機関投資家　　　　税法上？ 適格機関投資家　　金商法 特定投資家　　　　金商法 特例投資家　　　　不特法 適格特例投資家　　不特法 金融商品取引法では、その知識・経験・財産の状況から、お客様を「特定投資家」と特定投資家以外の「一般投資家」に区分し、「特定投資家」に対しては、規制内容の柔軟化が図られております。 「特定投資家」とは、機関投資家を始めとしたいわゆる「プロ」の投資家が分類され、金融商品取引法上の行為規制の一部が除外されることになります。 「一般投資家」とは、個人投資家を始めとした投資家が分類され、金融商品取引法上の行為規制を受けることになります。 🟠特定投資家と適格機関投資家の違い 「適格機関投資家」とは、特定投資家と同様に「プロ投資家」の枠組みのひとつです。 いずれも一定の要件を満たすことで個人であっても移行可能ですが、特定投資家の要件よりも適格機関投資家の要件の方が厳格（保有有価証券残高10億円以上かつ証券口座開設後１年経過）となっています。 このことから、適格機関投資家は常に特定投資家として扱われ、一般投資家への移行はできません。 適格機関投資家私募（いわゆる「プロ私募」）についても、名称はまぎらわしいですが適格機関投資家のみが対象です。 また、特定投資家への移行は各証券会社へ申請を行いますが、適格機関投資家の場合、金融庁への届出が必要な点も異なります。 その他の観点では、いずれも一般投資家に求められる各種規制が適用されないという点では一致していますが、適用除外対象となる規制が異なります。特定投資家は、前述の通り一定の行為規制が適用除外となるのに対し、適格機関投資家には加えて開示規制も免除されます。 🟠適格機関投資家と機関投資家の違い 適格機関投資家の定義では「金融庁長官に届出を行った法人」の要件が「保有する有価証券の残高が十億円以上」であることに対し、機関投資家は「時価総額が100億円以下の小型株には投資できない」という決まりを暗黙の了解としている。 🟠金融商品取引法の特定投資家⭐️ ・適格機関投資家✨✨ 　⇨金融商品取引業者(第一種、投資運用)、 銀行、信用金庫、信託会社、投資法人、 　　保険会社、GRIF、一定以上の年金機構、LPS ・国 ・日本銀行 ・特定目的会社！！ ・上場会社 ・5億円以上の資本金を有する株式会社 ・適格機関投資家以外の金融商品取引業者 ・外国法人　等 🟠不動産特定共同事業法の特例投資家とは ・金商法上の特定投資家！！⭐️つまり上記全て ・不動産特定共同事業者 ・認可宅地建物取引業者 ・不動産投資顧問業者 ・オリジネーター等 🟠特例投資家だけど適格機関投資家ではない ・国 ・日本銀行 ・特定目的会社！ ・上場会社 ・適格機関投資家以外の金融取引業者 ・外国法人など 🟠不特法の特例事業者だけど適格特例投資家でない ・不特法事業者 ・認可宅建業者 ・不動産投資顧問業者 ・LLP 日本の税法上の機関投資家 租税特別措置法においては、「機関投資家」を以下の定義で用いている。 定義の一部は、金融商品取引法上の適格機関投資家と一致するものの、全体としては別の定義となっている。 特定目的会社の導管性要件の一つとして、特定社債が機関投資家のみによって保有されることが規定されている。 投資法人の導管性要件の一つとして、投資口が機関投資家のみによって保有されることが規定されている。

金融商品取引法の規制対象となる業者 金融商品取引法は金融商品取引業者を規制する法律です。対象者は「第一種金融商品取引業」「第二種金融商品取引業」「投資運用業」「投資助言・代理業」の4種類に区分され、これらに該当する業者は金融庁に届出や登録をし、金融商品取引法を遵守して業務を行わなければなりません。それぞれ詳しく見ていきましょう。 第一種金融商品取引業 第一種金融商品取引業については金融商品取引法第28条に定義がなされており、上場株式などの流動性のある有価証券の販売や勧誘を行う業者、顧客の資産管理を業務とするような業者のことを指します。具体的には証券会社やFX業者などが挙げられます。 第二種金融商品取引業 第二種金融商品取引業については金融商品取引法第28条2項に定義がなされており、ファンドなどの有価証券の販売や勧誘などを行う業者のことを指します。集団投資スキームの自己募集、ファンドの募集もしくは私募、有価証券を除く市場デリバティブ取引、不動産信託受益権の売買を行っている業者が該当します。具体的にはファンドの販売業者が挙げられます。 投資助言・代理業 投資助言・代理業は金融商品取引法第28条3項に定義がなされており、その名のとおり顧客に対して投資に関するアドバイスや取引の代行業者のことを指します。具体的には投資顧問会社や投資アドバイザー・コンサルタントなどが該当します。 投資運用業 投資運用業については金融商品取引法第28条4項に定義がなされており、顧客から集めた資金を使って株式などの有価証券に投資を行う業者が該当します。具体的には投資ファンドや投資顧問会社、投資信託委託会社などが当てはまります。 第一種金融商品取引業と第二種金融商品取引業の違い 第一種金融商品取引業と第二種金融商品取引業の違いとは何なのでしょうか？ 金融商品取引業は、前述のとおり、第一種金融商品取引業、第二種金融商品取引業、投資運用業、投資助言・代理業の4種別から成り立っています。 種別の違いは行うことのできる業務内容の違いであり、種別間に上下はありません。たとえば、第一種金融商品取引業の登録を受けても、第二種金融商品取引業で取り扱う「みなし有価証券」を取り扱うことはできないのです。 第一種金融商品取引業の登録を受けた業者は、上場株式や各種債券、外国為替証拠金取引、先物取引などの幅広い金融商品の販売や勧誘を行うことが許可されています。 第一種金融商品取引業が扱う「第一項有価証券」では金融商品の取引の幅が広く、多様な投資商品を提供できます。これらの商品は、市場価格が公開されているため、流動性のリスクが比較的低いと考えられています。第一種金融商品取引業を取り扱う事業者には、証券会社や外国為替証拠金取引（FX）業者などがあります。 第二種金融商品取引業が取り扱う「第二項有価証券（みなし有価証券）」には、不動産の信託受益権や集団投資スキーム持分（ファンド）などが含まれます。そのため、証券業に限らず、銀行業、リース業、不動産業、建設業といった幅広い業種が参入し、第二種金融商品取引業の登録を受けています。 金融商品取引法は、金融商品の販売やファンドの運用等を行うことを「金融商品取引業」と規定し、それらの業務は内閣総理大臣の登録を受けた者でなければ行うことができないとしています。このうち、第二種金融商品取引業とは、自己募集・私募やみなし有価証券の販売等を行う業務をいいます。

一項有価証券 金融商品取引法（第2条）は、規制の対象とする有価証券を、流動性を勘案して、一項有価証券（同条1項）及び二項有価証券（同条2項）に分けて定めています。 このうち、一項有価証券には、国債、株券、社債券、投資信託の受益証券など、流動性の高いものが定められています。一項有価証券として、金融商品取引法（同条1項）では以下のものを掲げています。 ①国債証券 ②地方債証券 ③特別法債券 ④特定目的会社の特定社債券⭐️ ⑤社債券 ⑥特別法人出資証券 ⑦協同組織金融機関にかかる優先出資証券 ⑧優先出資証券・新優先出資引受権表示証券⭐️ ⑨株券・新株予約権証券 ⑩投資信託受益証券・外国投資信託受益証券 ⑪投資証券⭐️・新投資口予約権証券・ 　投資法人債券・外国投資証券 ⑫貸付信託の受益証券 ⑬特定目的信託の受益証券 ⑭受益証券発行信託の受益証券 ⑮コマーシャルペーパー ⑯抵当証券 ⑰外国証券・証書 ⑱外国貸付信託の信託受益権 ⑲カバードワラント ⑳預託証書（DR） ㉑海外CD、学校債券等

金融商品取引法（第2条）は、規制の対象とする有価証券を、流動性を勘案して、一項有価証券（同条1項）と二項有価証券（同条2項）に分けて定めています。 このうち、二項有価証券は、比較的流動性が低いものが定められています。 金融商品取引法第2条2項各号に規定される以下の権利は、一般に「みなし有価証券」と呼ばれます。 ①信託受益権 ②外国の信託受益権 ③合同会社の社員権、合名会社・合資会社の社員権等 ④外国法人の社員権で③の権利の性質を有するもの（リミテッド・ライアビリティ・カンパニーの持分等） ⑤匿名組合や投資事業有限責任組合等の組合型ファンド持分等 ⑥外国の組合型ファンド持分等 ⑦政令で定める権利（学校貸付債権） 株式や債券のような伝統的な金融資産が一項有価証券とされるのに対し、二項有価証券はオルタナティブ資産（代替資産）からなります。

🟠資産運用会社 ・金融商品取引業者 ・宅建免許 ・宅建業法上の取引一任代理の許可 🟠不特法　 不動産特定事業の許可が必要 1さらに〜4号は宅建が必要！ 3号・4号で匿名組合型ファンドを組成する場合は 第二種金商業の登録業者である必要もある ※投資法人は宅建業法の適用をうける。免許なし？ 合同会社と特定目的会社は宅建業法の適用もない。 🟡有価証券の販売する役職員(個人)は必要 →外務員の資格が必要。 ※第一種金商業者、登録金融機関、金融商品仲介業者、金融サービス仲介業者で業務を行う者。 登録申請が不正だと刑罰ある。 🟡信託受益権の販売 →信託業の免許➕第二種金融商品取引業の登録 🟡匿名組合・任意組合の出資持分 (集団投資スキームとしての組合の持分の私募) →みなし有価証券なので販売には 第二種金融商品取引業の登録 🟢第一種金商業 株式会社のみ。原則として最低出資金5000万円 元引受をおこなう場合は億単位！ 兼業規制あり 🟢第二種金商業 法人なら最低出資金は1000万円、個人はなし ただし個人は営業保証金を供託する必要あり 🟢投信運用業 株式会社のみ。原則として最低出資金5000万円 兼業規制あり 🟢投資助言・代理業のみ 最低出資金はない。 ただしわ営業保証金は供託すら必要あり ※兼業規制:宅建業などは届出すれば良い。届出業務 🟠こんなときは第二種金商業者の免許がいる！ ①匿名組合組合出資持分の募集または私募、 信託受益権や匿名組合出資持分の募集 　または私募の取扱い、売買、売買の代理媒介を 　業として行う場合は、第二種金融取引業者 　の登録が必要。(これは基本) ②GK自らが取得勧誘を行う場合は私募となり、 匿名組合出資持分は第二項なので GKは第二種金融商品取引業者の免許が必要。 委託する場合は免許は不要 🟠こんなときは届出でOK！ 特定目的会社が発行する有価証券(優先出資、特定社債、特定約束手形)は第一項の有価証券なので、 募集を扱う場合は一種金商法になる。 しかしながら、資産対応証券の募集の取扱いを、特定の譲渡人が特定目的会社から受託する場合は、 金商業にはあたらないとされ、事前に内閣総理大臣に届出ておこなうことができる。

🟠資金調達 ・TMK ﾃﾞｯﾄﾞ 特定社債、特定借入 ｴｸｲﾃｨ 優先出資証券 ・REIT ﾃﾞｯﾄﾞ 投資法人債、借入 ｴｸｲﾃｨ 投資証券 ・GKTKと不特法 ﾃﾞｯﾄﾞ ノンリコースローン ｴｸｲﾃｨ 匿名組合出資 🟠SPVと根拠法 ・TMK 特定目的会社／資産流動化法 ・REIT 投資法人／投資信託及び投資法人に関する法律 ・GKTK 合同会社(SPC)　匿名組合は投資家 会社法、商法、金融商品取引法 ・不特法 3つのケースがある　 ①自ら保有: 任意組合型※出資した財産は共同 ②自ら保有: 匿名組合型※出資した財産は営業者 ③専ら(特例事業) 現物GKTKスキーム ④特例事業の進化版として、適格特例投資家事業 不動産特定共同事業法 🟠特徴 ・TMK 　資産流動化計画が必要 ・REIT 　1番厳しめ ・GKTK 　不動産信託受益権のみ‼️ ・不特法 　現物不動産のみ‼️ 🟠投資家層 ・GKTK プロ向け ・不特法　個人向け

スキームと宅建業法との関係 🟠宅建業法の適用 ・不動産特定共同事業 　⇨適用⭕️みなし宅建業者 　※1〜4号事業者は宅建免許を有するため ・投資法人 　⇨適用⭕️みなし宅建業者 　※資産運用会社が宅建業免許を有するため ・特定目的会社 　⇨不適用❌ 　※資産流動化計画では不動産の取得が制限される ・金商法GKTK 　⇨不適用❌ 　※GKTKは信託受益権のみ(現物不動産扱わない) 🟠委託しなくちゃいけないのか？ 🟡不特法 ⇨①1号　任意組合か匿名組合型で不特法を行う ②2号:1号事業の投資家を勧誘する不動産会社 ③3号:現物GKTKｽｷｰﾑで不特法の不動産会社・AM ④4号:3号の投資家を勧誘する不動産会社・AM ⑤特例事業者:3号事業者の器 ⑥適格特例投資家限定事業者:投資家を適格特例投資家に限定した場合は、届出をおこなえばOK ※1〜4は宅建免許が必要 🟡投資法人 ⇨資産の運用を資産運用会社に委託しなければダメ ※資産運用会社は、金融商品取引業者でなければはならず、宅建免許が必要で、宅建業法の取引一任代理等の許可が必要 投資法人は、資産保管会社に資産の保管を委託しなければならない ⇨一般事務も委託しなければならない 🟡特定目的会社 ⇨ 資産の管理処分 特定資産が現物不動産なら、 特定資産管理処分受託者への委託義務がある。 特定資産が不動産信託受益権なら、 信託受託者はすでに存在するので、 資産流動化法上は特定資産管理処分受託者を置く必要はない。 ※実際には、GKTKと同じで不動産信託受益権の投資判断がTMKに必要となるので、 投資助言会社や投資運用会社がアセットマネジャーに選任されるのが一般的である。 ⇨一般事務も委託…義務だっけ？ 🟡合同会社　　 投資運用一任OR適格機関投資家特例業務 合同会社（GK）と匿名組合契約（TK）を組み合わせたGK-TKスキームにおいて、不動産ファンドの実務においては、投資運用業の登録をしたAMに運用を一任することが一般的です。 ⭐️基本は一任するけど… しかし、匿名組合契約を締結する投資家が ①適格機関投資家で ②かつ一定の条件を満たす一般投資家が49名まで であれば、届出することで投資運用業者のAMに運用を一任する必要がなくなります これを適格機関投資家特例業務といいます。 適格機関投資家特例業務の届出者も、契約前締結書面の交付義務等の行為規制は適用される。 2015年の金商法改正前までは、適格機関投資家特例業務の届出者には虚偽告知と損失補填の禁止のみが課されていたが、現在では規制が強化されている。 ちなみにGKは会計法人や監査役も不要！ 内部体制構築も不要！

🟠倒産隔離 ・TMK 特定持分信託、中間法人、海外SPCの利用 ・REIT 特段の規定なし(導管性の要件において投資法人が同族会社に当たらないことの規定あり) ・GKTK 中間法人や海外SPCの利用 ・不特法 中間法人や海外SPCの活用 🟠二重課税の回避 ・TMKとREIT 一定の要件を満たすことで、 エクイティ投資家への配当金・分配金の損金算入が可能となり、 実質的に法人税非課税 ・GKTKと不特法 匿名組合の活用によって対応 ※GK自体には課税されるが、エクイティ投資家(匿名組合組合出資者)への現金の分配がGKの法人税上の損金に算入されて法人の社員への配当が事実上なくなる… ※組合員には課税されるが営業者に課税されない！

🟠私募REITとは 投資法人の仕組みを使った非上場のREIT。 🟠保有資産額の比較 J-REITより後発で、J-REITの保有資産額が 約22.5兆円であるのに対して、 私募REITは約5.6兆円の規模（取得価格ベース） ↑これちょっと古い情報 🟠投資家 私募REITの投資家で最も多いのは地銀で、 35%程度を占める 🟠私募REITと上場REITで異なる点 私募REITには金商法のｲﾝｻｲﾀﾞｰ取引規制適用なし！ 私募REITは買戻し条件OK（オープンエンド型） 私募REITの投資口価格は鑑定価格ベース 🟠私募REITと上場REITで同じ点 ①ライセンス　宅建とか ②資産運用会社等への委託 ③有価証券の募集に係る開示などは同じ 🔵JREIT ・安定的な分配金を期待することができる ・いつでも市場で投資口の売買できる ・つまり流動性ある。 ・ただし、投資口価格の値動きは株式市況の影響を 　受けやすい。 🔵私募リート ・所有している不動産価格を基準に投資口価格が 　評価されるため元本変動リスクが少ない。 ・J-REITに比べて流動性は劣後するものの、 相対的に安定的な運用をはかることができる。 私募リートは非上場型のオープンエンド型の不動産投資法人であり、インカム収益をより重視する投資家の新たな資金の受け皿として注目を集めている。 また、運用期間の定めがないため、従来の私募ファンドでみられた償還時のリスクが回避されるなどの特徴をもっている。

🟠国税 所得税 法人税 相続税 贈与税 登録免許税⭐️ 印紙税 🟠地方税 住民税 事業税 不動産取得税⇨都道府県 固定資産税⇨市町村 都市計画税

第1章 総則（第1条 - 第6条） 第1条 目的 第2条 都市計画の基本理念 第5条（都市計画区域） （準都市計画区域） 第2章 都市計画 第1節 都市計画の内容（第6条の2 - 第14条） 第6条の2（都市計画区域の整備、開発及び保全の方針） 第8条（地域地区） 第10条の2（促進区域） 第11条（都市施設） 第12条（市街地開発事業） 第12条の4（地区計画等） 第2節 都市計画の決定及び変更（第15条 - 第28条） 第3章 都市計画制限等 第1節 開発行為等の規制（第29条 - 第51条） 第29条（開発行為の許可） 第33条（開発許可の基準） 第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限） 第1節の2 市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制（第52条の2 - 第52条の5） 第2節 都市計画施設等の区域内における建築等の規制（第53条 - 第57条の6） 第3節 風致地区内における建築等の規制（第58条） 第4節 地区計画等の区域内における建築等の規制（第58条の2・第58条の4） 第5節 遊休土地転換利用促進地区内における土地利用に関する措置等（第58条の5 - 第58条の12） 第4章 都市計画事業 第1節 都市計画事業の認可等（第59条 - 第64条） 第2節 都市計画事業の施行（第65条 - 第75条） 第5章 都市施設等整備協定（第75条の2 - 75条の4） 第6章 都市計画協力団体（第75条の5 - 第75条の10） 第7章 社会資本整備審議会の調査審議等及び都道府県都市計画審議会等（第76条 - 第78条） 第8章 雑則（第79条 - 第88条の2） 第9章 罰則（第89条 - 第98条） 附則

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デリバティブ取引（でりばてぃぶとりひき） 通貨、金利、債券、株式などの原資産と呼ばれる金融商品から派生した取引で、原資産の価格に依存して理論価格が決定される金融派生商品の取引をいいます。生命保険会社は主に保有資産・負債に関するリスクをヘッジする目的で利用しています。具体的には次のような取引がありますが、詳細を理解するには専門的な知識が必要となります。 🟠先物取引： ある資産を、将来のある期日に、 一定の価格で売買することを約定する取引 🟠オプション取引： ある資産を、将来のある期日に、 一定の価格で購入するあるいは売却する権利の取引 🟠スワップ取引： 将来発生するキャッシュ・フローを 異なる経済主体同士で交換する取引。 異なる通貨を交換する通貨スワップ、 異なる種類の金利を交換する金利スワップ等 🟠為替予約（為替先渡取引）： 将来の一定日または一定期間に 特定の為替相場で外国為替を売買することを定めた予約を行う取引をいいます。 デリバティブ取引の期末の評価損益に相当する額を貸借対照表上の資産、負債の部（「金融派生商品」）にそれぞれに計上します。 オプション取引は、期日において予め定める価格で売り付けるか買い付ける権利の売買である。 ・プットオプション：売り付けオプション ・コールオプション：買い付けオプション

🟠民法上 物権変動の時期については、民法では 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる と定めています。 つまり、売買契約などで当事者が意思表示をすれば、登記を備えるなどほかの行為をしなくても物権変動は生ずるものとしているのです。 この規定に従えば、不動産を売買する時も、不動産の所有権は売買契約締結したときに売主から買主に移転することになります。 不動産売買では、売買契約時に買主が一定額の手付金だけを支払い、後日残代金を支払うのが通常ですが、もし買主が何らかの事情で残代金を支払わない場合でも、不動産の所有権は売買契約時に買主に移転してしまうことにります しかしこれでは、売主は不安で売買契約を締結することはできません。この不安をなくすためには、売買契約締結と同時に代金の全額を買主から受け取ることですが、それは現実的ではありません。買主が、金融機関にローンを正式に申し込むためには、売買契約が締結されていなければならないのです。 🟠契約で定める！ そこで、不動産取引では所有権の移転は、売買契約締結時ではなく残金決済時にするよう契約で定めるのが通常です。 所有権移転時期を当事者間で定めることは、民法176条では問題ないため、契約で定めた時期に所有権が移転することになります。 🟠第三者への対抗要件！ ところが一方で、民法177条は 不動産の物権変動は登記なしには第三者に対抗することができない と定めています。 176条の定めでは、当事者間の合意だけで物権変動は生じると定めているはずが、177条では登記をしなければ第三者に対抗することができないとしています。 不動産は自分が所有者であることを明確に知らしめることが容易ではありません。所有権などの物権が誰にあるのかを、公に示さなければ容易に権利者を知ることができないのです。 この、不動産の物権を公に示すための制度が、不動産登記制度です。 https://sell.yeay.jp/reading/knowledge/9940/#:~:text=いるのです%E3%80%82-,売主は登記手続きに協力しなければならない,しておきましょう%E3%80%82