先進的手法の中から選択することができる。 １．標準的手法 ２．内部格付手法（基礎的手法と先進的手法） 🟠バーゼルⅡの自己資本比率8%以上の計算式 自己資本/(与信額✖️リスクウェイト➕市場リスク➕オペレーションリスク) ≧8パーセント 日本を含む国際統一基準銀行は、2027年までにバーゼルⅢ（新しいBIS規制）へ完全適用することを目指している。 🟠一問一答 １．バーゼルⅡの自己資本比率算出に関して、銀行が誤振り込みを行うリスクは考慮されていない ２．バーゼルⅡの自己資本比率算出にあたっては、システム障害のリスクを定量化して分子に加算する ２．日本を含む国際統一基準銀行は、2027年までにバーゼルⅢ（新しいBIS規制）へ完全適用することを目指している ３．銀行が選択できるバーゼルⅡのリスク算出方法を３つ挙げよ 答え １．X　 バーゼルⅡの自己資本比率算出では、システム障害、誤振り込みなど幅広いリスクがオペレーションリスクとして含まれている ２．X　分子ではなく分母 ３．O ４．標準的手法、基礎的手法、先進的手法