토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

부동산의 경우처럼 사적 소유자만이 아니라 일반인들에게도 영향을 미친다는 특성

감정평가법인등이 그 직무를 수행함에 있어 관계법령에 의한 제 규정은 물론이고, 그 외에도 자율적으로 준수해야 할 전문가로서의 행위규범

하나의 감정평가법인 등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가

둘 이상의 감정평가법인 등이 평가의 주체가 되어 수행하는 평가 둘 이상의 평가법인 등이 대등한 지위에서 행하므로 독립된 2개의 감정평가서와 평가결과가 성립한다.

기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 평가하는 것

기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 것

관련 법령에 따라 국가나 지자체의 계획이나 명령 등으로 부동산을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 부동산의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용상황

과거 일정시점을 기준으로 그 당시 상황을 상정하여 평가하는 것

장래 도달할 확실한 일정시점을 기준으로 장래 일정시점에서의 상황을 상정하여 평가하는 것

감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다는 것

둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분 관계에 있는 경우 일괄하여 감정평가하는 것

일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회,경제,행정적 측면에서 합리적이고 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계

하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가하는 것

일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에 그 부분에 대하여 감정평가하는 것

대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액

각 시산가액을 비교,대조하여 그들 사이에 차이가 있을 경우 통일적,일관적인 가격을 구성하도록 조화시키는 작업

원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

대상물건에 대한 재조달원가에 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적감가, 기능적감가,경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업

감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래시점이 도시지역은 3년이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

대상물건과 가치형성요인이 같거나 유사한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

컨설팅 부동산문제를 해결하기 위하여, 자료를 분석하고, 추천안이나 결론을 제안하는 행위나 과정

비용편익 분석 여러 경제, 정책적 투자대안 가운데 목표달성에 가장 효과적인 대안을 찾기 위하여 각각의 투자대안에 대해서 투입되는 비용과 산출되는 편익을 비교분석하는 것

경제기반: 지역주민의 생계를 유지시켜주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 다른 지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업 경제기반 분석: 지역의 경제기반이 부동산가치에 어떠한 영향을 미치고 있으며, 앞으로는 어떻게 될 것인지를 분석하는 것

타당성 분석 계획하고 있는 개발사업이 투자자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것

토지이용분석 주어진 토지의 여러 가지의 대안적 이용을 분석하여, 어떤 용도가 최유효이용에 해당되는지를 판단하는 건

현금유입과 현금유출을 비교분석하는 것

다른 평가사가 이미 작성한 보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정으로 평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고, 합리성,일관성, 정확성을 확인하기 위해 완성된 평가보고서를 분석하는 것

감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 해당 감정평가사와 같은 법인 소속의 다른 평가사가 감정평가서의 적정성을 확인하는 것

장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값

교환거래에서 매수자와 매도자가 상호합의한 거래금액

부동산 가격이 직접 수요와 공급에 영향을 주는 것이 아니라 가치형성요인에 영향을 주고, 이는 부동산가격의 발생요인을 변화시켜 다시금 부동산 시장에 영향을 주는 것

정상적인 거래에서 거래자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것으로 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가

개량물 또는 구조물을 축조하기 위한 현금지출 총액으로 교환가격이 아닌 생산에 사용되는 개념

부동산가치는 감정평가 목적이나 용도에 따라 다양하다고 보는 것

개인의 주관적 판단에 따라 평가되는 가치

사람의 주관적인 의사와는 관계없이 결정되는 가치

당위성을 내포한 이상적, 규범적 가치로서 시장균형이 성립할 때 나타나는 '있어야 할 상태의 가치'

현실의 시장상황 반영하는 가치로서 객관적으로 확인이 가능한 '있는 그대로의 가치'

시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로 한 가치

경제재의 생산성에 근거하는 개념으로서 대상부동산이 특정한 용도로 사용될 때 가질 수 있는 가치

은행 같은 금융기관에서 해당물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치

법원에서 경매절차를 진행하기 위해 최저입찰가격의 기준으로 사용되는 가치

공공필요에 의한 적법한 공권력행사로 인하여 재산에 가하여진 특별한 희생에 대하여 공평부담의 견지에서 행정주체가 행하는 보상의 기준이 되는 가치

한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액

특정투자자가 대상부동산에 대해 부여하는 주관적인 가치

유무형의 기업자산을 개별적으로가 아니라 총체적으로 매도한다고 했을 때 계속기업이 가질 수 있는 가치

청산을 목적으로 일정한 처분계획에 따라 대상물건이 시장에서 매각되었을 때 그 물건의 매매로부터 합리적으로 획득할 수 있을 것으로 인정되는 가격

시장성이 없는 부동산에 대해 그 용도와 이용상황을 전제로 하여 그 부동산의 경제적 가치를 나타내는 가격

시장성을 갖는 부동산에서 법령 등에 따른 사회적 요청을 배경으로 하는 감정평가 목적하에서 정상가격의 제 조건을 만족하지 않는 가격

시장성을 갖는 부동산에 대해 부동산과 취득할 타 부동산과의 병합 또는 분할 등으로 인하여 시장이 상대적으로 한정되는 경우 표시하는 가격

감정평가의 기준이 되는 가치

감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

감칙에서 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하여 규정하고 있는 형식을 볼 때, 시장가치의 요건을 충족하지 못하는 경우의 가치

토지,주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

토지의 물리적 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성

부증성 토지는 생산비나 노동량을 투입하여도 물리적인 그 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성

물리적 측면에서 보아 사용이나 시간의 경과 등에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성

물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 없다는 특성

토지는 여러 가지 용도에 이용될 수 있다는 특성

토지는 이용목적에 따라 물리적측면과 권리적측면으로 분할,병합하여 사용할 수 있다는 특성

부동산은 인문적 환경의 영향에 의해 토지의 사회적,경제적,행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변화한다는 특성

경제적 특성 부동산의 자연적 및 인문적 특성 중 경제적 측면을 강조하는 경우 제시되는 특성

인간의 욕구에 비해 상대적으로 그 존재량이 희소한 한편, 누군가가 이를 소유하고 있기 때문에 이를 얻는 데 대가를 필요로하는 재화

토지에 존재하는 개량물에 의해 토지의 효용이 변할 수 있다는 특성

한번 결정된 토지이용형태는 원래 상태로 전환시키기까지 많은 시간과 비용이 소모되고, 투자자본을 회수하는 데도 많은 시간이 필요하다는 특성

사람들이 일정한 토지의 위치나 장소를 선호하는 현상

부동산이 다른 재화에 비해 가격이 비싸다는 특성

부동산은 장기간에 걸쳐 효용을 제공한다는 특성

토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있으므로 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성

부동산은 그 부동산이 속해 있는 지역의 구성분자 로서 그 지역과 상호의존 및 보완관계에 있고 그 지역 내 다루 부동산과 협동,대체,경쟁등 상호관계를 통하여 사회,경제,행정적 위치를 점하게 된다는 특성

대상부동산이 위치한 장소에서 다른 장소로 도달하는 데 소요되는 시간,경비,노력등으로 측정되는 상대적 비용

인간의 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력

상대적 희소성 인간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태, '상대적' 의미: - 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서 희소성으로 보는 견해 - 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이라고 보는 견해

부동산에 대한 실질적 구매능력을 의미, 살 의사와 지불능력을 갖춘 수요

대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등

일반요인 대상물건이 속한 전체사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적인 요인

지역요인 대상물건이 속한 지역의 가격수준에 영향을 미치는 자연,사회,경제,행정적 요인

개별요인 대상물건의 구체적 가격에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인

부동산 가격제원칙 부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준

최유효이용의 원칙 부동산 가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙

예측의 원칙 부동산의 가치는 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 장래에 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 결정된다는 원칙

변동의 원칙 부동산 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙

기여의 원칙 부동산 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소가 기여하고 있는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙

수익배분의 원칙 부동산가치는 전체 수익에서 노동과 자본 같은 다른 생산요소에 대한 수익을 제외하고 난 나머지인 잉여생산성에 의해 결정된다는 원칙

균형의 원칙 부동산 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소 간 결합비율이 적절할 때 최고가 된다는 원칙

수익체증체감의 법칙 부동산에 대한 단위투자수익은 체증하다가 일정수준에 이르게 되면 한계비용과 한계수입이 일치하게 되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙

적합의 원칙 부동산의 이용이나 특성이 주위환경이나 시장수요와 일치할 때 최고의 가치가 창출되며 유지될 수 있다는 원칙

경쟁의 원칙 부동산의 가치는 다양한 용도 간의 경쟁관계 속에서 초과이윤은 없어지고 적합한 가격을 갖게된다는 원칙

대체의 원칙 부동산의 가치는 대체관계에 있는 다른 부동산 또는 재화의 영향을 받아 결정된다는 원칙

수요공급의 원칙 부동산가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙

외부성의 원칙 부동산 가치는 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙