⑴不動産の自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性(非移動性)、永続性(不変性)、不増性、個別性(非同質性、非代替性)等を有し、＿＿であって＿＿である。 ⑵不動産の人文的特性として、用途の多様性(用途の競合、転換および併存の可能性)、併合および分割の可能性、社会的および経済的位置の可変性等を有し、＿＿であって＿＿である。

固定的, 硬直的, 可変的, 伸縮的

他の一般の諸財の価格と比較した場合における、不動産の価格に関する説明として誤っているものを次のうちから一つ選択しなさい。

不動産の価格(または賃料)は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価または経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、そのいずれか一つの権利利益について、その価格(または賃料)が形成されうる。

自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、または縁故もしくは特別の利害関係を有する場合など、公平な鑑定評価を害するおそれのあるときは、いかなる場合であっても不動産の鑑定評価を引き受けてはならない。

不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的および行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけており、反対に、価格を選択の主要な指標として不動産のあり方が決定されることはない。

不動産に経済価値が認められるためには、その不動産に有用性があり、そしてその不動産を入手するためには対価を支払う必要があり、さらにその不動産を購入できる買い手が存在しなければならない。

○

不動産の価格は、一般に、その不動産に対してわれわれが認める効用と、その不動産の相対的稀少性との相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

不動産の相対的稀少性とは、その不動産の存在量がわれわれの欲求との相対的関係において有限であり、その不動産を手に入れるためには何らかの経済的犠牲を払わなければならないと認められることを意味する。

○

土地は、他の一般の諸財と異なって自然的特性および人文的特性を有しており、そのいずれもが可変的であって伸縮的である。

日本の国土の面積は、埋立てなどにより多少の変化は考えられるものの、全体の量として大きく増えることも減ることもないということは、土地の自然的特性のうち地理的位置の固定性に関する例示である。

土地は、自然的特性として地理的位置の固定性や個別性などを有し、固定的かつ硬直的であるが、これは理論的および物理的な意味における土地の特性であり、現実に土地が取引される場合、条件がおおむね類似している土地の相互間では代替性が認められる。

○

土地は自然的特性として個別性(非同質性、非代替性)があるが、所在や地積、形状等の類似する区画がある分譲住宅地に関しては例外的に当該個別性は認められない。

土地は、自然的特性として個別性(非同質性、非代替性)を有しているため、その土地が属する地域内の他の不動産である土地との間には、代替等の関係は認められない。

大都市のベッドタウンの駅前に存する土地について、1階をコンビニエンスストア、2階以上を賃貸マンションとして立体的に利用することは、土地の人文的特性のうち用途の併存の可能性に関する例示である。

○

土地は、人文的特性として用途の多様性を有しており、一つの土地に複数の用途が競合する場合がある。土地の価格は前提とする用途によって決定され、用途は価格を主要な指標として決定される。

○

資材置き場として利用されていた宅地が、分割されて、共同住宅と倉庫の敷地となったことは、土地の人文的特性とは直接関係がない。

地下鉄路線の新設に伴い都心の商業地の地下の一部に区分地上権を設定することは、土地の人文的特性のうち併合および分割の可能性に関する例示である。

○

土地は、人文的特性として併合および分割の可能性を有している。土地の分割の例として、大規模地を区画割りすること、高圧線架設目的で区分地上権を設定すること、複数棟の建物の所有目的で一団の土地にかかる借地契約を結ぶこと、一棟の建物の所有目的で一区画の土地にかかる借地契約を結ぶこと等が挙げられる。

○

地方都市の駅前商店街が、郊外の大型ショッピングセンターの開店により衰退したことは、土地の人文的特性のうち社会的および経済的な位置の可変性に関する例示である。

○

町の雇用を支えていた工場が撤退したため、住宅需要が減少し、土地の価格が大きく下落したことは、土地の人文的特性とは直接関係がない。

不動産は、土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件および人文的条件を与件として利用され、その社会的および経済的な有用性を発揮するものである。そして、これらの諸条件の変化に伴って、その利用形態ならびにその社会的および経済的な有用性は変化する。

○

不動産は、土地の持つ自然的特性および人文的特性に照応する特定の自然的条件および人文的条件を与件として利用され、その自然的条件および人文的条件の全部または一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成する。

〇

不動産は、その自然的条件および人文的条件の全部または一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子として、その地域との間に協働、代替、競争等の関係に、およびその地域内の他の構成分子である不動産との間に依存、補完等の関係に立ち、これらの関係を通じてその社会的および経済的な有用性を発揮するものである。

不動産は、その自然的条件および人文的条件の全部または一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成するが、その不動産はある地域に属していると同時に、他の異なった観点から捉えられた1または2以上の地域に重畳的に属しているということが通常である。

○

不動産の地域性によれば、不動産の構成する地域は、特定の自然的条件および人文的条件を共通とすることにより他の地域と区別されるべき特性を有するものであるが、これは鑑定評価上の用途的地域とは異なる概念である。

不動産が属する地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められるが、そのいずれもが、特定の自然的条件および人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の多様性を基準として理解されるべきものである。

不動産の利用のあり方に同一性があるか否かは、地域の範囲を判定する際に重要な指標となりうる。

○

不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。

○

不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係があり、価格と賃料のいずれについても、その関係性に着目した鑑定評価の手法がある。

○

不動産の価格と賃料との間には、一方が高くなれば他方も高くなる(または一方が低くなれば他方も低くなる)という正の相関関係が認められる。この相関関係は、価格を求める鑑定評価手法である収益還元法や、賃料を求める鑑定評価手法である収益分析法の成立根拠となる。

不動産の価格は、交換の対価としての市場価値を貨幣額で表示するとともに、不動産が物理的、機能的または経済的に消滅するまでの全期間にわたって使用または収益できることによる経済価値を貨幣額で表示したものでもある。

○

不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価または経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格が形成されうる。

○

二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、必ずそれぞれの権利利益について、その価格(または賃料)が形成される。

不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価または経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、相関関係なくその価格が形成されうる。

土地には分割の可能性があるため、同じ土地の上に二つ以上の権利が存する場合がある。例えば、土地に借地権が設定され、さらにその土地が転貸された場合、その土地に関して鑑定評価の対象となりうる権利は、借地権と転借地権の二つとなる。

不動産は、複数の権利の対象となり、各々の権利について価格が形成されうるが、このうち同一の権利については、依頼内容にかかわらず複数の鑑定評価額が成立することはない。

不動産の価格は、過去と将来とにわたる長期的な考慮のもとに形成されるものであるが、将来については予測の限界があるため、過去からの変動の過程を重視して分析を行うべきである。

不動産の鑑定評価とは、その対象である不動産の市場価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。

土地の相続や有効利用等に関する相談業務で、不動産の経済価値を貨幣額に表示しないものは、不動産の鑑定評価に該当しない。

○

不動産の鑑定評価は、基本的には現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めることである。

○

不動産鑑定士が鑑定評価を行った鑑定評価額は、専門職業家としての意見を示すものである。よって、仮に同一の対象不動産について、全く同一の鑑定評価の依頼目的や条件のもとに、複数の不動産鑑定士が鑑定評価を行ったとしても、それぞれに合理的な根拠に基づき異なる鑑定評価額を示すことはありうる。

○

不動産鑑定士には、不動産の鑑定評価にあたって、自己または関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公平妥当な態度を保持することが求められるが、公平妥当な態度を保持した結果でも、鑑定評価の手順における各種の判断の相違等により、不動産鑑定士によって鑑定評価額が異なることがある。

○

不動産の鑑定評価では、練達堪能な専門家によって鑑定評価の一連の手順が十分に尽くされる限り、最終的な結論としての鑑定評価額について、不動産鑑定士による差は生じないとされている。

不動産の価格は一般の諸財の価格等とも相互に関係を有しており、不動産の鑑定評価は、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであるといえる。

○

土地は、国土利用計画法に定める土地についての基本理念に即して利用および取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、このような土地についての認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。

土地は、土地基本法に定める基本理念に即して投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、このような認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。したがって、3～5年後の売却を想定した賃貸事務所ビルに投資を行う不動産ファンドからの依頼は謝絶すべきである。

不動産鑑定士は、職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならないので、不動産の価格形成要因の説明として必要な場合においても、賃借人の状況等については鑑定評価書に一切記載してはならない。

不動産鑑定士は、いかなる場合においても、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

不動産鑑定士は、依頼者に対しては説明責任を負うので、依頼者から開示を求められた場合は、いかなる情報も提供しなければならない。

不動産鑑定士は、依頼者に対して鑑定評価の結果を分かりやすく誠実に説明を行いうるようにするとともに、社会一般に対して、実践活動をもって、不動産の鑑定評価およびその制度に関する理解を深めることにより、不動産の鑑定評価に対する信頼を高めるように努めなければならない。

○

不動産の鑑定評価にあたっては、自己または関係人の利害にかかわる場合を除き、公平妥当な態度を保持しなければならない。

不動産の鑑定評価にあたっては、専門職業家としての注意を払うとともに、依頼者の利益を遵守するよう努めなければならない。

特別な利害関係を有し、公平な鑑定評価を害するおそれのあるときにおいても、公平妥当な態度を保持していれば、原則として不動産の鑑定評価を引き受けても構わない。

不動産鑑定士は、縁故もしくは特別の利害関係を有する場合など、公平な鑑定評価を害するおそれのあるときは、不動産の鑑定評価を行うことが法律上禁止されている。

大手鑑定事務所で審査体制が整っている組織に属している不動産鑑定士は、自己の能力の限度を超えた不動産の鑑定評価を引き受けてもよい。

「不動産の鑑定評価に関する基本的考察」に関する次の記述のうち、誤っているものを一つ選択しなさい。

土地は他の一般の諸財と異なって、地理的位置の固定性、不変性、永続性等を有しており、その利用形態ならびにその社会的および経済的な有用性は、固定的であって硬直的である。

不動産の鑑定評価および不動産鑑定士の責務に関する次の記述のうち、正しいものを一つ選択しなさい。

不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。したがって、不動産を特定せず、ある地域の相場としての賃料水準を求める行為は、不動産の鑑定評価に該当しない。

総論第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察

総論第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察

総論第1章　不動産の鑑定評価に関する基本的考察

総論第1章　不動産の鑑定評価に関する基本的考察