부동산가치는 감정평가 목적이나 용도에 따라 다양하다고 보는 것

화폐시장 - 만기가 1년 미만인 금융상품이 거래되는 시장 - 기업의 운전자금에 충당할 단기자금이 조달되는 시장

장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액

부지분석 주어진 목적을 만족시키기 위하여 개발되었거나 아직 개발되지 않은 부지의 법,물리,경제적 조건 등을 분석하는 작업

둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분 관계에 있는 경우 일괄하여 감정평가하는 것

감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다는 것

외부성의 원칙 부동산 가치는 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙

자본환원율 장래 발생할 예상수익을 현재긴치로 환원하여 자본을 산출하는데 사용되는 율 환원율,할인율로 구분 환원율 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 율 기입환원율 보유기간 중 순수익을 자본환원하는데 사용되는 환원율 기출환원율 내부추계법에서 기간말 재매도가치를 산정하기 위해서 기간말 순수익에 적용되는 환원율

하나의 감정평가법인 등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가

4사분면 모형 부동산시짓을 자산시장과 공간시장으로 구분하고 이를 다시 단기시장과 장기시장으로 나누어 전체 부동산시장의 작동을 설명하는 모형

시장성이 없는 부동산에 대해 그 용도와 이용상황을 전제로 하여 그 부동산의 경제적 가치를 나타내는 가격

경쟁의 원칙 부동산의 가치는 다양한 용도 간의 경쟁관계 속에서 초과이윤은 없어지고 적합한 가격을 갖게된다는 원칙

한번 결정된 토지이용형태는 원래 상태로 전환시키기까지 많은 시간과 비용이 소모되고, 투자자본을 회수하는 데도 많은 시간이 필요하다는 특성

가격수준 개개의 부동산이 아니고 지역 내 부동산의 평균가격

단일이용 주위의 용도와 전혀 다른 이용이 최유효이용이 되는 경우

지역분석 대상부동산이 속하는 지역의 범위를 확정하고 지역요인의 분석을 통해 대상부동산의 지역 내 전반적 위치와 표준적 사용을 파악하여 가격수준을 가늠하는 작업

대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

부동산의 경우처럼 사적 소유자만이 아니라 일반인들에게도 영향을 미친다는 특성

할인율 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위해 적용되는 율

시장성분석 개발된 부동산이 현재나 미래 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것

시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로 한 가치

일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에 그 부분에 대하여 감정평가하는 것

비최고최선의 이용 현재의 복합부동산에 대하여 복합부동산의 최유효이용과 나지상정토디의 최유효이용이 상호부합되지 않는 상태에서 현재의 복합부동산 이용

일치성 이용의 원리 토지와 건물을 각각 다른 용도로 보고 감정평가해서는 안되고 동일한 용도로 봐야한다는 원리

회귀분석법 통계적 관점에서 독립변수와 종속변수 사이의 상호관계성을 찾아 이를 일반화시키는 계량적 분석기법

관찰감가법 내용연수나 감가율같은 산식을 사용함 없이 대상물건의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 감가액을 직접 구하는 방법 분해법 대상부동산의 감가수정요인을 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 세분한 후, 이에 대한 감가수정액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가수정누계액을 산출하는 방법

부동산시장 질,양,위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대하여 그 가격이 균등해지려는 경향이 있는 지리적 구역

경제기반: 지역주민의 생계를 유지시켜주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 다른 지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업 경제기반 분석: 지역의 경제기반이 부동산가치에 어떠한 영향을 미치고 있으며, 앞으로는 어떻게 될 것인지를 분석하는 것

정상적인 거래에서 거래자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것으로 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가

사정보정 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래 당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화하는 작업

관련 법령에 따라 국가나 지자체의 계획이나 명령 등으로 부동산을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 부동산의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용상황

☆동일수급권 대상부동산과 대체,경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동샤이 존재하는 권역. 인근지역과 유사지역을 포함

시장획정 제품차별화 이후에 이에 맞는 시장을 여러 변수에 따라서 구분,확정하는 것으로 작은 단위의 부분시장으로 나누는 시장세분화를 말한다.

내용연수법 대상부동산의 경과연수와 수명으로 감가수정을 추계하는 방법 정액법, 정률법, 상환기금법 내용연수의 조정 신축 후 건물의 변동사항을 반영하기 위해 감정평가사가 객관적으로 판단하여 내용연수를 조정하는 것 유효연수법, 미래수명법

금리 화폐에 대한 수요와 공급을 통해 결정되는 화폐의 가격

수익체증체감의 법칙 부동산에 대한 단위투자수익은 체증하다가 일정수준에 이르게 되면 한계비용과 한계수입이 일치하게 되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙

부동산은 인문적 환경의 영향에 의해 토지의 사회적,경제적,행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변화한다는 특성

배분법 거래사례가 대상부동산과 동일한 유형을 포함하는 복합부동산으로 구성되어 있는 경우에 - 대상물건과 동일한 유형의 부분만을 배분 - 또는 다른 유형의 부분을 공제하여 대상부동산과 동일한 유형에 귀속되는 부분만의 사례가격을 구하는 방법

재조달원가 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가 총액

중도적 이용 가까운 미래에 대상 토지나 복합부동산에 최유효이용이 도래할 것으로 예측되는 경우, 그 이용을 대기하는 과정상 현재에 할당되는 이용

타당성 분석 계획하고 있는 개발사업이 투자자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것

인간의 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력

CVM 비시장재화에 대한 가상적인 상황을 설정하고 그 상황에서 선택가능한 가상가격에 대한 설문조사를 통해 해당 재화의 가치를 평가하는 방법

컨설팅 부동산문제를 해결하기 위하여, 자료를 분석하고, 추천안이나 결론을 제안하는 행위나 과정

특정투자자가 대상부동산에 대해 부여하는 주관적인 가치

물적 불일치 실지조사를 통해 확인한 결과가 평가의뢰시 제시된 사항 및 공부와 차이가 나는 것

할인현금흐름분석법 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익과 보유기간말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법

부동산은 그 부동산이 속해 있는 지역의 구성분자 로서 그 지역과 상호의존 및 보완관계에 있고 그 지역 내 다루 부동산과 협동,대체,경쟁등 상호관계를 통하여 사회,경제,행정적 위치를 점하게 된다는 특성

공급 분석 대상 부동산과 동일한 유형의 공급상황을 분석하는 절차로 , 신규 부동산의 생산만이 아니라 기존 부동산의 유용성도 포함하는 분석

일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

확인자료 대상물건의 물적사항 확인 및 권리관계 확인에 필요한 자료

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래시점이 도시지역은 3년이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격

가치형성요인의 비교 거래사례와 대상물건 간에 종별,유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화,구체화하는 작업

개별분석 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적 이용과 가격수준을 전제로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상부동산의 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업

감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 해당 감정평가사와 같은 법인 소속의 다른 평가사가 감정평가서의 적정성을 확인하는 것

☆일시적 이용 관련 법령에 따라 국가나 지자체의 계획이나 명령 등으로 부동산을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 부동산의 주위환경으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용

토지는 여러 가지 용도에 이용될 수 있다는 특성

대상부동산이 위치한 장소에서 다른 장소로 도달하는 데 소요되는 시간,경비,노력등으로 측정되는 상대적 비용

부동산이 다른 재화에 비해 가격이 비싸다는 특성

☆유사지역 대상부동산이 속하지 않는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

표준적 이용 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적이고 평균적인 사용방법

재취득원가 취득개념 입각하여 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능한 예외적인 경우 적용하는 개념

자본시장 기업의 투자를 위하여 필요한 자금의 조달이 이루어지는 시장. 장기금융시장

부동산 가격제원칙 부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준

사람의 주관적인 의사와는 관계없이 결정되는 가치

균형 분석 수요와 공급분석의 결과를 종합하여 시장수요와 공급량이 균형을 이루고 있는지와 만약 균형을 이루고 있지 않다면 언제쯤 해소될 수 있는지 분석

TCM 휴양지라는 자연환경의 가치를 여행비용을 근거로 산출하는 방법

재생산원가 생산 개념에 입각하여 건축물과 같이 생산이 가능한 경우 적용하는 개념

수요 분석 확정된 시장별로 잠재유효수요를 파악하고, 수요에 영향을 주는 여러 요인들을 조사,분석하는 것

과거 일정시점을 기준으로 그 당시 상황을 상정하여 평가하는 것

감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

각 시산가액을 비교,대조하여 그들 사이에 차이가 있을 경우 통일적,일관적인 가격을 구성하도록 조화시키는 작업

둘 이상의 감정평가법인 등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가 둘 이상의 평가법인 등이 대등한 지위에서 행하므로 독립된 2개의 감정평가서와 평가결과가 성립한다.

토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있으므로 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성

잉여토지 기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고, 별도의 최유효이용에 사용될 수 없는 토지

간접법 대상 부동산과 대체, 경쟁관계에 있는 다른 부동산의 가격산출자료를 기준으로 이와 비교하여 구하는 방법

사람들이 일정한 토지의 위치나 장소를 선호하는 현상

당위성을 내포한 이상적, 규범적 가치로서 시장균형이 성립할 때 나타나는 '있어야 할 상태의 가치'

타당성분석 대상개발사업이 투자자의 자금을 유인할 수 있을 만한 충분한 수익을 제공하는지 분석

기회비용의 원칙 부동산 가격은 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙

거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

내부추계법 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 복귀가액을 산정하는 방법 외부추계법 가치와 여러 변수와의 관계 및 과거의 가치성장률과 같은 외부변수를 활용하여 보유기간말 복귀가액을 산정하는 방법

부동산은 장기간에 걸쳐 효용을 제공한다는 특성

수요공급의 원칙 부동산가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙

최유효이용의 원칙 부동산 가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙

물리적 측면에서 보아 사용이나 시간의 경과 등에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성

부동산 수요 일정기간동안 수요자가 부동산을 구매하고자 하는 욕구. 구매의사만이 아니라 구매력을 갖 준 유효수요

상대적 희소성 인간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태, '상대적' 의미: - 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서 희소성으로 보는 견해 - 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이라고 보는 견해

비적법적 이용 과거에는 적법하게 건축되어 이용되던 부동산이 현재의 법적규제에 부합하지 않는 경우의 이용

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회,경제,행정적 측면에서 합리적이고 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계

감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

현금유입과 현금유출을 비교분석하는 것

투자분석 대상토지나 개량물의 여러 이용대안 중에서 최고최선의 이용을 확인하는 과정

기여의 원칙 부동산 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소가 기여하고 있는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙

사례자료 거래사례,조성사례,임대사례 등과 같이 감정평가3방식의 적용에 필요한 자료

직접환원법 단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법

법원에서 경매절차를 진행하기 위해 최저입찰가격의 기준으로 사용되는 가치

은행 같은 금융기관에서 해당물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치