⭐️売上高 -売上原価 ⭐️売上総利益 -販売費および一般管理費 ⭐️営業利益 -営業外収益、営業外費用 ⭐️経常利益 -特別損失、特別利益 ⭐️税引前当期純利益 -法人税、住民税、事業税 ⭐️当期純利益

器の不動産総額(不動産受益権を含む) 預かり資金総額 よーくわかるp138

英語表記「Net Asset Value」の略で、 投資信託の貸借対照表（バランスシート）の資産から負債を差し引いた純資産総額のこと。 この純資産総額を受益権の口数で割ったものが基準価額となります。 🟠純資産 一口あたりNAV🟰一口あたり純資産(時価ベース) 不動産鑑定評価額が330とすると、 借入金150を差し引いた180が投資口全体の価値 この180がNAV 発行済投資口数が3とすると 一口当たりNAVは60となる 🟠NAV倍率🟰投資口価格➗一口あたりNAV つまり、投資口価格が40とすると 40➗60＝0.66 NAV倍率が1未満の場合は割安で不動産価格を入手できる可能性がある ※鑑定評価額330の不動産が270(40✖️3➕借入金150)で買えるということ よーくわかるp135

internal Rate of Return 内部収益率 🟠投資の最終の効率性を測る指標 (回収額と回収スピード) 🟠資金の出と入の現在価値の総和が0となる割引率 105 p190 🟠その投資が毎年のNOIと売却損益を合わせて年平均何パーセントで運用されたかを示す割引率　 102 p35 🟠将来のキャッシュフローの現在価値が、 投下資本と等しくなる割引率。 プロジェクトのirrが出資者の予定調達金利を下回る場合には収益性に問題ありとされるように、プロジェクトファイナンスやアセットファイナンスにおけるキャッシュフロー分析で指標として使われる。 102 p194

🟠ROE…Return on equity 株主資本 利益率（％） ＝当期純利益 ÷ 純資産（自己資本）×100 ※自己資本（純資産）に対する利益の割合を示す 🟠ROA…Return on assets 総資産 利益率（％） ＝当期純利益 ÷ 総資産×100 ※総資産に対する利益の割合を示す ↑経営分析を行う際には、「経常利益」÷総資産で計算し、株式投資の指標とする時には「当期純利益」÷総資産で計算するのが一般的です。 https://advisors-freee.jp/article/category/cat-big-02/cat-small-03/6505/ ROEは投資に対する利益の割合、ROAは会社の保有する総資産に対する利益の割合を表します。 ROEは自己資本、つまり出資されたお金に対して利益がどれくらい出ているかを示します。出資されたお金に対するリターンです。そのため、多くのリターンを得たい投資家が特に注目する指標です。 ROAは総資産、つまり会社が持つすべての資産に対して利益がどれくらい出ているかを示します。会社の持っているものすべてに対するリターンです。会社の持つ資産は業種によって大きく異なります。例えば、製造業の場合は高額の機械装置や設備を持っていることが多いでしょう。一方で、IT関連企業やサービス業は大規模な固定資産が不要な場合もあり、資産の額は比較的少ない傾向にあります。 このことから、ROAは他業種間で比較するには不向きです。

投下資本収益率 投資資本収益率 Return On Invested Capital 企業が事業活動のために投じた資金を使って、 どれだけ利益を生み出したかを示す指標。 一般的な計算式は、 ROIC＝（営業利益×（1－実効税率））÷（株主資本＋有利子負債）だが、ARES講義では、 ROIC＝税引き後営業利益➗総資産 ※ちなみに「経済的価値」は、 ＝総資本(総資産)✖️(ROIC➖資本コスト) 企業は、株主から預かった株主資本(自己資本)と銀行などから借り入れた他人資本を投下して事業を行う。 「株主資本」に対する「当期純利益」の割合を示すROE（自己資本利益率）に対して、投下資本利益率は、他人資本である有利子負債も含む実質的な投下資本から、どれだけ効率的に利益を稼いだかを測るための指標である。 https://www.nomura.co.jp/terms/english/other/A02596.html 投資資本収益率 🟰総資産投資収益(税引き後の営業利益)➗総資産 101

えぬおーあい 運用純収益 Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。 例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。 ⭐️なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF（Net Cash Flow）である。 https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/1970 不動産賃貸事業やREIT（不動産投資信託）の運用で生じるキャッシュフローに該当し、半年や年間など決算期における賃料から管理費用や固定資産税などの諸経費を控除した純収益。現金支出に関係しない減価償却費や借入負債の支払い利息、税金は差し引かない。 不動産やREITの資産価値を評価する指標として使われ、企業価値評価の指標で営業キャッシュフローに相当するEBITDAと類似している。 不動産物件の理論価格を求めるには、NOIをキャップレート（還元利回り）と呼ぶ利回りで割って計算することが一般的に行われている。 https://www.nomura.co.jp/terms/english/n/A02376.html#:~:text=Net%20Operating%20Incomeの頭,利息、税金は差し引かない%E3%80%82

NOIから資本的な支出を控除したものがNCF（Net Cash Flow）である。 純収益NCF🟰NOI+一時金の運用益➖資本的支出(CAPEX) 運用純収益NOI＝運用収益➖運用費用

EBITDAは、 支払利息の控除前・税金の控除前・減価償却費の控除前の利益 Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortizationの頭文字 Earningsは利益 Interestは金利 Taxesは税金 Depreciationは減価償却費 Amortizationは無形資産の償却費 Depreciation（減価償却費）：それぞれ設備投資した金額をその設備に使える期間（耐用年数）に応じて費用として計上するもの Amortization（無形資産の償却費）：無形固定資産として投資した金額をその効果が継続する機関にわたって費用として計上していくものです。 つまり、この2つはどちらもその年度に費用として計上されているものの、キャッシュはすでに以前の投資段階で支払い済です。 この2つがBeforeのあとにあるということは、 キャッシュの支払いがない費用である減価償却費、無形資産の償却費を差し引く前にするという意味であり、EBITDAは、償却費を引く前の利益なので、企業の採用する会計方針に左右されない客観性の高い利益指標です。 その結果、EBITDAはキャッシュフローベースで考えた営業利益のようなものといえます。 なお、EBITDAは「イ―ビットディーエー」「イービットダー」などと読みます。 1．税引前期利益＋法人税＋支払利息＋減価償却費 2．経常利益＋支払利息＋減価償却費 3．営業利益＋減価償却費 このようにいくつか計算式がありますが、3つめの 「営業利益＋減価償却費」と理解して構いません。

きゃぺっくす 資本的支出 英語表記「Capital Expenditure」の略で、直訳すると「資本的支出」のこと。不動産や設備の単なる修繕費用ではなく、これら資産の価値を維持、向上させるための費用で、資産に計上され減価償却の対象となります。

WACC（加重平均資本コスト）とは、株主や債権者（金融機関など）から資金を調達する際のコストを平均したものです。 WACCは、銀行からの借り入れ利息や社債の金利からなる負債コストと、株主から見た配当金や売買益の期待値からなる株主資本コストの２つから構成されます。 WACCは「資金の調達コスト」と「想定される利回り」の２つの側面を持つため、M＆Aや経営状態の指標の判断など、さまざまなシーンで使われます。

借入比率、デッドの割合 Loan to Value ある時点の不動産価格におけるローン額の割合のそとである ローン契約のコベナンツで一定のLTV値が求められ、何度も下回るとおんなじような事態に。 年に一回テストがある p55

DSCR 純収益に対する元利金返済の割合 DSCR:キャッシュフロー➗(元本➕利息) ⇨1以上であれば支払い可能 LTV 不動産価格に対するローンの割合 コベナンツではDSCRが1以上あれば、レンダーへ元本が返済可能とみなされる

年金積立金 管理運用 独立法人 JREITに投資したり 2015〜PRI(2006に国連が提唱した責任投資原則)に署名したり

収益還元法の一つ

企業不動産 Corporate Real Estate

Intial Public Offering 上場🟰株式公開🟰市場への株式の初めての供給

102-p195 PPP Public Pravate Partnership 公民が連携して公共サービスを提供するスキームのこと。 PFI Private Finance Intiative 国や地方公共団体などが公共施設などの建設、維持管理、運営などの事業わ、民間に委託しておそない、民間の資金やノウハウを活用することで、低廉かつ質の高い公共サービスの提供を図る手法。 PFIはpppの代表的な手法の一つ。 公共施設(道路、鉄道、空港、河川、公園、上下水道など)、公用施設(庁舎、宿舎)、その他の公益的施設(公営住宅、教育文化施設、ゴミ処理施設、医療、社会福祉施設)など幅低く対象。

VFMは、支払いに対して最も価値の高いサービスを提供するという考え方。公共部門が実施するよりPFIを導入して民間企業に支払う運営委託料が安価なのであれば、VFMの考え方によればPFIを導入することになる。 PFI事業のLCC（Life Cycle Cost、ライフサイクルコスト）がPSC（Public Sector Comparator、公共部門が自ら実施するのに必要なコスト）を下回るとき、PFI事業のVFM(Value For Money)があるという。

PFI 日本ではBTOが多い build, transfer, operate

政府系基金 海外で活発 国有財産を運用するファンドで、石油などの資源売却収入などを主たる原資とすると、外貨準備金や財政余剰金を原資とするものがある。 前者 アブダビ投資庁 ノルウェーのCPFG 後者 シンガポールのGIC 中国のCIC SWFはほかの投資家と異なり給付債務をもたないことから、投資利回りの設定に対して柔軟性が高く、優良な投資物件に対しては長期投資を前提に強気なスタンスで投資する傾向あり。 GIC テラスモール湘南を住友商事と共同開発 パシフィックセンチュリープレイス取得 舞浜シェラトン持分取得 西武のスキー場などを取得 CIC 目黒雅叙園

機関投資家の資産管理運用のリスク手法

🟠ABS(Asset-backed securities): 資産担保証券。 ストラクチャードファイナンスで扱う資産を担保として発行される証券の総称（厳密には定義により異なりますが、以下の証券はすべてABSの一種と理解しましょう。）

CMBS 商業不動産担保付き証券　p20 商業不動産担保付きローン(賃貸オフィスや賃貸マンションなどの収益不動産への貸付債権)を裏付けとした証券化商品 RMBS 住宅ローン債権を裏付けとされた証券化商品 CMBSは収益不動産向けのノンリコースローンを裏付けに発行される証券 p47

103-34p GRESB Grobal Real Estate Sustinability Benchmark 不動産企業・不動産ファンド単位でのESGに関わるベンチマーク指標であり、 既存投資物件や新規開発、大規模改修でのとりくみについて評価するリアルエステイトと、 インフラファンドやインフラ資産や企業を評価するインフラストラクチャに大別される。 評価項目として、サスティナビリティに関する社内体制や方針の制定状況、ESG情報の開示状況、グリーンビル認証の取得状況、保有不動産での環境負荷削減への取り組み、入居テナントとの環境・社会配慮への共同取り組み、従業員や入居テナントへの健康・快適性の向上取り組みなど多岐にわたる。 2023年時点で53銘柄のJREITがリアルエステイトに参加している。参加率は99.5% GRESBとは？わかりやすく説明します。 GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）は、不動産関連企業やファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を評価する制度です。2009年にPRIを主導した欧州の主要年金グループを中心に創設され、主に投資先の選定やESGへの取り組みの透明性を高めるために活用されています。一般的には「グレスビー」、「グレスブ」と呼ばれています。

客室稼働率

ADR/RevPER 🟡OCC 客室稼働率　Occupancy Rate 販売客室数➗販売可能客室総数 🟡ADR 平均客室単価　Average Dairy Rate 客室販売収入➗販売客室数 ※販売した客室なので、 　売れなかった客室は含まない 🟡RevPER Revenue Per Avalable Rooms 客室販売売上➗販売可能客室数 ※売れなかった客室も含む 🌟ADR✖️OCC🟰RevPER

ロングライフビル推進協会 は、国土交通省所管の公益社団法人。1989年（平成元年）6月19日に社団法人建築・設備維持保全推進協会（けんちく・せつびいじほぜんすいしんきょうかい）として発足、2010年（平成22年）4月1日に公益社団法人に移行した。英称は法人格移行後はBuilding and Equipment Long-Life Cycle Associationであり、これを略したBELCA（ベルカ）を通称として用いている。 エンジニアリング・レポート 上記活動の一環として、エンジニアリング・レポートの標準様式を策定し、証券化対象不動産の不動産鑑定評価では、不動産鑑定士以外の専門家による調査の一つとして、重視されている BELCA賞 建築ストックの質向上に寄与することを目的としてBELCAが表彰する建築賞。適切な維持保全により長期間良好な状態で使用されている建築物を表彰する「ロングライフ部門」と、機能活性化のための大規模リフォームを実施した建築物を表彰する「ベストリフォーム部門」の2部門で選考されている。一般的な建築賞が新築の建築物あるいはそれを担当した建築家を表彰するのに対し、既存建築物を維持管理の側面から着目して表彰する制度として注目されている。 Wikipediaより

PRI princples of responsible Investment 2006年に国連のアナン事務局長が提唱した責任投資原則であり、投資にESGの観点を組み入れる投資原則である。

ASTMインターナショナル (ASTM International) は、世界最大・民間・非営利の国際標準化・規格設定機関。工業規格のASTM規格を設定・発行している。 旧称は米国材料試験協会 (American Society for Testing and Materials)。2001年、ASTM規格が国際化したことを反映し改名した。 ASTM において環境サイトアセスメント 実務規格が策定されている。

CASBEE（キャスビー）ってなに？ CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）は、建築物および周囲環境を評価するシステムの1つです。 CASBEEには、主に新築や改修する建築物を対象とする「CASBEE建築評価」と、 既存建築物を対象とする「CASBEE不動産評価」、オフィスビルを対象とする「CASBEEウェルネスオフィス評価」があります

Limited PartnerShip 有責法上の有責組合 投資事業　有限責任　組合 現物不動産の取得および保有はできない！ LPSは、業務を執行する無限責任組合員（General Partner (GP)）と有限責任組合員(Limited Partner (LP))が出資を行い、その出資金を基にして共同で投資を営む組合。 LPSは、資産運用者（無限責任組合員）と投資家（有限責任組合員）の間の契約により成立。 ・投資家は、有限責任組合員として、 　自己の投資額の範囲内で責任を負う。 ・資産運用者は、自己の出資金に加え、投資家から　 　募った出資金を基に投資や運用活動を行う。 　また、無限責任組合員として、自己の出資金の 　範囲にとどまらず、事業から生じた責任を負う。 ・設立時等に定めた損益分配割合に従って各組合員に損益が帰属。組合に対する法人課税はなく、各組合員においてそれぞれに帰属した損益に対し、課税される。（パススルー課税）

有限責任事業組合

資産流動化計画 Asset Liquidation Plan

🟠AJPI(ARES Japan Property Index)： 一定の期間にファンドが保有する不動産 （レバレッジ前）を基礎にしている （売買ではない） 🟠AJFI(ARES Japan Fund Index)： レバレッジ後の不動産ファンドのインデックス

地震による予想最大損失額のこと PML15を超えると融資が受けづらい p17