・TMK ﾃﾞｯﾄﾞ 特定社債、特定借入(ノンリコースローン) ｴｸｲﾃｨ 優先出資証券 ※特定出資は資産対応証券じゃない ・REIT ﾃﾞｯﾄﾞ 投資法人債、借入 ｴｸｲﾃｨ 投資証券 ・GKTKと不特法 ﾃﾞｯﾄﾞ ノンリコースローン ｴｸｲﾃｨ 匿名組合出資

営利社団法人 剰余金を社員に分配できる ex.株式会社や合同会社 会社法の適用をうける 非営利社団法人 ex.一般社団法人 社員に剰余金の分配はできない 倒産隔離を成立させるために必要不可欠

親ファンド TK契約やLPS契約に基づき現金出資を受ける媒体 ファンドマネジャーとファンドマネジメント契約 ※tk 匿名組合 ※lps 投資事業有限責任組合 子ファンド 対象資産を直接保有する媒体 アセットマネジャーとアセマネ契約 TMKだったり合同会社だったり

1.オリジネーターからの倒産隔離 資産の譲渡人(オリジネーター)が倒産した場合に、譲受人たるSPCが当該資産の権利の行使を、譲渡人の管財人などから妨げられないようにすること ①真正売買か？担保取引か？ ②売買取引が無効となるリスク： 否認権、詐害行為取消権行使の可能性 2.SPCの倒産隔離 ①SPCの親会社を一般社団法人にする ②役員は利害関係者にしない ③倒産申し立てさせないようにさせる 🟠真正売買 SPCへの対象資産の移転が形式的な売買で実際はファイナンス目的の譲渡担保の設定たみなされる可能性はないかという問題 🟡真正譲渡の要件 ・売買の意思が契約上明確となっているか ・適正な価格か 　⇨TMKではリスク経済価値アプローチをとる 　具体的には5%ルール ・対抗要件(所有権移転登記) 🟡不動産譲渡認識に適用される基準 ・tmk 不動産流動化実務指針 ・それ以外　収益認識会計基準 🟡会計上のアプローチ ・tmk リスク経済価値アプローチ(5%ルール) ・それ以外　5ステップで確認 ※リスク経済価値アプローチとは、 資産の経済的要素に対する支配が他に移転した場合に資産の譲渡を認識するアプローチである ※いわゆる5%ルールは出資割合ではなく、 流動化対象不動産の時価に対する譲渡人のリスク負担割合のことをいう。 ※リスク経済価値アプローチにおける継続的な関与の例としては、譲渡人が譲渡した不動産の管理業務を行っている、譲渡人が買戻し条件付きで譲渡しているとき等があります。 🟡真正売買と継続的関与例 ・譲渡人が譲渡した不動産の管理業務をおこなう ・譲渡人が買い戻し条件付きで譲渡している ・譲受人が売り戻しの権利を保有している ・セールスアンドリースバック 　オリジネーターが対象不動産をSPCに売却し 　その後に賃借人として占用利用する場合の取引 🟡売買が否定されるリスク ⇨否認権および詐害行為取消権行使 真正売買とは別で考える 売買が根本的に否定される場面 ・否認権　 売主からSPCに不動産が売却されたあとに、売主に対して破産法、会社再生法、民事再生上の各種手続きが開始されると、管財人等によって否認権が行使される可能性がある。 　 ・詐害行為取消権　 それらの手続きが開始されなくとも、売主の債権者によって民法上の詐害行為取消権が行使される可能性がある。 真正売買の問題は、売買の法的性質の問題(売買取引か担保取引か)であるが、否認権や詐害行為取消権のリスクは売買の性質を問題とするものではない (真正売買だから行使されないわけではない) 売主の財務状態のリスクをどの程度の問題と考えるかである

SPCの倒産隔離 🟠未然に防止 事業目的を制限 ※他の事業への関与や借入をさせない 🟠SPCの倒産手続き開始の阻止 SPCの議決権保有者を一般社団法人にする ※昔はケイマン式があったが今は一般社団法人式 ※GK TKやTMKではそうするが、 　REITではしないんじゃいっけ？ 　⇨定款で制限する SPCや親会社の役員は独立した第三者とする ※オリジネーターなどの利害関係者にしない 役員には倒産申し立てさせないようにさせる (倒産申立権放棄誓約書) 🟡一般社団法人 社員2名以上で設立される 社員総会の他に、理事1名は最低でも必要

🟠ライセンス 金融商品取引業者 宅建免許 宅建業法上の取引一任代理の許可 🟠忠実義務と善管注意義務がある 🟠行為規制 ・金商法上で、自己又は第三者の利益を図るため取引したり、通常とは異なる条件で自己の親会社や子会社と取引することは明示的に禁止されている ・資産運用会社は、不動産や不動産受益権を取得または譲渡した場合には、相手が誰であろうとも、 利害関係人でない不動産鑑定士による鑑定評価を取得する義務がある また、弁護士や公認会計士、監査法人などの第三者に価格調査を実施する義務もある ・資産運用会社が自己勘定で不動産の取得や譲渡や賃貸借、管理の受託などを行った際には、投資法人への書類交付義務がある ・資産運用会社が資産運用会社の利害関係人などと特定資産の取得や譲渡やナドナドおこなっなときには、投資法人への書類交付義務がある ・資産運用会社間での財産の相互取引は原則禁止 🟠投信法・金商法における、 　資産運用会社の利害関係人の範囲 親法人 親会社の子会社や関係会社も含む 議決権の50%以上を有する会社など 子会社、特定個人株主など

GKTK方式は、不動産証券化の中で、私募ファンドで使われる典型的なスキームである。 対象資産を不動産信託受益権とし、 SPVを合同会社とし、 資金調達方法としては、責任財産限定特約付融資(ノンリコースローン)と匿名組合出資がある。 ※不特法上の倒産隔離型スキームでもGKとTKを使う場合が多いが、その場合は現物不動産だけ。 なぜ合同会社なのか？ SPVとしての組成管理維持コストが株式会社に比べて低廉だから！ 決算報告義務なし、会計法人や監査役も不要！ 内部体制構築も不要！ 最低資本金はない！ なぜ信託受益権なのか？ 現物不動産を信託受益化すると、SPVは不動産取得税とか不動産登記に関わる登録免許税も払わなくていいから！ なぜ匿名組合出資なのか？ 法人の所得計算において、社員持分保有者への利益配当は損金算入できずいわゆる二重課税が発生してしまうが、匿名組合員への利益の分配は損金として処理される。

1.所有と経営の一致 出資者🟰社員🟰業務執行者 業法執行者が法人であるときは、職務執行者として個人を選任する必要性がある。 実務的には一般社団法人の社員のひとりで、また理事でもある個人が、合同会社の職務執行者となる 2.簡易な設立手続き 定款について公証人の認証が不要 3.社員全員が有限責任 4.定款を柔軟につくれる p21

GKTKやTMKは資産流動化型で、 REITは資産運用型 REITの特徴 1.機関投資家も個人投資家も 2.各スキームの中で最も規制が厳しく、関係者も多くてコストがかかる 3.上場REITと私募REITがある 払い戻し不可クローズドエンドと 払い戻し可のオープンエンド 4.TMKは流動化計画期間が決まっているので有限 　投資法人は存続期間の定めがない 5.TMKは合併しないけどREITは合併する 6.TMKと同様に税の導管性がある 7.有価証券投資信託の受益証券も商品化されてる 投資法人の特徴 他業禁止 (投資法人は、特定資産に対する投資として運用することを目的とした法人である) 本店以外の営業所は🆖 従業員の雇用は🆖 宅建業者てある資産運用会社がその資産の運用を行う投資法人は、みなし宅建業者となり、 宅建業法の適用を受ける 営業保証金の供託も除外されてない 投資法人は、資産の運用を資産運用会社に委託しなければならない ※資産運用会社は、金融商品取引業者でなければはならず、宅建免許が必要で、宅建業法の取引一任代理等の許可が必要 投資法人は、資産保管会社に資産の保管を委託しなければならない 一般事務も委託しなければならない

1.設立企画人が規約を作成し、内閣総理大臣へ ※設立企画人の最低1人は金融商品取引業者のあるいはそれらしい人じゃなきゃだめ ※規約は定款みたいなもので、必須記載事項あり 　目的、商号、払い戻し可能か否か 　最低限5000万円以上の純資産額 　金銭の分配法人 　資産運用の対象および法人 　資産評価の方法、基準、基準日 　執行役員とかの報酬 　資産運用会社の報酬　etc 2.設立時投資口の発行　1億以上 3.調査終了後に設立登記をおこなう 4.内閣総理大臣の登録を受けねば資産運用できない ※登録には締結済の資産運用委託契約も添付する ========= 🟠J-REIT上場プロセス １．資産運用会社で以下の手続きを行う。 　〇宅建業法の免許・取引一任代理等に係る認可、 　　金商法の投資運用業登録 ２．投資法人で以下の手続きを行う。 　〇投資法人の設立企画人が、 　　規約作成と内閣総理大臣への届出 　〇執行役員・監督役員等の選任、 　　投資法人の設立登記申請 　〇引受証券会社の選定等⭐️ 　〇東証の上場審査（資産総額（上場の時までに 　　50 億円以上）、資産運用会社が投資信託協会 　　の会員であること等形式的基準に加えて、 　　面接等を通じて適切な内部監査体制が整備 　　されているか等の審査が行われる⭐️

・投資主総会⭐️ ・執行役員　 ・監督役員 　⇨役員会 ・会計監査人 🟠投資主総会 🟡普通決議事項 　執行役員、監査役員、会計監査人の選任や解任 　資産運用にかかる契約の承認や解約 　過半数の投資主が出席し、出席者の過半数で決議 ※ 資産運用委託契約の締結には、 　投資主総会の承認が必要 🟡特別決議事項 　規約の変更 　吸収合併　など 　過半数の投資主が出席し、その2/3以上で決議 🟡みなし賛成制度 　規約によって、出席しない場合は賛成とみなす 🟠執行役員 任期は最長2年以上 🟠監督役員 執行役員の職務執行を監督する 執行役員より欠格事由が厳しく、設立企画人や執行役員と利害関係がある人や資産運用会社の親会社などから報酬を受けているものはダメ 任期は最長４年 監督役員は執行役員の数➕1名以上いないとだめ ・投資法人の監督役員は、資産運用会社の 　監督役員を兼務できない ・監督役員は執行役員の職務の執行を監督する（投資判断の監督ではない） 🟠役員会 全ての執行役員と監査役員より構成される。 ※会計監査人は含まれない ⭐️役員会の承認 一定の取引(有価証券の取得や譲渡、不動産の取得や譲渡※軽微なものは除く)は、 資産運用会社は投資法人の同意が必要であり、 執行役員が投資法人の動意を得るには役員会の承認を得なければならない ・投資法人と資産運用会社の利害関係人等 （資産運用会社の親会社等）との間の一定の 　重要な取引（軽微なものを除く）を行うとき 　は、役員会の承認が必要 ・資産運用会社は、自己の計算で行った不動産取引を定期的に投資法人に書面で報告し、それに加えて、投資法人と資産運用会社、資産運用会社の利害関係人等との間で取引を行ったときは、遅滞なく投資法人に書面で報告する。 ・投資法人の資産の入れ替えの一環で行う通常の資産の取得は投資法人の承認は不要 ・投資法人と資産運用会社（資産運用会社の 　役員等も含む）との間の取引は、 　全投資主の同意を得た場合等を除き禁止。　 　※資産運用会社への資産売買や不動産 　管理の委託などは全投資主の同意は不要 🟠会計監査人 公認会計士や監査法人でなければならない 一般的には大手の監査法人に委託される そのほか、委託しなければいけない 🟠資産運用会社 🟠資産保管会社 🟠一般事務委託者 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 🟠投資法人の機関 ① 投資主総会 ② 役員会 　１人以上の執行役員：任期最長2年 　執行役員に+1以上の監督役員：任期最長4年 ③ 会計監査人 🟠ライセンス 投資法人 ・投資法人はみなし宅建業者となる。 ・営業保証金の供託等も必要 🟠資産運用会社 ・資産の運用は資産運用会社に委託しなくて はならない（なお、一般事務も一般事務 　受託会社に委託しなくてはならない） ・資産運用会社は、金融商品取引法の資産運用 　業の登録、主として不動産に投資する 　投資法人のときには宅建業法の取引一任 　代理等の認可を受ける必要がある

1998年に資産流動化法が施行されてから、特定目的会社をSPCとする仕組みが確立された。 TMKがデッド特定社債、特定借入と ｴｸｲﾃｨ 優先出資証券を調達する。 特徴 1.TMKは資産流動化計画の枠の中で存在するので、 原則としてそこに記載されている業務しかできない 2.資金調達方法が限定されている 3.税法上の優遇措置がある。 　租税上の流通税の軽減措置 　法人税法上の配当所得の損金扱い 　 4.現物不動産も受益権もどちらも🆗

p134 🟠個別の案件ごとに業務開始届出が必要 　敵式におこなわないと流動化業務ができない ・資産流動化計画をつくるのは大変 　変更する場合も変更手続きが必要 🟠資産調達方法が限定されている 　資産対応証券 　(優先出資、特定社債、特定約束手形) 　の発行か、借入に限定されている。 　※匿名組合出資を受けることはできない ・税務上の導管性を満たすために必要な要件を 　備えなければならないため、機関投資家のみに 　特定社債の発行が行われる 🟠特定資産の管理および処分については、 　第三者に委託しなければならない 　※現物不動産の場合、　 　　特定資産管理処分受託者に委託する 　※信託受益権の場合は特定〜じゃなくて 　　投資助言会社や投資運用会社をAMにする 🟠宅建業法は適用されない❗️ 　(資産流動化計画で無限定な不動産取得は🆖) ※投資法人や不特法上の特例事業者はみなし業者 ※GKTKの合同会社もみなし宅建業者にならない。 　なぜなら、信託受益権のみだから。 ・TMKの存続期間は最長50年である 　※投資法人はしばりがない？ ・REITは合併できるけどTMKは合併できない ・事業年度ごとに財務局に報告義務がある

🟠特定社員とは？ 特定出資を有する者が特定社員 社員総会で議決権を持つ🟰取締役の選任など 法律で必須 🟠優先出資社員とは？ 優先出資社員は議決権を有さない 優先出資社員は任意の機関であるが、エクイティ発行するのら必要 １．特定目的会社の取締役の選任・解任、 　　決算の承認は特定社員のみが議決権を持つ ２．定款で定めれば、優先出資社員にはみなし賛成 　　制度が使える（特定社員には使えない） ３．特定出資は必ず発行する必要があるが、 　　優先出資の発行は任意である 🟠特例社債・特定借入れとは？ １．特例社債は業務開始届出を行った後に行う必要がある。但し、特定資産を取得するためのデューデリジェンス費用等の支出のための費用の調達のためには、業務開始届出書が受理される前でも借入れができる。 ２．特例借入れの借入先は適格機関投資家・ 　銀行に限定される。 🔵社員総会 TMKの最高意思決定機関。 ※投資法人でいう投資主総会➕役員会みたい？ 🔵取締役　1名 🔵監査役　1名 特定資産の譲渡人は、 特定目的会社の取締役・監査役になれない 🔵会計監査人 　ほとんどTMKで選任が必要 　公認会計士または監査法人でなければならない ※会計参与は任意で置ける TMKが特定借入としてノンリコースローンを借り入れる場合は倒産隔離が要求されるので、 特定社員は一般社団法人、一般社団法人の社員2名、理事1名、TMKの取締役1名、監査役は外部の会計士が就任する

🔵TMKの設立 1.発起人が定款つくる 2.設立時、特定出資投の発行　 3.特定出資にかかる金銭の振り込み後、 取締役、監査役、会計監査人を選任 4.設立登記をおこなう 🔵資産流動化計画の届出前後 ※監督官庁に提出する　財務局？内閣総理大臣 ALPの提出(🟰業務開始届出)は、売買契約や特定資産管理処分委託契約の捺印後になる！！ ※添付する ※添付資料として他にも定款、特定目的会社の登記など 資産流動化計画の届出しないと、優先出資の発行や借入をおこなうことはできない！ そのあとじゃないと、特定資産を取得できない！

TMKでは、特定資産(信託の受益権は除く)の管理および処分にかかる業務は、信託会社などに信託しなければならないとされている。 ただし、特定資産が不動産の場合には、オリサジネーターまたは管理できるものに委託して良いとされている。 これは法的な表現でわかりにくい。 すなわち、 🟠特定資産が現物不動産 特定資産管理処分受託者への委託義務 🟠特定資産が不動産信託受益権 信託受託者はすでに存在するので、 資産流動化法上は特定資産管理処分受託者を置く必要はない。実際には、GKTKと同じで不動産信託受益権の投資判断がTMKに必要となるので、 投資助言会社や投資運用会社がアセットマネジャーに選任されるのが一般的である

TMKにおいて、 不動産現物なら必要❗️ 信託するなら不要❗️ 特定資産が不動産現物のときは、特定資産管理処分受託者（AM等）を置く必要がある。 特定資産が不動産信託受益権のときには、既に不動産の管理・処分を行う信託受託者が存在するので、特定資産管理処分受託者は必要ない

🟠自己運用業→あたらない 特定目的会社が不動産信託受益権を特定資産として保有して運用しても、金商法上の自己運用業にあたらない。 そのため、金商法の投資運用業者に投資判断の一任をする必要はない 🟠自己募集 →特定目的会社の取締役・使用人ができる、 特定資産の譲渡人は届出すればできる 特定目的会社の取締役・使用人が自ら募集等をすることができる。 特定目的会社に特定資産を譲渡する特定譲渡人は、届出をすれば同様に特定目的会社の発行する有価証券の募集の取り扱いができる。 金融商品取引業の登録は不要。 🟠特定目的会社の匿名組合出資 （ファンド間投資を想定） 特定目的会社は、匿名組合出資持分を取得することはできないが、不動産信託受益権の取得、管理、処分を行う匿名組合出資持分を取得（つまり、特定目的会社が他の不動産ファンドの匿名組合員になって他ファンドに出資すること）はできる

○出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業を行う事業者について、　 許可等の制度を実施し、業務の適正な運営の確保 と投資家の利益の保護を図ることを目的として、 平成6年に制定。 ○ 平成25年法改正により、倒産隔離型スキーム(特例事業)を導入。 ○ 平成29年法改正により、小規模不動産特定共同事業を創設するとともに、クラウドファンディングに対応した環境を整備。 資本金(第1号事業者:1億円、第2号事業者:1000万円、第3号事業者:5000万円、第4号事業者:1000万円) 宅建業の免許 良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成 基準を満たす契約約款(一般投資家を対象とする場合のみ) 事務所ごとの業務管理者配置※(不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業(ARESマスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティングマスター)

p181 🟠不特法事業者の類型 🟡自ら不動産を保有 ・所有・経営・事業主体が1号 　代理媒介するのが2号 ⇨任意組合型(任意組合契約) 　匿名組合型(匿名組合契約) 🟡特例事業(専ら会社🟰特例事業者) ・資産保有主体が特例事業者SPC 　業務委託者が3号 　代理媒介が4号 ⇨現物GKTKスキーム(匿名組合契約) 🟡適格特例投資家限定事業 　特例投資家のさらにプロの適格特例投資家に 　投資家を限定しておこなう場合 ⇨適格特例投資家スキーム？自ら営業者 ２．2017年の改正で、投資家が適格特例投資家のみのときは、SPCが適格特例投資家限定事業者になる届出をすれば、適格特例投資家が自ら匿名組合の営業者となり不動産取引をする際の不動産特定共同事業法の許可は不要になった（下図のパターン③） ３．また、2017年の改正では、一定規模以下の事業では、特例事業において特例投資家以外も不特法のSPCに投資できることとなった。ただ、あくまで特例事業（下図のパターン②）なので、スキームに３・４号事業者は必要であることに注意 🟠契約の類型 ・任意組合契約型 　※出資した財産は共同 ・匿名組合契約型 　※出資した財産は営業者に属する ・賃貸型 賃貸型の不動産特定共同事業： 事業者と投資家との間で現物不動産を共有して、 投資家が事業者に対して共有不動産の賃貸又は 賃貸の委任をするタイプの不動産特定共同事業。 ひっかけポイント①：共有不動産の賃貸又は賃貸の委任が伴えば不動産特定共同事業となるが、事業者が共有不動産を用いて自らホテル事業を行うときはホテル事業は賃貸契約又は賃貸の委任にはあたらないので、不動産特定共同事業にはならない。 ひっかけポイント②：共有不動産を用いたホテル事業であっても、事業者がホテル運営者などに賃貸（マスターリース）するときは、賃貸にあたるので不動産特定共同事業になる 🟠行為規制 金商法を準用する行為規制がある ・損失補填等の禁止 ・適合性の原則 🟡損失補填禁止： 不動産特定共同事業の損失を補償することを予め約束してはいけない。 ただ、不動産特定共同事業者が法律違反を行い、 投資家に損害を及ぼしたときは損失補填は禁止されない。 事業参加者が特例投資家でも例外はない。 🟡適合性の原則： 顧客の知識、経験、財産の状況、契約締結の目的に照らして不適当な勧誘を行なってはならないという原則。 （事業参加者が特例投資家だと適用されない？？ 不動産特定共同事業法では、投資家と不動産特定共同事業契約約款（以下、「約款」と言います。）に基づいて投資家と個別の不動産特定共同事業契約を締結しなくてはなりません。 しかし、以下の場合には約款に基づく契約締結義務はありません。 １．投資家が特例投資家のとき、かつ、 ２．不動産特定共同事業契約上の権利義務を 　　他の特例投資家以外の者に譲渡することが 　　禁止されているとき 不動産特定共同事業法の特例投資家とは １．銀行 ２．信託会社 ３．金商法上の特定投資家 ４．不動産特定共同事業者 ５．認可宅地建物取引業者 ６．不動産投資顧問業者 ７．オリジネーター等 ８．5 億円以上の資本金を有する株式会社 ※適格特例投資家限定事業にも、 　約款規制は適用されない

🟣1号事業者: 任意組合か匿名組合型で 不特法事業を行う不動産会社 🟣2号事業者: 1号事業の投資家を勧誘する不動産会社 🟣3号事業者: 現物GKTKスキームで不特法事業を行う不動産会社・AM 🟣4号事業者: 3号事業の投資家を勧誘する不動産会社・AM 🟣特例事業者:3号事業者の器 🟣適格特例投資家限定事業者:投資家を適格特例投資家に限定した場合は、届出をおこなえばOK 1〜4号は許可、特例事業者と適格特例投資家〜は届出！ 1・2号 ※任意組合型　任意組合の業務執行組合員として 　事業をおこなう不動産会社は1号の許可が必要 ※匿名組合型　匿名組合の営業者として事業を 　取り仕切る不動産会社は1号の許可が必要 3・4号 ※現物GKTKスキーム　　この場合は3号許可 宅建業法：不動産特定共同事業１～４号事業者の許可には宅建業免許が必要。特例事業者はみなし宅建業者となる。

金商法を準用する行為規制がある ・損失補填等の禁止 ・適合性の原則 🟡損失補填禁止： 不動産特定共同事業の損失を補償することを予め約束してはいけない。 ただ、不動産特定共同事業者が法律違反を行い、 投資家に損害を及ぼしたときは損失補填は禁止されない。 ※事業参加者が特例投資家でも例外はない！！ 🟡適合性の原則： 顧客の知識、経験、財産の状況、契約締結の目的に照らして不適当な勧誘を行なってはならないという原則。 ※事業参加者が特例投資家だと適用しない 🟡書類交付義務　 契約前と契約時に書類交付　 ※特例投資家なら交付しなくて良い 🟠約款 不動産特定共同事業法では、投資家と不動産特定共同事業契約約款に基づいて投資家と個別の不動産特定共同事業契約を締結しなくてはなりません。 ※特例投資家には約款使用しなくてよい 　不動産特定共同事業契約上の権利義務を 　　他の特例投資家以外の者に譲渡することが 　　禁止されているとき？ 不動産特定共同事業法の特例投資家とは １．銀行 ２．信託会社 ３．金商法上の特定投資家 ４．不動産特定共同事業者 ５．認可宅地建物取引業者 ６．不動産投資顧問業者 ７．オリジネーター等 ８．5 億円以上の資本金を有する株式会社 ※適格特例投資家限定事業にも、 　約款規制は適用されない

通称「スーパープロ投資家限定事業」。不動産特定共同事業におけるスキームの一つである。 不動産特定共同事業の第1号事業（実物不動産に対して投資家から資金を集め、自らが不動産を取得、運用するスキーム）の応用であり、投資家を適格特例投資家（スーパープロ投資家）に限定するスキームである。 投資家区分の制約はあるものの、出資額（調達額）の制限がない。また、第1号事業と比べて許認可のハードルが低く、「届出制」である。 SPC（特別目的会社）に実物不動産を取得させる「SPC型」も可能である。

金融商品取引行為の範囲 🟠オリジネーターが不動産信託受益権の売主となるときの注意 オリジネーターが信託を設定して当初委託者兼受益者となるときには、オリジネーターが不動産信託受益権の発行者とみなされる。 金商法上、信託受益権の発行に際しての勧誘行為（自己募集）は、金融商品取引行為にあたらないため、オリジネーターは金融商品取引業の登録なしで不動産信託受益権の売主として販売勧誘行為を行うことができる。 なぜこのような扱いになるかというと、 金商法の信託受益権はみなし有価証券であるものの、募集・私募のときに金融商品取引行為となる有価証券に信託受益権が含まれていないから。なお、募集・私募の「取扱い」のときに金融商品取引行為となる有価証券には信託受益権が含まれている。　 そのため、第三者がオリジネーターである当初委託者兼受益者のために信託受益権の募集・私募の取扱いを行うときには、その第三者は金融商品取引業の登録を受ける必要がある。 🟡第一種金融商品取引業 有価証券の売買（みなし有価証券を除く） 店頭デリバティブ取引等、引受業務 主に証券会社などが営んでいる。 ※売買の代理や媒介も含む 🟡第二種金融商品取引業は 集団投資スキーム等の自己募集 みなし有価証券の売買等 ※匿名組合出資持分の募集または私募、信託受益権や匿名組合出資持分の募集または私募の取扱い、売買、売買の代理・媒介 市場デリバティブ取引（有価証券を除く） 主に自己募集のファンドなどが営んでいる。 🟡投資助言・代理業は、投資顧問契約に基づく助言、投資顧問契約や投資一任契約締結の代理・媒介等を指し、主に投資顧問業者（投資助言・代理業者）などが営んでいる。 🟡投資運用業は、投資一任契約等に基づく運用、投資信託等の運用、集団投資スキーム等の運用等を指し、主に投資信託委託業者（運用会社）や投資顧問業者（投資運用業者）などが営んでいる。 🟠GK自らが取得勧誘行為をおこなう場合には私募ということになり、匿名組合出資持分は私募の対象有価証券となるため、業としておこなうには、第二種金融商品取引業の登録が必要となる。 例外もして、GKが適格機関投資家等特例業務の届出をすれば、第二金融商品取引業の登録は不要。 GKが自ら私募をおこなわないで、第二種金融商品取引業者に私募の取扱いを委託すれば、 第二種金融商品取引業の登録は不要。

第一金融商品取引業者 兼業規制あり 最低出資金5000万円 第二種金融商品取引業者 兼業規制なし 最低出資金1000万円 個人の場合は営業保証金の供託が必要 投資運用 兼業規制あり 最低出資金5000万円 投資助言・代理 兼業規制なし 最低出資金なし 営業保証金の供託は必要 オリジネーターが不動産信託受益権の売主となるときの注意 オリジネーターが信託を設定して当初委託者兼受益者となるときには、オリジネーターが不動産信託受益権の発行者とみなされる。 金商法上、信託受益権の発行に際しての勧誘行為（自己募集）は、金融商品取引行為にあたらないため、オリジネーターは金融商品取引業の登録なしで不動産信託受益権の売主として販売勧誘行為を行うことができる。 (なぜこのような扱いになるかというと、 金商法の信託受益権はみなし有価証券であるものの、募集・私募のときに金融商品取引行為となる有価証券に信託受益権が含まれていないから。　　 なお、募集・私募の「取扱い」のときに金融商品取引行為となる有価証券には信託受益権が含まれている。　 そのため、第三者がオリジネーターである当初委託者兼受益者のために信託受益権の募集・私募の取扱いを行うときには、その第三者は金融商品取引業の登録を受ける必要がある。)

新たに発行される有価証券の取得の勧誘 募集🟰公募 私募 　①適格機関投資家私募 　②特定投資家私募 　③少人数私募(50名未満) 売出し 既に発行された有価証券の売付けの申込み、勧誘 ※売出しのうち、少人数 媒介：自ら当事者とならず顧客間契約締結に努める 取次ぎ：自己の名で顧客の計算で契約締結を図る 代理：顧客の名と計算で自ら契約締結を図る 引受け：転売目的で有価証券を取得すること 元引受：引受のうち金商業者等から取得すること p296.309

🟠公募 第1項有価証券 　50名以上に勧誘 　※発行額が1000万以上なら有価証券届出書 第2号有価証券 　500名以上と契約　 　※発行額が1000万円以上なら有価証券通知書 🟠私募 第1項有価証券 　50名未満に勧誘 　特定投資家のみに勧誘 　適格機関投資家のみに勧誘 第2号有価証券 　500名未満と契約　 金融商品取引法では、一定の条件のもとでは、　 有価証券の募集に際して有価証券届出書又は 有価証券通知書を提出する必要があります （開示規制） 特に、第一項有価証券は50名以上に勧誘すると 公募になるのに対して、第二項有価証券は勧誘を行い500 人以上が取得するときに公募になること （つまり500名以上に勧誘しても自動的には公募にはならないこと）がひっかけ問題として頻出です。 〇 第一項有価証券の勧誘先の数50名は、 　同種の有価証券につき過去6カ月を通算する 〇 有価証券届出書又は有価証券通知書の届出を行わないときには、一定の例外を除いて、届出を行っていないことを相手方に告知する必要がある 〇 有価証券届出書を提出するときはEDINETを使わなければならない。（有価証券通知書を提出するときはEDINETは使わなくてもよい） 〇 一項有価証券等の総額１億円以上の募集・売り出しにかかる取得勧誘は、有価証券届出書の提出をするまでは勧誘を行うことはできない（届出の発効までは不要） 〇 それまでに有価証券届出・報告書を提出してていない会社が発行する株式を上場するときは、発行額が１億円未満でも有価証券届出書を提出する必要がある

🟠第一項有価証券 🟰伝統的有価証券 株券 社債権 TMKの発行する有価証券！！ 投資法人の発行する有価証券！！ 電子記録移転権利！！ 🟠第二項有価証券 不動産信託受益権 集団投資スキーム持分　 　任意組合契約に基づく権利 　匿名組合契約に基づく権利 　有限責任組合契約に基づく権利 　有責組合契約に基づく権利 　社団法人の社員権 ※匿名組合組合出資持分の募集または私募、 信託受益権や匿名組合出資持分の募集または私募の取扱い、売買、売買の代理媒介を業として行う場合は、第二種金融取引業者の登録が必要。 ※集団投資スキームも電子権利だと一項になる ※GK自らが取得勧誘を行う場合は私募となり、匿名組合出資持分は第二項なので、GKは第二種金融商品取引業者の免許が必要。委託する場合は免許は不要

匿名組合の営業者であるSPCが自己運用業の登録義務を適用除外にされるためには、次の緩和措置が必要である。 1.投資運用会社と投資一任契約を締結する 2.適格機関投資家等特例業務として自己運用業務を 　届出によりおこなう 3.二層構造を利用する 　子ファンドの投資対象を不動産信託受益権とし、 その出資者を親ファンド1社(適格機関投資家特例業務の届出あり)とすると、子ファンド営業者の投資運用業登録義務が適用除外となる

金商法上で、SPCが匿名組合出資の私募を自ら行う場合で二種金商業者の登録が必要となっても、適格機関投資家等特例業務にすれば届出だけで足りる 最低でも1名の適格機関投資家が存在すれば それ以外に49名以下の適格機関投資家以外の投資家(特例業務対象投資家:国、日本銀行、金融商品取引業者、TMKなど…)を相手方としておこなう集団スキーム持分にかかる私募、などをおこなう自己運用行為に適用される。 なお、特例業務対象投資家だけではだめだが、適格機関投資家だかのいうのもあり

🟠自己運用とは SPCが匿名組合出資の勧誘を自ら行う 有価証券などの金融商品等に対する投資として、 集団スキーム持分などを有する者から出資をうけた金銭などの運用をおこなうこと 例えば、匿名組合組合の営業者として匿名組合員から出資を受けて不動産信託受益権に投資する行為等 TMK→自己運用業にはあたらない 特定目的会社が不動産信託受益権を特定資産として保有して運用しても、金商法上の自己運用業にあたらない。そのため、投資運用業者に投資判断の一任をする必要はない。 REIT→自己運用をおこなってはいけない。 だから、投資運用業者に一任する？ 🟠自己募集とは オリジネーターが信託を設定して当初委託者兼受益者となるときには、オリジネーターが不動産信託受益権の発行者とみなされる。 金商法上、信託受益権の発行に際しての勧誘行為（自己募集）は、金融商品取引行為にあたらないため、オリジネーターは金融商品取引業の登録なしで不動産信託受益権の売主として販売勧誘行為を行うことができる。 (なぜこのような扱いになるかというと、 金商法の信託受益権はみなし有価証券であるものの、募集・私募のときに金融商品取引行為となる有価証券に信託受益権が含まれていないから。　　 なお、募集・私募の「取扱い」のときに金融商品取引行為となる有価証券には信託受益権が含まれている。　 そのため、第三者がオリジネーターである当初委託者兼受益者のために信託受益権の募集・私募の取扱いを行うときには、その第三者は金融商品取引業の登録を受ける必要がある。) TMK→特定目的会社の取締役・使用人ができる、 特定資産の譲渡人は届出すればできる 特定目的会社の取締役・使用人が自ら募集等をすることができる。 特定目的会社に特定資産を譲渡する特定譲渡人は、届出をすれば同様に特定目的会社の発行する有価証券の募集の取り扱いができる。 金融商品取引業の登録は不要。

GKTKスキームよ匿名組合出資持分が代表的！ 民法上の任意組合契約に基づく権利 商法上の匿名組合契約に基づく権利 有責法上の有責組合契約に基づく権利 有限責任組合契約に基づく権利 社団法人の社員権その他 不特法事業者と締結した組合契約に基づく権利 GK自らが取得勧誘行為をおこなう場合には私募ということになり、匿名組合出資持分は私募の対象有価証券となるため、業としておこなうには、第二種金融商品取引業の登録が必要となる。 例外もして、GKが適格機関投資家等特例業務の届出をすれば、第二金融商品取引業の登録は不要。 GKが自ら私募をおこなわないで、第二種金融商品取引業者に私募の取扱いを委託すれば、 第二種金融商品取引業の登録は不要。

主な行為規制として 契約締結前・締結時の書面交付義務、 損失補填の禁止、 適合性の原則があり、 金融商品取引業法、不動産特定共同事業法、金融サービス法に定められています。 損失補填禁止： 事業の損失を補償する事を予め約束してはいけない ただ、事業者が法律違反を行い、投資家に損害を及ぼしたときは損失補填は禁止されない。 適合性の原則： 顧客の知識、経験、財産の状況、契約締結の目的に照らして不適当な勧誘を行なってはならない ⭕️適用される ❌適用されない 🟡書面交付義務　　 金融商品取引法 　⇨原則⭕️ 特定投資家❌　適格機関投資家⭕️ 　　※特定には適用されないが適格にはされる！？ 不特法 　⇨原則⭕️ 特定事業❌　適格特例投資家事業⭕️ 　※特定には適用されないが適格にはされる？！ 金融サービス法 　⇨原則、特定顧客ともに❌　適用しない！ 　　※つまり、口頭説明でOK 実務的には書面あり 🟡損失補填の禁止 金融商品取引法 　⇨原則⭕️ 特定投資家⭕️ 適格機関投資家⭕️ 　※例外はない 不特法 ⇨金商法準用？　全てに適用 金融サービス法 　⇨そういうのはなさそう 🟡適合性の原則 金融商品取引法 　⇨原則⭕️ 特定投資家❌　適格機関投資家⭕️ 不特法 ⇨金商法準用？　⭕️❌❌？ 金融サービス法 　⇨原則⭕️ 特定顧客❌ 試験でも横串で聞かれると意外と間違えてしまうところなので、この機会にまとめておきましょう。 一問一答 １．適格機関投資家特例業務では、顧客の投資経験が相当に高いと思われるので、顧客の知識、経験、財産の状況及び金消契約を締結する目的な勧誘を禁止する適合性の原則に立脚する必要はない ２．金商法の特定顧客に対しては、契約締結時交付書面の交付が免除されている ※金商法？キンサ法ではないのか？ ３．金融サービス法の重要事項の説明は口頭で行えばよく、書面の交付は必要ない ４．金融商品販売業者等は、たとえば元本欠損が発生する可能性がある等の重要事項については、すべての顧客に対して何らかの説明をしなくてはならない ５．金商法の損失補填等の禁止の規定は、不特法で準用されている ６．不動産特定共同事業法の商品を特例投資家に販売するときに、不動産特定共同事業者は当該特例投資家に対して適合性の原則に基づいた勧誘を行わなくてはならない ７．金商法の適合性の原則の規定は、不特法及び金融サービス法で準用されている ８．不動産特定共同事業法の商品を販売するときには、金商法の規制は適用されない 答え １．×　 適合性の原則は金商法の適格機関投資家特例業務においても適用される。もともと適格機関投資家特例業務には適合性の原則は適用されていなかったが、適格機関投資家特例業務届出者が投資知識のない高齢者に対して自己私募を行い被害が生じる事例が多発したので、金商法が法改正された経緯がある。 ２．O　 ３．O　 実務上は、金商法・不特法の契約締結時等の交付書面を用いて説明することが多いです ４．×　 特定顧客に対しては不要　 ５．O ６．×　不動産特定共同事業法の特例投資家には適合性の原則の適用はない ７．×　 金商法の適合性の原則は不特法では準用されているが、金融サービス法では金商法の準用ではなくて金融サービス法独自の適合性の原則に関する条文を置いている。 ８．×　 不動産特定共同事業法の特例事業の契約上の権利は、金商法上の集団投資スキームにあたるので、金商法の規制も適用される。

金融サービス提供法とは 金商法だけでは補きれない規制をおこなうため誕生 🟠金商法との違い ・金商法では金融商品の発行は対象外ですが、 　金サ法では発行も取引行為の対象となる ・金商法では、不特法商品は対象外？？そう？ 　金サ法では特定事業のみ、対象となる ・金商法は業法として機能する役割で、 　金サ法は民法の不法行為の特則として機能する 🟠金商法の金融商品取引行為にあたらないものの、金融サービス提供法の金融商品販売行為にあたり、 金融サービス提供法の適用を受けるもの ・信託受託者が信託委託者と信託契約を締結する　 ・信託受益権の当初委託者兼受益者がSPCに 　信託受益権を発行する行為 　※信託受益権の「売買」には金商法適用があるが 　「発行」は金商法の適用がない ・不特法は特例事業のみ、金サ法の適用あり ※たとえば、現物を出資するときや賃貸型には金融商品販売法は適用されない 🟠行為規制 🟡適合性のある説明義務： 顧客の知識、経験、財産の状況及び金融商品の契約を締結する目的に照らして、当該顧客に理解されるために必要な方法及び程度によるものでなければならない。 つまり、顧客に応じて説明の方法や程度を変えなくてはならない。 ※説明義務はあるけど書類交付義務義務はない 🟡断定的判断の提供等の禁止： 不確実な事項について断定的判断を提供し、又は確実であると誤認させるおそれのあることを告げてはいけない。 金融サービス提供法の説明義務違反をすると、 事業者が損害賠償責任を負う。（刑事罰はない） 🟡損害額の推定： 金融商品販売業者等が重要事項について説明をしなかったこと又は断定的判断の提供等を行ったことによって当該顧客に生じた損害の額は、 元本欠損額と推定する。 説明義務違反と損害の因果関係については 推定規定がある。 🟠重要事項の説明義務がある顧客 金融商品販売業者等は、金融商品の販売をするときは、以下の相手方以外には重要事項を説明する必要がある。 １．特定投資家 ２．ｵﾌﾟﾄｲﾝをして特定投資家とみなされる投資家 ３．金融商品販売業者 ※オプトアウトした特定投資家は一般の投資家 ⇨重要事項の説明義務がある ※金融サービス提供法では書面交付義務なし ただし金融商品取引法で求められる契約締結前交付書面を交付して説明することが多い 顧客から説明を要しない旨の意思表示（金融サービス提供法では書面は不要）があれば、デリバティブ取引等でなければ重要事項の説明は不要

🟠オリジネーターの信託譲渡 当初委託者（オリジネーター）から 信託受託者に信託譲渡されたとき、 信託受託者が対抗要件を備えれば、 対象不動産に設定されている賃貸借契約上の 賃貸人としての地位を、 信託受託者は新所有者として自動的に承継する。 🟠譲渡人がマスターレッシーとなるとき セールス・アンド・リースバック構成を取り、 譲渡人が譲受人に対して所有権を移転するとき、 譲受人と譲渡人の合意があれば 賃貸人たる地位を譲渡人が維持することができる。 ※改正民法では、テナントの承諾書は不要‼️ 🟠譲渡人はマスターレッシーにならず、 　新たなマスターレッシーが登場するとき 譲渡人が譲受人に対して所有権を移転するとき、 譲渡人がマスターレッシーになるのではなく、 新たな第三者が譲受人との間でマスターリース契約をしてテナントに転貸するときには、 テナントは賃借権から転借権になるため、 旧民法と同じくテナント承諾書が必要‼️ 🟠譲受人への賃借人地位の移転 マスターレッシーとして、賃貸人たる地位を譲渡人(オリジネーター等)が維持しているケースで、 譲渡人の債務不履行等によりマスターリースが終了したときは、譲受人(新所有者)に賃貸人の地位が自動的に移転する。 ※合意解約でも同様！ 🟠問題 対象不動産が当初委託者（オリジネーター）から信託受託者に譲渡されるときに、 既存のテナントと新所有者である信託受託者との間に入り、既存のテナントに対して転貸借を行うマスターレッシーが入ることがある。その場合について、以下の記述の正誤を答えよ １．オリジネーターがマスターレッシーになるときに、テナントの承諾があれば、オリジネーターは賃貸人たる地位を維持することができる。 ２．オリジネーターがマスターレッシーとなり、 オリジネーターは賃貸人たる地位を維持していたが、後にオリジネーターの債務不履行によりマスターリース契約が解除された。 このとき、新所有者である信託受託者に賃貸人の地位が自動的に移転する。 ３．新たな第三者がマスターレッシーになるときに、テナントの承諾がないと、マスターレッシーはテナントとの間で賃貸人たる地位を主張できない。 答え １．×　 セールス・アンド・リースバックのときにはテナントの承諾は不要。譲渡人と譲受人の合意があればいい。 ２．〇 ３．〇　 テナントは賃借権から転借権になるため、テナント承諾書が必要。

p163 任意組合 ・任意組合契約では組合員相互に合意が必要 ・出資義務あり労使出資もOK ・組合に対する出資 ・出資したものは組合財産 　(組合員は持分を有する) ・無限責任 匿名組合 ・匿名組合契約は、営業者が単独で事業をする事に 　組合員が資金の提供により援助し、利益出たら 　組合員は見返りを得る。 ・出資義務あり財産出資のみ ・営業者に対する出資？言い方 ・出資したものは営業者の財産 (組合員の持分はない) ・営業者の責任を組合員が直接負うことはない LPS 投資事業有限責任組合 現物不動産の取得および保有はできない！ LPSは、業務を執行する無限責任組合員（General Partner (GP)）と有限責任組合員(Limited Partner (LP))が出資を行い、その出資金を基にして共同で投資を営む組合。 LPSは、資産運用者（無限責任組合員）と投資家（有限責任組合員）の間の契約により成立。 ・投資家は、有限責任組合員として、自己の投資額の範囲内で責任を負う。 ・資産運用者は、自己の出資金に加え、投資家から　 　募った出資金を基に投資や運用活動を行う。 　また、無限責任組合員として、自己の出資金の 　範囲にとどまらず、事業から生じた責任を負う。 ・設立時等に定めた損益分配割合に従って各組合員に損益が帰属。組合に対する法人課税はなく、各組合員においてそれぞれに帰属した損益に対し、課税される。（パススルー課税） 従来は、投資事業組合は民法上の組合として組成され、投資事業組合の業務執行にタッチしない投資家も無限責任となり、出資額以上の責任を負うリスクがありました。そのため、投資家がリスクを嫌い、円滑にベンチャー企業に資金が供給できないという課題をもっていました。そこで、業務執行を行わない組合員が負う責任を出資額にとどめること（有限責任）を法的に担保する「投資事業有限責任組合」の制度を創設することにより、幅広い投資家層による中小企業・ベンチャー企業への投資供給を促進することになったわけです。

GKTK方式では、 現物不動産の売主は信託銀行や信託会社との間で、不動産管理処分信託契約を締結し、 決済日に対象不動産を信託譲渡するのが通常である 売主は当初委託者の立場であるが、 自らを受益者とする自益信託を設定するので、 当初受益者として有する受益権を　 決済日にSPCに売却する。 つまり、 売主が信託会社に対象不動産を信託譲渡 🟰信託会社は信託財産を信託所有することになる 売主(当初委託者)は受益権を得るが、 それをSPCに譲渡する🟰SPCは受益者となる。 指図権は受益者としてのSPCが保有するが、 実際の指図権の行使はアセマネがおこなう。 🟠不動産流動化における信託の機能 ①現物不動産を信託受益化するための転換機能 ②キャッシュマネジメントとしての機能 ③管理処分機能 🟠受託者の義務 ①善管注意義務 ②忠実義務 ③自己執行義務 🟠第三者への対抗 登記を備える 🟠第三者に対する債務と受益者の負担 信託を利用した場合に発生する義務として、 受託者が信託事務の処理として負担した債務 受託者が第三者に与えた不法行為の損害賠償債務 などがある。 🟡信託財産責任負担債務 ⇨受託者が信託財産に属する財産をもって履行 🟡信託財産限定責任負担債務 ⇨受託者が信託財産に属する財産のみをもって履行 🟡固有財産等責任負担債務 ⇨固有財産または信託財産に属する財産をもって履行 あとはよくわかんないので過去問で覚える ・a社が保有不動産を信託して その信託受益権を保有したまま、 信託受託者bを借主として銀行から融資を受けさせ 信託受託者が信託不動産に抵当権を設定した。 信託受益者が融資によって得た資金は、 信託財産の返金として、受益者aが受領した。 この事例で受託者が信託財産を担保にして融資を受ける場合の融資債務は「信託財産責任負担債務」となる。 この場合の責任財産は 信託財産と信託受託者の固有財産である。 受益者は実質的に融資の利益を享受するものの、 融資銀行は、受益者aには直接返還請求はしない❗️ 責任財産を信託財産のみとする特約を融資契約で合意すると、信託財産限定責任負担債務となる。 その特約がないと、融資債務は固有財産におよぶ。 となると、信託受託者は固有財産で融資債務全額を負担する必要がある❗️ ※受益者の同意があれば、信託受託者は受益者に 賠償請求できる。 信託財産の独立性という観点から、信託財産責任負担債務にかかる債権者でない場合、(例えば信託設定前に債券を取得した者など)信託財産に対して仮押さえはできない。