不動産競売の概要②

20問 • 1年前

廣田健治

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競売物件を購入したい場合は、入札期間内に通常は売却基準価額の２割である買受申出保証金を提供して、買受の申出をする。

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開札期日においては、開札がなされ、最高価額で買受の申出をした者が最高価買受申出人とされるほか、最高価買受申出人が代金を支払わない場合などに備えて、次順位買受申出人も決定される。

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執行裁判所は、開札期日において決まった最高価買受申出人に対し、売却許可決定を下さなければならない。

売却許可決定が確定すると、買受人は、裁判所書記官の定める期限までに代金を納付しなければならず、買受人が期限までに代金を納付しないときは、売却許可決定は効力を失う。

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裁判所書記官は、現況調査や利害関係人の尋問等の結果を総合的に判断して目的財産の権利状態などを記載した物件明細書を作成する。

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裁判所書記官は、売却実施日の２週間前までに、物件明細書の写しを執行裁判所において一般の閲覧に供するか、インターネットを利用する方法によって不特定多数の者がその内容の提供を受けることができるような措置をとらなければならない。

裁判所書記官が選択できる不動産の売却方法は、期間入札、期日入札、競り売り及び特別売却であるが、実務上は、期間入札と特別売却を組み合わせた形で行われるのが通例である。

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期日入札とは、執行官が一定の入札期間内に入札を受け付け、開札期日に開札する方式の売却方法であり、特別売却とは、入札等の方法による売却を実施しても適法な買受の申出がなかったときに実施される売却方法で、実務上、先着順で最初に売却基準価額の8割に相当する買受可能価額以上の買受の申出をした者が買受人とされるのが一般的である。

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期間入札において、売却許否の決定は、入札よりも前に行われる。

買受人が目的不動産の所有権を取得するのは、代金全額を納付した時点である。

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買受人に対しては、買受申出額から納付済みの買受申出保証金の額を差し引いた額の納付の通知がなされ、買受人が残代金及び登録免許税を納付すれば、執行裁判所が差押え、抵当権等の登記の抹消及び所有権移転登記の嘱託をする。

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売却手続きが終了すると、執行手続きは、売却代金を債権者等へ配当するという執行手続の最終段階に進むことになる。

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競売不動産を取得するには、様々な金銭的な負担が生じるため、保有している預貯金のうち、競売不動産取得に使える予算額がどのくらいなのか、また、ローンを利用する場合には、金融機関の検討等をしておく必要がある。

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予算計画を立てるときには、必ず付帯費用を計上すべきであり、この付帯費用には登録免許税や不動産取得税等は含まれるが、分譲マンションを取得する場合の前所有者の滞納管理費等は含める必要はない。

買受時に、買受人に優先する賃借権を有する賃借人がいる場合、買受人は、当該賃借人が前所有者に預けていた敷金の返還義務を負うことになるため、その分の負担が生ずる点に留意する必要がある。